张XX、赵XX、锦州XX公司与蒲XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人张XX、赵XX、锦州XX公司因与被上诉人蒲XX房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张XX、赵XX、锦州XX公司及其委托诉讼代理人李X、被上诉人蒲XX及其委托诉讼代理人姚XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张XX、赵XX、锦州XX公司上诉请求：请求撤销古塔区法院（2016）辽0702民初1420号判决，依法改判或发回重审，诉讼费由法院依法判决。事实与理由：一、原审认定事实错误，理应撤销。1.原审法院错误地将赵XX、锦州XX公司（简称文XX公司）认定为本案责任主体是错误的，理由：原审判决书中本院审查认定事实部分，从开始P7至P9第二段均认为租赁合同的承租主体是张XX：即由张XX签订的租赁合同、张XX承租该房屋西侧部分，存放卫生纸、纸尿布及奶制品等商品、张XX承担租金、张XX与蒲XX协商续租问题、张XX预付租金3万元、张XX与蒲XX达成调解协议、张XX至今未搬走在该房屋的物品（实质上张XX不存在搬走该屋物品的义务，后续会有相关叙述）直至P10的本院认为的第一句话也是“原告与被告张XX签订的房屋租赁协议合法有效”。以上关于承租主体是张XX的认定都是正确的，但在此基础之上，原审法院却认为，虽然张XX作为承租人在协议上签字，但张XX与赵XX是夫妻关系，赵XX是文丽XX的法定代表人，二人为公司股东，共同经营文丽XX，且存放的物品与该公司经营范围相符，因此认定文丽XX、赵XX为房屋的管理人、使用人。上述认定没有任何事实和法律依据，完全是错误的：（1）赵XX虽与张XX是夫妻关系，但租赁合同基于承租人的债务非婚内债务，租赁关系与二人的夫妻关系没有任何关联，没有任何法律规定夫妻一方要为配偶的租赁关系承担法律责任，因此以此为理由认定赵XX是责任主体是错误的。（2）因库房存放的物品与文XX公司的营业范围相符，就认定文丽XX是管理人和使用人，从而认定文丽XX是责任主体是错误的，首先因营业范围相符就认定文丽XX是库房的管理人和使用人，没有任何事实和法律依据；其次，退一万步讲，即使文XX公司使用了该库房，因文XX公司并非承租人，因其未能及时腾房导致出租人即被上诉人损失的，根据合同法第一百二十一条的规定（即当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。）即使承租人有责任，也应由张XX对蒲XX承担责任，然后再由张XX向文XX公司追偿，而不能直接判令商贸公司对蒲XX承担责任。（3）原审法院混淆了有限公司、股东、法定代表人及股东个人的主体关系，将其混为一谈，是错误的。从法律上讲，公司、法定代表人及股东个人是完全独立的民事主体，每个民事主体或许都存在多个身份，拿张XX来说，首先张XX作为一个完全民事行为能力人，一个独立的民事主体，可以自己的名义从事民事活动，比如签订合同；其次，张XX作为文XX公司股东在公司授权的情况下，也可以代表文XX公司从事相关授权范围内的民事行为，但前提要有文XX公司合法的授权，在没有授权或没有证据其有公司授权的情况下，他的行为只能是个人行为，非职务行为，而与其是不是公司股东没有任何关系；原审没有任何证据证明张XX是代表公司签订的租赁合同。同样赵XX既是一个独立的民事主体，又作为文XX公司的法定代表人，其对外签订的任何合同都要区分是个人行为还是法定代表人的职务行为，这种区分的关键是根据她所从事的民事行为的基本事实去做判断。本案中赵XX既未以个人身份、也未以法定代表人的身份参与租赁合同的任何事宜，更不是租赁物的实际使用人和管理人，判定其承担责任的理由既是夫妻，又是股东，又是法定代表人，所以要承担责任，而以上三个身份没有任何一个身份需要对公司行为或配偶行为承担责任的，为何三个加一起就要承担责任了呢？同样作为文XX公司，与股东是各自独立的，除非有证据证明公司人格或财产与股东混同，可以将公司的债务转嫁到股东身上，但也不能因此将股东的债务转嫁到公司身上，因为有限公司与股东之间是有天然的法律防火墙的，这也是公司法的一个基本法律原理。原审法院混淆了基本的事实，忽略有限责任公司的基本性质，原审也没有任何证据证明文XX公司是租赁物的管理者和使用者，导致了错误的判决。原审法院在没有任何事实和法律依据的前提下，突破合同的相对性，让租赁合同的案外人承担合同责任显然是完全错误的，理应撤销。2.错误地判令三被告赔偿被上诉人房屋租赁损失及数额。（1）原审法院既然将张XX与蒲XX的调解协议作为证据予以采信，就是认可了该调解协议的合法性和有效性，该调解协议内容很明确，该协议第三条“蒲XX放弃追究张XX一切法律责任”，第五条“其他无异议”。既然蒲XX放弃追究张XX一切法律责任，这一切法律责任当然包括垃圾清运的责任，且“其他无异议”的措辞更加加深了这一层含义。原审法院视该条款于不顾，主观的认为该调解协议是赔偿房屋损失和修缮房屋的，这是绝对错误的。理由如下：第一、无论是消防部门还是双方当事人的一致认知，均认为张XX对火灾事故没有过错；第二、既然没有过错，张XX就没有义务给蒲XX一分钱；也没有义务赔偿蒲XX房屋损失及修缮房屋耽误的时间赔偿。第三、既没有过错，也没有义务，且在自己遭受100多万损失的前提下，张XX为了息事宁人，愿意一次性解决蒲XX因火灾事故的后续一切事宜,才签订了调解协议，因为调解协议的第三条及第五条明确了蒲XX放弃追究张XX一切法律责任，其他无争议。由于双方是租赁关系，这里的一切责任自然包括作为承租人的一切责任，包括后合同义务，即滕X房屋，对本案来说由于火灾的发生，滕X房屋变成了垃圾的清理，自然包括在一切责任中。如果签了调解协议，在蒲XX承诺放弃追究张XX一切责任的前提下，依然有权要求承担责任之一即灾后垃圾的情理，岂不是与调解协议相互矛盾，对于协议约定的“蒲XX放弃追究张XX一切法律责任”及“其他无异议”要如何理解呢？（2）原审法院基于录音资料认定上诉人应该承担清理烧毁物品的责任是错误的，该录音资料只能证明蒲XX是打电话想让张XX清理，而无法证明张XX有责任清理，该录音不能作为上诉人承担责任的证据。（3）原审对于梁XX承租部分垃圾的清理时间（2015年9月10日）认定错误。上诉人接到被上诉人的诉状后曾于2016年11月4日亲自去过租赁场地并拍了照片，那时梁XX的垃圾依然在那里，而且在梁XX诉上诉人的案件在省高法开庭时（2017年6月），梁XX的父亲也亲口说是开庭前2、3个月清理的垃圾，可见，梁XX承租部分的垃圾清理时间是在2017年3月份左右。原审法院错误的认定梁XX承租部分垃圾的未清理时间导致损失错误将账计算到上诉人身上。（4）另外火灾责任事故认定（2015年6月19日）以及各方拿回有价值物品的时间不应计算在内。（5）被上诉人恶意扩大损失，本来清理垃圾的费用就不多，对于只需几千元即可解决的问题，且在上诉人没有任何责任的前提下，已经得到了10万的补偿，却恶意不清理，故意扩大损失，违背普通公民对事物和法律的基本认知。（6）退一步说，即使调解协议不包括清理垃圾的费用，也不该按照库房的全部租金为标准承担责任，只能按照承租部分承担责任。二、原审法院违反法定程序。在一审开庭后，张XX考虑到本案的实际情况，于2017年4月17日向原审法院递交了申请书，请求在生效判决未做出之前，避免损失的进一步扩大，申请在法院的组织下，先对灾后垃圾进行清理，并可由张XX垫付清理费用，待生效判决出来后，再由相关责任方承担。在此期间，愿意接受在法院组织下的调解，但却未能获得法院的同意，（张XX为了避免损失的进一步扩大，于2017年4月20日-23日已经清理了垃圾，垫付费用6840元）这显然是违反法定程序的。综上，上诉人认为原审法院错误的认定责任主体，在既采纳调解协议的前提下，却违背调解协议作出了错误的判决，且违反法定程序，理应撤销。希望二审法院予以纠正。
蒲XX辩称：要求维持原判。1.张XX既是锦州XX公司股东，又是锦州XX公司的经理，出面租房用于张XX、赵XX二人经营的公司，储存商品。公司的所有权益归二人所有。因此一审法院判定三人共同承担租赁合同租金的给付义务是恰当的。2.张XX与蒲XX曾经达到调解协议，但调解协议的内容不包括诉讼双方所争议的房屋在火灾发生后被恶意占用近两年之久的房屋的租金损失。协议达成之时本案争议的状况尚未出现。3.上诉人提的调解意向法院未与采纳，直接判决，并未违反到任何的法定程序。不能构成一审判决发回或者改判的理由。
蒲XX向一审起诉请求：1.判令三被告终止占用租赁物、停止侵害；2.判令三被告连带赔偿原告房屋租赁损失7.5万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张XX与被告赵XX是夫妻关系，锦州XX公司由张XX、赵XX夫妻二人共同经营，赵XX是公司法定代表人，张XX是股东。2012年5月13日，原告蒲XX与二被告及案外人梁XX签订了房屋租赁协议，房屋坐落于锦州市古塔区白老户XX550-2号库房，面积621平方米，租期为3年，租金每年4.6万元。2015年涨至年租金5万元。2015年5月11日，因被告在使用期间发生火灾，导致库房及货物大面积不同程度烧损。2015年7月4日，原、被告在古塔分局士英派出所主持调解下，就原告火灾事故损失达成赔偿协议，协议生效后，被告应该立即搬走所属物品，返还租赁物，但被告强行占有使用近一年半之久，严重侵害了原告的权益。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法判决。
一审法院认定事实：2012年5月13日，原告（甲方）与被告张XX及案外人梁XX（乙方）签订了房屋租赁协议。协议约定内容为：“甲方把古塔区白老户XX550-2，第019号，面积621平方米厂房出租给乙方，租期3年，从2012年6月1日起至2015年6月1日止，租金每年4.6万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付一年租金，为4.6万元，其余租金按年结算，由乙方于每年的5月1日前交付甲方。在租赁期间，乙方不得随意损坏室内外房屋设施，不得随意在室内外改造建筑，需要时，必须经甲方同意方可，如不经甲方同意，违规操作造成后果由乙方负责承担。甲方有权终止协议，在租赁期间乙方必须做好防火安全，否则出现后果乙方自负，租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月向甲方提出。如遇动迁，甲方应提前一个月通知乙方，乙方无条件撤出。”被告张XX承租该房屋的西侧部分，存放卫生纸、纸尿布及奶制品等商品；梁XX承租该房屋的东侧部分，存放预包装食品等商品；租金由被告张XX及案外人梁XX各承担2.3万元。2015年5月6日，经被告张XX与原告协商，约定自2015年6月1日至2016年6月1日止，原告将该房屋租给被告张XX，租金每年5万元。当日，被告张XX预付原告租金3万元，由原告妻子姚XX出具了收条。2015年5月11日，被告张XX及案外人梁XX承租的古塔区白老户XX550-2号房屋发生火灾。2015年7月4日，原告与被告张XX在锦州市公安局古塔分局士英派出所主持调解下达成调解协议，主要内容如下：（一）本次火灾中双方均无过错；（二）蒲XX于2015年7月6日上午去消防大队撤销消防行政复议；（三）蒲XX放弃追究张XX的一切法律责任；（四）基于双方多年合作、生意上的支持，张XX自愿补偿蒲XX人民币9万元，具体支付如下：张XX先予支付蒲XX人民币4万元整，剩余款项3万元于2016年1月1日结清。由于张XX已经先期支付蒲XX3万元预租金，由于蒲XX修缮房屋需要时间，张XX与蒲XX经过协商，蒲XX扣除张XX预付租金1万元，剩余两万元计入张XX补偿蒲XX9万元中；（五）其它无异议。该协议一经签名后即刻发生法律效率（“率”字应为“力”字）。该协议一式三份，蒲XX、张XX各执一份，剩余一份保留公安机关。被告张XX于调解协议签订当日支付给原告补偿款4万元及原告预收租金2万元，被告张XX共计向原告支付补偿6万元，剩余3万元未支付。此后，案外人梁XX以锦州市凌河区安信商贸经销处为主体，就火灾库存物品损失赔偿问题诉至本院，本院于2016年4月25日作出民事判决书，锦州市凌河区安信商贸经销处及被告张XX、锦州XX公司不服该判决上诉至锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院于2016年10月14日作出（2016）辽07民终1234号终审民事判决书。在此期间，案外人梁XX于2015年9至10月间将其承租部分的房屋清理腾空。原告就物品清运问题曾找被告张XX协商，被告张XX至今未予搬走在该房屋的物品。另查，被告张XX与被告赵XX为夫妻关系。被告锦州XX公司由张XX、赵XX夫妻二人共同经营，公司法定代表人为赵XX，股东为赵XX与张XX。该公司经营范围为纸、纸制品销售；食品批发兼零售等。本案在审理过程中，原告提出增加诉讼请求，要求被告张XX支付剩余赔偿款3万元，后撤回该项诉讼请求。被告张XX提出反诉，要求原告返还房租金1260元；返还预付房租金3万元及利息3250.8元；后撤回反诉请求。
一审法院认为，原告与被告张XX签订的房屋租赁协议合法有效。本案所争议的焦点：一、被告锦州XX公司、赵XX是否构成本案的责任主体；二、三被告是否赔偿原告房屋租赁损失及数额问题。关于被告锦州XX公司、赵XX是否构成本案的责任主体问题。虽然被告张XX与原告签订房屋租赁协议，被告张XX作为古塔区白老户XX550-2号房屋的承租人在协议上签字，但被告张XX与被告赵XX为夫妻关系，被告赵XX系被告锦州XX公司的法定代表人，二人同为该公司的股东，共同经营该公司，且库房存放物品与该公司经营范围相符，应认定被告锦州XX公司、赵XX亦为该房屋的管理人、使用人。故被告锦州XX公司、赵XX构成本案的责任主体。关于三被告是否赔偿原告房屋租赁损失及数额问题。根据房屋租赁合同的性质以及被告张XX与原告签订房屋租赁协议的内容，房屋租赁期限届满后，三被告应履行承租、使用人的义务，将其承租部分的房屋返还原告并保持原状。虽2015年5月11日古塔区白老户XX550-2号房屋发生火灾，后案外人梁XX与三被告及原告又就火灾库存物品损失赔偿问题诉至法院，但上述情形并不能免除三被告将其承租部分的房屋返还原告并保持原状的义务。又根据原告提供的与被告张XX通话录音资料及烧毁物品现场照片，可以高度盖然性的认定原告要求三被告清理烧毁物品，故清理烧毁物品的责任应由三被告承担。至于三被告抗辩于2015年7月4日，原告与被告张XX在锦州市公安局古塔分局士英派出所主持调解下达成调解协议，被告张XX补偿了10万元，已经一次性解决火灾导致的一切后果，原告无权再要求被告张XX清理垃圾，垃圾清运应由原告自行处理，与被告张XX无关。根据该协议的内容，应系针对烧毁房屋和修缮房屋延误时间部分损失的补偿，故三被告的辩讼理由，本院不予采纳。在庭审中，原告承认案外人梁XX于2015年9、10月间清理腾空了其所承租部分的房屋，房屋租赁协议届满日为2015年6月1日，故2015年6月2日至10月间的损失责任，应按交付房租金的比例2.3万元标准，由三被告承担责任。但自2015年11月之后，三被告至今未对属其部分烧毁物品进行清理，致使原告不能及时修缮房屋，其责任应由三被告承担，损失应按房屋年租金4.6万元标准计算。因原告与被告张XX已达成调解协议，被告张XX以1万元的预付房租金，赔偿了原告修缮房屋延误时间部分损失，故应在损失中予以扣除。至于原告主张三被告按2015年5月6日双方商定的年租金5万元计算期间损失一节，虽双方达成协议，但发生火灾后，该协议并未实际履行，故原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百三十四条第（四）项、第（七）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张XX、赵XX、锦州XX公司于本判决生效后15日内将锦州市古塔区白老户XX550-2号房屋清理腾空返还原告蒲XX；二、被告张XX、赵XX、锦州XX公司于本判决生效后15日内赔偿原告蒲XX损失77440元（从2015年6月2日起至2015年10月31日，按租金2.3万元计算，损失为9728元；从2015年11月1日起至之后至2017年4月12日，按年租金4.6万元计算，损失为67712元，之后至实际搬迁之日损失按此标准计算），扣除已支付房租金1万元，应支付67440元；三、驳回原告蒲XX的其他诉讼请求。案件受理费2926元，由原告蒲XX负担1277元，由被告张XX、赵XX、锦州XX公司负担1649元；保全费1020元，由原告蒲XX负担183元，由被告张XX、赵XX、锦州XX公司负担837元；反诉费42元，由被告张XX负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，被上诉人蒲XX于2017年9月12日当庭向本院提交了5份证据（均为复印件）。包括：1.2015年5月12日锦州市古塔区公安消防大队对赵XX的询问笔录（节选内容如下：问：你是做什么工作的？答：我是锦州XX公司的法人代表……问：发生火灾的仓库是你租用的还是你本人的？答：是我租用的，已经第3个年头了。）；2.2015年6月4日锦州市古塔区公安消防大队对张XX的询问笔录（节选内容如下：问：发生火灾库房与你什么关系？答：我租用此库房西侧存放卫生纸和牛奶。我与梁XX合租，他租东侧。）；3.2017年7月17日张XX、锦州XX公司起诉蒲XX的起诉状（节选内容如下：要求蒲XX赔偿张XX及锦州XX公司火灾损失99.3171万元）；4.辽宁省锦州市古塔区人民法院（2017）辽0702民初860号判决书（判决主文：驳回原告张XX、锦州XX公司诉讼请求。）。拟证明张XX与锦州XX公司共同租用蒲XX的库房。本院对上述证据组织当事人进行了质证。上诉人对证据的真实性均无异议。本院对被上诉人提交的证据及拟证明事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实基本属实，有一审判决所列证据及二审提交证据及当事人陈述笔录载卷佐证。另查明，2017年4月21日至4月23日，在一审判决作出后，三上诉人将其承租的被上诉人蒲XX库房内的被烧货品等物予以清运，将承租的库房予以腾空。2015年为365天，2015年7月5日（调解协议为7月4日）至2015年12月31日，计180天。2017年为365天。2017年1月1日至2017年4月23日，计113天。按2012年5月13日双方签订的《房屋租赁协议》约定年租金2.3万元的标准，2015年、2017年的日租金为63.01元。
本院认为，本案争议的焦点：一、上诉人锦州XX公司、赵XX是否构成本案的责任主体；二、三上诉人是否负有清空承租房屋的义务；三、三上诉人是否赔偿延期占用被上诉人蒲XX房屋损失，数额应如何确定。
关于锦州XX公司、赵XX是否构成本案的责任主体问题。虽然赵XX及锦州XX公司否认其为承租人，但在2015年5月12日锦州市古塔区公安消防大队对赵XX的询问笔录中，赵XX自认锦州XX公司承租蒲XX库房的事实，故上诉人锦州XX公司应为本案的责任主体。赵XX与张XX为夫妻，对在夫妻关系存续期间的各自经营的债务应当共同承担，故对张XX应承担的租赁房屋形成的民事责任，应当共同承担。一审判决对责任主体的确认正确。
关于三上诉人是否负有清空承租房屋的义务问题。根据房屋租赁合同的性质以及张XX与蒲XX签订房屋租赁协议的内容，房屋租赁期限届满后，三上诉人应履行承租人的义务，将其承租部分的厂房予以返还并保持原状。又根据蒲XX提供的与张XX通话录音资料及烧毁物品现场照片，可以认定蒲XX要求三上诉人清理烧毁物品，故清理烧毁物品的责任应由三上诉人承担。一审判决对此节的处理正确。鉴于三上诉人在一审判决后已经对承租厂房进行清理腾空，三上诉人不再履行该项判决确定的义务。
关于三上诉人是否应赔偿延期占用被上诉人蒲XX房屋损失，数额应如何确定问题。根据房屋租赁合同的性质以及张XX与蒲XX签订房屋租赁协议的内容，房屋租赁期限届满后，承租人应将承租房屋返还出租人并保持原状。特别是在2015年7月4日张XX与蒲XX达成调解协议之后，应当及时履行协议，清理腾空所占厂房，三上诉人迟延占用一年零十个月的时间，给被上诉人造成了损失，故三上诉人应对其占用、未予清空的厂房部分承担赔偿责任。赔偿标准按双方2012年5月13日签订的《房屋租赁协议》确定的年租金4.6万元的一半即上诉人承租一半厂房的租金2.3万元为宜。2015年、2017年按年365天计算的日租金的标准计算。2016年按整年计算。损失计算时间，应以2015年7月4日双方达成的《调解协议》后即2015年7月5起算，至一审判决确定的时间止。一审判决对2015年7月4日双方达成《调解协议》前2015年6月2日-2015年7月4日之间的损失以及2015年10月案外人梁XX腾空其承租的厂房后，整个厂房的损失全部即整体厂房的租金标准4.6万元计算由三上诉人承担，依据不足，应予纠正。关于双方2015年7月4日达成的《调解协议》中约定的，张XX以1万元的预付房租金，赔偿蒲XX修缮房屋延误时间部分损失是否应予扣除问题，因在该调解协议当时，该1万元应为即行维修房屋需要延误时间的损失，不应包含尚不可预见迟延占用不予腾空厂房的其他时间的损失，故该1万元不应予以扣除。一审判决予以扣除不当，应予纠正。
综上所述，三上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百三十四条第（四）项、第（七）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初1420号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初1420号民事判决第二项、第三项；
三、上诉人张XX、赵XX、锦州XX公司于本判决生效后10日内赔偿被上诉人蒲XX损失41461.93元（其中：自2015年7月5日至2015年12月31日计180天，按日租金为63.01元计算，损失为11341.80元；2016年损失为23000元；自2017年1月1日至2017年4月23日，计113天，按日租金为63.01元计算，损失为7120.13元。）。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人张XX、赵XX、锦州XX公司其他上诉请求；
五、驳回被上诉人蒲XX其他诉讼请求。
一审案件受理费2400元，由蒲XX负担1563元，由张XX、赵XX、锦州XX公司负担837元；保全费1020元，由蒲XX负担655元，由张XX、赵XX、锦州XX公司负担415元；反诉案件受理费42元，由张XX负担；二审案件受理费1486元，由蒲XX负担649元，由张XX、赵XX、锦州XX公司负担837元。
本判决为终审判决。