预售商品房通常又称之为：“期房”。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》相关规定，商品房预售应当需要满足一定的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）取得商品房预售许可证。未取得或满足上述条件的，不得进行商品房预售。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，房屋事关千家万户的安居乐业。房屋的交付在房屋买卖合同环节也具有着重要的法律意义，涉及到不动产产权的登记、风险承担以及违约责任等内容。如：《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。那么，什么样的商品房才是符合交付条件呢？

（一）商品房的交付条件通常分为法定交付和约定交付。一般情况下，法定交付是基础条件，是法律规定商品房必须达到的交付条件，约定交付往往是在法定交付的基础上进行的更为严格或更为广泛的约定性交付标准。

关于法定交付标准主要体现在：是否经验收合格，其重要的标志是《竣工验收备案表》。根据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》等相关规定，具体体现在以下几个方面：必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书；完成了建设工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。另外，建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求需要满足的交付条件还有：配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

（二）对于约定交付的条件，如装修等，需要根据房地产开发企业与承购人双方约定进行确定。房地产开发企业交付的商品房仅符合法定交付使用标准，但不符合双方约定的交付使用标准的，仍应承担逾期交付责任。

（三）对于房屋交付是否适用默认规则。实践中有着不同的观点，有人认为不适用房屋交付默认规则，理由是：对于不符合交付条件的房屋，承购人拒绝接受的，一些房地产开发企业往往通过合同的约定认为其已经通知收房，而承购人未在通知期限内接受，按照合同的约定，应当视为默认收房，从而容易导致侵犯承购人的合法权益的情形。另一种观点认为：如果合同对默认规则进行了约定，那么在合同约定的默认期间，承购人无正当理由拒绝收房的，应当视为收房。还有观点认为：无论合同是否对默认规则进行了约定，对于房屋的交付，开发商均应出具书面的交房通知，承购人接到开发商的书面交房通知后，无正当理由拒绝接收的，应视为已经收房。

笔者更倾向于第三种观点，但是我认为为了更好的保护承购人的合法权益，倒逼房地产开发企业增强责任意识，品质意识，在房屋交付的问题上更应该重视程序通知的效力并就履行了程序性的义务开发商负有举证责任。如果未尽到相应的程序性义务，也应承担相应的不利后果。这些也可以通过合同进行具体的约定，但是实践中，预售商品房买卖合同基本上都是经过开发企业设置的格式合同，不准许修改，承购人往往处于合同签订的弱势地位，甚至不懂的合同条款具体的意思。在不能主张条款无效的情况下，购房者往往会吃“哑巴亏”。另外，作为承购人如果有正当的理由应当及时的提出书面意见，避免在交付期限内，因未提出正当的理由导致不利的法律后果。

（仅供参考，欢迎批评指正）