房产登记在他人名下，他人因债务纠纷导致房屋被法院查封，如何维权?

　　案情：

　　A为套银行贷款，于2004年与B假意签订房屋买卖合同，并过户登记在B名下，B因买房获取的银行贷款直接由A收取并偿还。2006年B朋友C因欠D公司50万，B将名下的该套房屋替C担保抵押给D公司。2007年D公司起诉C和B偿还债务，得到Z法院支持，并申请执行查封了B名下的房产。2007年因当时国家法律规定，唯一一套房屋不得被强制执行，因此该房产到现在没有被拍卖执行，但D公司一直申请查封直至今日尚未解除。

　　A在2012-2014年间向P法院起诉，要求确认2004年AB之间房屋买卖合同无效，返还房屋，得到P法院支持，判决B配合A重新过户至A名下。事后因BC无法偿还D公司债务，该房屋查封一直未解除，房屋无法重新过户至A名下。

　　此种情况下，A如何维护自己的权利?

　　作者认为：

　　第一，P法院判决A重新拿回房屋，基于理论上的权利可以实现，但在执行过程中，遇到Z法院的查封导致不能过户;

　　第二，Z法院查封的依据亦合法合理，基于法律对公示物权的保护(即物权登记在谁名下，第三人有权利相信该物权属于谁)，D公司申请查封B的房屋是合法的;

　　第三，本应由B偿还债务解除查封，协助A办理过户，因B履行能力问题无法偿还债务。

　　综上，A应该起诉B要求其偿还债务，解除房屋限制，配合办理过户。若A确实想尽快重新将房屋登记在自己名下，可选择替BC代为清偿债务消除过户障碍，重新取得房屋，之后A可据此向BC要求偿还债务。

　　本案涉及的法律问题分析：

　　1、AB之间为套取银行贷款的行为签订的房屋买卖合同效力问题。

　　合同生效的要件：第一，具有民事行为能力(一般满18周岁)签订;第二，合同双方真实意思;第三，合同不违反法律、社会公共利益;第四，合同内容必须确定可能，永远无法实现比如买卖太阳的合同无效;此外，有些特殊合同需要经过审批才生效。本案中因为双方签订房屋买卖合同并非真的买卖只是套取银行贷款，并非双方真实意思，所以合同无效。至于套取银行贷款行为涉及其他的问题本文在此先不论述。

　　2、B将他人的房屋为别人担保抵押的问题。

　　B不是房屋真正权利人，处分行为属于无权处分，根据法律规定，无权处分的行为得到权利人认可的有效，权利人否认的无效。本案中权利人A在知情时明确反对，B为他人担保的无权处分行为本来无效，但无权处分行为不得对抗善意第三人，即本案中D公司即为善意第三人，其行为受法律保护。

　　3、P法院判决支持A的诉请是否否定Z法院的查封。

　　PZ法院的判决并不冲突。Z法院依据2007年产权公示信息查封债务人的财产属于合法的，至于因何种原因登记在别人名下，A自己存在过错应对此承担责任。P法院在12-14年间确认双方合同无效合法，判决返还房屋是一种权利上的可能，本案只是执行过程中无法完全实现A的权利。

　　4、如何平衡权利人A和债务人BC及债权人D公司之间的利益问题。

　　因为A自己的过错情况下导致房屋登记状况变为他人，在该段产权公示错误期间，D公司有权利相信产权人B，A应该知道房屋登记在他人名下带来的风险，即登记在他人名下被转让给善意第三人或被善意第三人强制执行等都会导致A有可能拿不回房屋，因自行承担风险。现在A只要代替B清偿债务还有拿回房屋重新过户的可能，其因自己过错造成的损失只能向B追偿。

　　律师建议：

　　1、我国不动产实行登记制，即以登记机构登记的名称为标准确定权利人。不要把自己的房产登记在他人名下，否则他人基于登记对外作出的产权处分，不能对抗善意第三人，将来有可能自己的财产被他人转让或者强制执行。鉴于不动产增值空间较大，且维权成本高，届时有可能将面临无法拿回产权，只能请求无权处分人损失赔偿，往往发生纠纷时，一般债务人履行能力较差，产权人将面临无法得到实际履行的保障。

　　2、在对产权作出较大处分情况下，最好事先咨询律师，得到专业建议后再进行合理的处分，预防成本小且获利告，事后维权成本高且效益差。上海的房屋纠纷一直未减少，越来越多人会在购买前、签订合同时提前咨询律师或聘请律师全程代理。

　　3、签订合同时，应注意的事项：一是可事先约定维权成本将来由争议的败诉方承担，包括诉讼费、律师费、调查费等，这样有利于减少自己因担心承担维权成本放弃利益的情形;二是，应注重调查双方的资信状况、履行能力、个人身份信息、联系方式及财产状况等，这些都是将来在诉讼时必须具备的条件，在争议时经常因为缺乏前述信息导致维权困难、时间长、效益差;三是签订合同时尽量双方在场当场签订，加盖指纹等。

　　4、履行合同过程中，应注重固定证据，录音、书面协议。如何录音取证也是有技巧的，书面协议告知方式、时间等也有专业的建议。