【律问】我买的动迁房，合同上签的违约金是原来房价的50%，现在房价涨几倍，上家可能违约，我怎么办?那个当时买的时候合同价格是185万(已付150万，还余35万等过户的时候付)，现在大概涨到350万左右了。我们除了签了份居间协议就是黄色那种备案合同，现在快满三年了，我就找中介去联系卖家过户，卖家过来跟我谈解除合同，说愿意赔偿还说他不配合过户我们没办法的，其实我想要房子，因为小孩要念书了。这种情况下我该怎办?如果谈赔偿我能争取哪些呢，我落户还有小孩念书这些都不能解决，拿不到房子之后还要继续租房，这些都是损失，可是合同里没有约定，怎么办?

　　【律答】

　　房屋问题，首先选择继续履行合同，若房屋不存在过户障碍，可请求强制过户。若房屋实在存在不能强制过户的情形，你可选择违约赔偿：合同约定的违约金0r按合同实际损失赔偿。一般情况下格式合同中的违约责任条款对劣势方都不有利，而且房价高涨的情况下50%的违约金可能还是不够弥补实际损失。这种情况下选择实际损失赔偿可能争取的利益较大，那么有哪些实际损失需要当事人自行举证呢?

　　1、 返还已付房款

　　根据合同解除的效力，守约方可要求回复原状，返还已付房款。之所以列举此项是因为很多来咨询的当事人竟然认为违约赔偿和这个已付款二者只能择其一，在这里给大家指出因一方违约造成合同解除后，守约方除要求回复原状(在这里就是返还已付款)还可以另行请求损失赔偿，二者是并存的。

　　2、 房款利息损失

　　主要是利率标准和计息时间。早期很多法院只支持按银行存款利率支持，计息时间一般也只支持从实际支付之日计算至法院审判之时(因为我国的司法判决都很保守，对违约方的惩罚总是小于实际损失)。司法实践中，由于当事人和律师的坚决维权，也为了遏制恶意违约的一方，法院近年针对房屋买卖合同中卖方恶意违约的情形，可按房贷利率支持利息，计息时间也从实际支付之日计算至实际归还之日，不履行判决的人利息可以一直计算到执行时实际归还的当天，更大程度保护了受害者的利益。

　　3、 房屋差价涨跌损失

　　理论上，房屋应该按审判时的市价进行评估，评估价-购房合同价=涨跌差价。虽然现在判决中大部分支持差价，但却有很多限制;

　　(1)这里提出，评估是按市场价评估的(了解评估方法的可能会担心会否按成本评估)，但实践中评估价格往往会比实际转让价格低10%-30%左右;

　　(2)在评估价的基础上计算出的差价已经小于实际损失了，然而法院在判决中还会给予折扣一部分(一方面是我国对违约惩处的保守传统，一方面是法院为了平息纠纷平衡双方利益;三是一方应自行承担部分市场风险;四是购房者可能也在买卖过程中存在部分过错);

　　按上述方法，假设购房价为150万，审判时房屋市场销售价为300万，可能评估价格只有250万。你心里计算的是差价150都该判给你，但按法院计算差价为100万，再按一定过错比例可能到手也就五六十万了。

　　4、 中介费损失

　　房屋买卖中，一般中介费都是转嫁到买方身上全部承担的，而发生卖家违约的情况下，中介公司是不会退还买方的。一般依据中介居间服务合同，若中介没有过错，双方的违约解除也应支付中介服务费。因此该项费用损失买方应向卖家主张(很多咨询的当事人揪着中介不放其实是不合理的)，法院若认为合同解除买家没过错的，则由违约方承担;若双方均由过错，按过错比例承担。

　　5、 房屋装修损失

　　很多拆迁房买卖，在签合同时即要求支付七八成房款，过户时支付余款，因此买家也会要求卖家提前交房。房屋交付后，买家就开始装修并入住。

　　合同里约定了装修、搬家损失的可依法得到支持;但实践中有时双方对此并未约定，发生争议时卖家还会辩称是买家私自入住强行装修，他们对此并不知情。这种情况下就需要法官去调查核实事实，大部分还是更倾向于相信买方(毕竟房屋给人专修入住了那么久还不知情不符合常理)，但部分人确实有不知情的证据(很多卖家其实卖房后就移居国外)的法院就难以支持买家。

　　因此在合同里明确约定交付房屋状况、房屋是否装修入住，以及合同解除后怎么回复原状或赔偿是有必要的。

　　6、 租金损失

　　上一项损失主要是因为买家提前入住而发生的，而租金损失的主张是因为房屋未提前交付使用。现在因合同解除，买方另行购买房屋到实际入住还需一段时间，该段时间的租金损失也可要求违约方赔偿。

　　实践中，对此项请求提出的不多，而且提出后法院支持的情况较少。但笔者认为该笔损失应依法得到支持，租金标准可根据市场一般情况计算或以买方此前一段时间实际产生的月租金作为标准，计租时间应以购房到完成过户、交付房屋的一般时间来合理裁判。

　　7、 为履行合同产生的交通费、调查费等损失

　　这个费用提出来是因为很多律师和当事人根本不屑或不提，根据法院不告不理原则是不可能支持的。因为购房对一家人来说往往是大事，耗费一家人的精力和情感寄托，若不能强制过户，损失赔偿其实往往难以弥补，这部分费用虽然较少，但也毕竟是为购房而产生，理应支持。除此，笔者认为这些费用提出来主要是为了抚慰下受害人的心灵。法律不应该太机械，在未来应更多考虑对无形损失的合理赔偿。

　　8、户口问题带来的损失

　　如无约定一般不予支持。一种是自己不能及时落户;另一种是因为卖家的户口没有及时迁出。因此类损失往往难以举证，如无约定具体数额难以得到法院支持。该类损失约定不应笼统约定在违约金中，而应特别单项列明未履行该义务带来的损失如何处理。

　　因为户口问题在近年发生纠纷的特别多，而且强制一方户口迁出(行政手续)不属于法院受理范围，更不能强制要求卖方迁出，导致很多当事人求救无门。一般情况下只有当事人以一方不履行过户义务为由要求其损害赔偿，这个事由法院方可受理。若能提前约定没有迁出的违约金，可让其迫于金钱压力迁出或因不履行判决进入黑名单给其约束。

　　9、学区问题带来的损失

　　如无约定一般不予支持。

　　10、 维权损失，一般包括诉讼费和律师费的问题

　　该类损失首先根据双方书面约定判决，有约定的按约定。无约定的情况下，法院目前都不支持律师费，只有在部分存在欺诈(比如一房两卖或制作假的产证或相关材料售房导致买方严重损失的情况下)才支持部分律师费。建议当事人在争端解决部分将律师费、诉讼费、因诉讼产生的调查费、评估费、鉴定费等约定由败诉方承担，一般情况不会拒绝。

　　诉讼费的问题现在由法院根据双方过错依法判决，不用当事人请求。

　　【律师建议】

　　在民法领域，崇尚“意思自治”即法律优先尊重当事人自行的约定(约定不违法即可)，只有在无约定的情况下才按法律规定判决。在一个崇尚契约精神的国度应该是非常重视合同签订的，因我国的历史传统大部分人没有订立书面约定的意识，随意变动合同或不按合同办事都给事后救济带来很多困难。

　　实践中，人们经常说 “那个合同是格式合同改不了”、“那就是走个形式，我们私下说好就这么办肯定不变”、合同履行过程中有变化“不用改合同，我们自己说好就行”，合同拿来只看支付条款和签字栏。于是在这样的环境氛围中，难以按合同办事，如果你在交易中谨遵合同或要求别人签订或更改合同，反而被拒绝或嫌麻烦，在一个没有诚信匮乏的社会却依靠诚信办事后果可想而知，虽然现在越来越多人重视合同但却远远不足，你需要参与合同的制定和谈判，你不是只签个字就结束。

　　还有不少咨询人说“我也想约定，可是卖家不同意”。不愿意的卖家肯定是别有居心，这样的合同你还敢签。正常交易的卖家若不想违约对于自己可控制的事项是不会怕约束的，比如什么时候交房，是否迁出户口，学区是否保障等问题他在交易时很清楚，他若无心骗你对于违约约定也不会排斥。违约条款是用来限制恶意的人，是对自己最有利的保障。若真诚交易，卖家也无需担责;若交易不成，也能防范自己的损失。对于没有合同保障的大额交易，恕我不敢冒险，根据分析我是个保守的投资者，你们都是高风险低收益类型投资者。