原告：谭X，女，1986年9月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。

委托诉讼代理人:陈X，湖南XX律师XXX律师。

委托诉讼代理人：李XX，湖南XX律师XXX律师。

被告：湖南XX公司，住所地湖南省长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路绿地中心T2栋1501房。

法定代表人：黄X，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：肖X，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘X，该公司员工。

原告谭X诉被告湖南XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭X及其委托诉讼代理人陈X、李XX、被告XX公司的委托诉讼代理人肖X、刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谭X向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金21510元；2、被告支付逾期办理初始登记的违约金，暂计为62976.50元（以XXX元为计算基数，按每日万分之一的比例从2016年12月26日开始计算至实际办理登记手续之日止）；3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，暂计为19956.50元（以XXX元为计算基数，按每日万分之一的比例从2017年12月21日开始计算至实际办理登记手续之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2015年4月9日和被告签订商品房买卖合同，约定原告以XXX元购买长沙市开福区芙蓉中路一段319号绿地中XX商铺。在签订商品房买卖合同后，原告依法支付了购房款，按照合同约定，被告应当在2015年12月31日之前交房，但被告却迟延了180天即2016年6月28日才向原告交付房屋使用。另外按照合同约定，被告应当在交房后360个工作日内办理房屋的初始登记，在初始登记后360个工作日内办妥原告的房屋所有权证。根据合同记载，被告应当在2015年12月31日前交付房屋，则按照2015年12月31日为最后应交房日期来计算，被告应当在2016年12月26日前办理好初始登记并在2017年12月21日前为原告办理好房屋所有权证。但从2017年12月21日起至今，被告一直未办理好初始登记以及原告的房屋所有权证。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。

被告XX公司辩称，1、被告依法不应支付原告任何逾期交房违约金，事实和理由如下：被告已于2015年4月9日将涉案房屋实际交付给原告，不存在逾期交房的违约行为。根据2015年4月15日原告与道顿XX及被告三方签订《委托经营管理协议》（以下简称协议）约定，原告将其所购买的物业即长沙市开福区芙蓉中路一段319号绿地中XX铺（以下简称涉案房产）全权委托给道顿XX经营和管理。同时协议附件一表明，2015年4月9日原告与道顿XX已共同对涉案房屋进行验收交接并确认涉案房屋符合双方签署的《委托经营管理协议》约定的交付条件。据上所述，道顿XX在2015年4月9日对涉案房屋进行了收房，且根据道顿XX送达被告的函件中证明道顿XX已在收房后2015年12月31日前对涉案房屋进行设计改造，从而可以说明道顿XX从被告处进行了实际收房手续，被告已对房屋所有人即原告完成实际交房义务；2、被告不应向原告支付任何逾期办理初始登记的违约金，事实和理由如下：商品房的初始登记手续，也说是通说的商品房栋证（登记在开发商名下的大产权）。被告办理初始登记逾期，无须向原告承担任何违约责任。理由如下：第一，初始登记所登记的权利人为被告，并非原告。初始登记办理的义务人和权利人均为被告，初始登记办理是否迟延实际与原告无关，开发商为自己办证迟延向原告承担违约责任，逻辑上存在错误，于法于理不合；第二，根据合同约定及法律规定，被告作为开发商，仅有协助购房人办理属于购房人的不动产权证书的义务，如果因开发商原因导致办理购房人的不动产权证书迟延并给购房人造成损失的，开发商应承担相应责任。本案中初始登记迟延并未给原告造成任何损失或不利影响。合同双方约定违约金的主张原则是守约方因违约方的违约行为导致损失，从而要求违约方赔偿违约金来对其损失进行补偿。本案中被告提前将涉案房屋的不动产权证书进行办理，原告并未因初始登记迟延受到任何损失，故被告依法不应向原告支付逾期办理初始登记的违约金；3、被告不存在逾期办理房屋所有权证的行为，依法不应向原告承量逾期办理房屋所有权证的违约责任。双方于2015年4月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条第三款约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证”。为此，被告应在2018年11月19日前办妥涉案房屋的房屋所有权证。实际上，根据涉案房屋的权属证书上记载的登记日期，被告已于2018年7月11日将涉案房屋的不动产权证书（证书号为：湘（2018）长沙市不动产权第×号）办妥。故被告不存在逾期办证行为，依法不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。

根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同及附件、房屋交接单、律师函、委托经营管理协议、工作联系函、绿地中心商品房定购协议、不动产权证书并予以在卷佐证，本院认定事实如下：

2015年4月9日，原、被告签订了合同编号为201XXXX9424的《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于长沙市开福区房屋一套。房屋建筑面积62.80平方米，每平方米19029元，房款总金额XXX元。合同第六条约定由原告以一次性付款方式付款，原告应于本合同签订之日向被告交付全部房款XXX元。合同第十条约定被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经由勘测方、出卖人、设计方、监理方、施工方五方验收合格经验收合格交付给原告使用。合同约定出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，双方同意买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了房款交付义务。2016年6月28日，被告方通知原告办理了房屋交接手续。2018年7月11日，原告的上述房屋办妥了不动产权证。

另查明，被告提交了一份《绿地中心商品房定购协议》，该协议记载了原告交纳了定金10000元，同时协议备注栏里记载了“2万抵40万，再按总经理折扣98折，折后总价XXX元，单价每平方米24088元，前3年租金抵房款XXX元，单价每平方米19029元，2015年2朋23日支付50%房款60万元，剩余房款于签约付齐，初5补齐2万元抵40万元团购费”。被告提交该份证据拟证实原告在购房时被告给予原告311293元房价款减免优惠用以冲抵道顿XX对涉案房屋前三年的租金，视为原告已收取所购买房屋的三年租金收益及原告不存在任何经济损失。另被告提交了一份《委托经营管理协议》及附件，该协议的合同相对方为原告（委托方）、案外人湖南XX公司（以下简称道顿XX）（经营管理方）、被告（担保人，系项目开发商），协议约定原告将涉案房屋委托给道顿XX经营。被告提交该协议书及附件拟证实涉案房屋已于2015年4月9日验收交接给道顿XX，即视为被告已于2015年4月9日前向原告实际交付房屋，被告不存在逾期交房情况。另被告提交了《工作联系函》，拟证实原告将涉案房屋于2015年4月9日交付给道顿XX后，道顿XX对包括涉案房屋在内的管理区域进行物业管理责任界面划分，应视为被告已将房屋在2015年4月9日前进行实际交付。

再查明，涉案房屋在合同签订时即2015年4月9日时系期房，在本案举证期限届满前，被告未能提交2015年4月9日该房已经过勘测方、出卖人、设计方、监理方、施工方五方验收合格经验收合格并能够交付使用的相关证据。

本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同及附件的约定全面履行。合同第十条约定被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经由勘测方、出卖人、设计方、监理方、施工方五方验收合格经验收合格交付给原告使用。故房屋的能够交付使用不能违反法律法规的禁止性规定及合同的约定，本案中，原、被告在签订商品房买卖合同时涉案房屋系期房，被告未能提交证据证实合同签订时涉案房屋已符合国家和地方人民政府的有关能够交付使用并经勘测方、出卖人、设计方、监理方、施工方五方验收合格经验收合格并能够交付使用，《委托经营管理协议》及附件即便约定了2015年4月9日房屋已经交付，该约定因违反了房屋交付的国家强制性规定及合同约定，是无效的约定，故被告以《委托经营管理协议》约定原告已于2015年4月9日将涉案房屋委托给案外人道顿XX经营管理视为涉案房屋已于2015年4月9日已实际交付的辩称理由无法律及事实依据，本院不予采信，本院认定被告应当按照合同约定的日期即2015年12月31日前向原告交付房屋。根据合同中“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，双方同意买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金”之约定，被告实际向原告交房的时间为2016年6月28日，从2016年1月1日至2016年6月28日共计逾期179天，被告逾期交房违反了合同约定，构成违约，依法应当承担违约责任，但鉴于原、被告在合同中对违约金的约定偏高，本院予以酌情核减，本院认定应当按照日万分之零点五计算违约金较为适宜。故被告应当支付原告违约金为10696元（XXX元×179天×0.005%）；关于原告要求被告支付逾期办理初始登记的违约金的诉求，因办理初始登记系办理不动产权证的其中环节，初始登记所登记的权利人为被告，故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金无法律依据，本院不予支持；根据合同约定，被告应当在2018年11月20日前（720个工作日）为原告办妥房屋产权登记，因原告的不动产权证于2018年7月11日办妥，被告已在合同约定期限内办妥了不动产权证，故被告不存在逾期办理不动产权证的事实，原告要求被告支付因逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

一、被告湖南XX公司在本判决生效之日起五日内支付原告谭X违约金10696元；

二、驳回原告谭X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2389元，因适用简易程序减半收取1194.50元，由原告谭X承担500元，被告湖南XX公司承担694.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　员　　杨标

二〇一八年十一月十五日

代理书记员　　任友