典案|因物业租赁产生系列纠纷，依序应诉起诉

律师观点分析

案件背景：自持产业的业主，将园区写字楼租赁给其他公司收取租金，是现代商事活动中普遍现象。但商用写字楼的租赁，寻租时间长、装修时间长、租赁面积大，所以出租人与承租人订立的租赁合同往往约定有3-5年甚至10年的租赁期间。在租赁业务中，承租方提前违约退租，对出租方来说，是预期之外的重大损失。经营某园区的甲企业在第二个5年的租赁期限内，遭到乙企业的提起退租，乙企业仅承租了半年时间。乙企业要求本意是希望甲方扣收2个月的保证金之后，即算协商一致退租。但这样的处理结果明显不可能被出租人甲企业所接受。双方还由此引发了系列案件纠纷。

承办经过：因对违约赔偿协商未果，甲企业向法院提起诉讼，最终一审法院判决乙企业赔偿甲企业六个月租金作为违约金等，同时也判决乙企业需承担恢复物业原状的行为义务。但是，由于案件历经一审、二审，周期较长，甲企业在确认租赁合同已经无法继续履行的情况下，经多次催促无效，已经自行清理了场地。由此，乙企业虽然主动履行了支付违约金的义务，但拒绝承担场地恢复原状的费用。双方矛盾再一次升级。此后，乙企业向甲企业提起了关于“物业残留装修损害赔偿”的合同纠纷之诉、因乙方一直未申请解除财产保全而提起“因申请保全错误而导致损害赔偿”的诉讼，而甲企业也就恢复原状之判决义务申请强制执行，后又对“追索为恢复房屋原状而代为支出的清理费用”另案起诉。整个系列案件中，承办律师通过全局分析和规划，在评估双方调解意向均较低，本案需要通过诉讼解决的基础上，依法依序组织了应诉、申请、起诉等工作，并全程代理了案件。最终在原有违约赔偿损失获赔的基础上，追索回了大半的清理费用，也让甲乙双方矛盾就此告一段落。

案件小结：在为企业、个人提供法律服务的过程中，我们一直提倡“无讼有向，有讼不避”的观点，通过日常法律顾问的审核、判断、分析等，帮助当事人将法律风险降到最低。而当诉讼纠纷发生后，在能“以和为贵”时，也积极引导帮助当事人达成调解。但在争议各方不能和平解决的情况下，也要有全局思维，面对错综复杂的案件情况，往往需要通过多起诉讼，并辅以公证、保全等程序或措施，以最终实现权益的保护。