律师观点分析
上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人张XX、秦XX房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，没有对涉案合同已经解决的事实予以确认。1.上诉人已经将购房款本金及利息返还给了被上诉人，且得到了被上诉人的认可。2.被上诉人以未享受优惠购房为由领取了购房补贴，其行为表明被上诉人对双方合同业已解除是认可的。3.上诉人始终没有将涉案房屋交付给被上诉人而是将房屋装修后出租给其他职工，被上诉人亦未通过诉讼主张过权利。二、一审法院适用法律错误，应当撤销原判决，判令涉案房屋归上诉人所有。
被上诉人张XX、秦XX辩称，被上诉人并未认可退还购房款本金及返还利息就是与上诉人解除了涉案房屋的买卖合同，上诉人也没有证据证明被上诉人与上诉人已解除了涉案房屋的买卖合同。被上诉人虽然领取了购房补贴，但不能表明被上诉人是对双方合同业已解除的认可。
XX公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认祥和小区电厂宿舍5#-5-701室所有权归XX公司所有；2、依法判令张XX、秦XX协助XX公司办理产权变更过户手续；3、案件诉讼费用由张XX、秦XX承担。
一审法院认定事实如下：1997年11月5日，XX公司（原徐州XX厂经改制、更名为XX公司）与其职工张XX签订《房地产买卖契约（房改优惠）》，将祥和小区电厂宿舍5-5-701室房屋以48868元的价格出售给张XX，1998年1月5日办理了所有权人为张XX的房屋权属证书，1999年3月22日，XX公司将张XX所交的购房款48868元退还至其尾号6972的银行卡中；1999年8月10日又向其支付购房款利息2023.14元，张XX本人签字确认。2005年2月张XX以本人及配偶均没有享受房改房为由向XX公司申请购房补贴，并领取XX公司的购房补贴款29790元。涉案房屋权属证书一直由XX公司持有，且至今该房屋也一直由XX公司占有、处分、收益。2012年XX公司发现涉案房屋登记在张XX名下，遂与其协商变更但未果，2016年11月，经张XX登报挂失、申请补发，徐州市不动产登记局发布“公告”，后涉案房屋产权登记成为张XX、秦XX。2019年2月18日，张XX在涉案房屋张贴“公告”表示其为产权人要求承租人联系。
一审庭审中，张XX陈述“一开始我就知道，单位办房证大概是1998年元月办好的，让我去领，因为房屋漏水，我要求交付是合格的房屋，要求修复，修复好我才能领”、“我找原告要证要房长达十几年始终不给我，所以我2016年去挂失”；并质疑XX公司“据你提供的证据，退款通知1999年8月10日签署，退房款是1999年3月22日，怎么在签署通知之前退给我房款？房款退款凭证为什么没有我的签字，退款利息上有我的签字？利息我没有申请要过，在1999年8月10日接到财务通知到财务办理退房手续，才知道1999年3月22日已经将房款打到我的账户”。
一审法院认为：XX公司所诉的与张XX、秦XX之间的物权权属争议，并非XX公司作为用人单位对职工进行的管理行为，而是作为平等民事主体之间的财产纠纷,属于人民法院的民事案件受案范围。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。从上述法律规定来看，我国法律采取不动产物权登记生效主义。除法律规定的几种特殊情形：如生效法律文书或征收决定导致，因继承行为或受遗赠，因合法建造等特殊情形外，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应以登记为准。XX公司未能提供证据证明其取得涉案房产物权符合法律规定的特殊情形，也未能提供证据证明XX公司系涉案房产不动产登记簿上的所有权人。涉案房屋不动产权属证书现登记的所有权人为张XX、秦XX。XX公司主张房屋系其所有，其应当证明张XX、秦XX房屋权属的登记存在错误且与不动产登记簿不一致，其提供的证据具备以上证明效力才能推翻张XX、秦XX的所有权登记，其诉讼请求才能成立。现XX公司未提供足够的证据推翻张XX、秦XX的房屋所有权登记，故对其诉讼请求，不予支持。
另外，从查明的事实来看，双方对于涉案房屋原属于XX公司所有，双方签订房屋买卖合同后房屋所有权变更登记至张XX、秦XX名下的事实无异议。双方有异议的事实在于房屋买卖合同是否已经解除，这也是双方对涉案房产权属产生争议的基础。而即使房屋买卖合同已经解除，其所产生的法律责任仅为恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等债权责任，该责任并不能直接产生物权变动的法律效果，XX公司也并不能在涉案房产已转移登记至张XX、秦XX名下的情况下直接成为涉案房屋所有权人。故，无论双方签订房屋买卖合同是否已经解除，均不可能直接影响涉案房产物权的权属确认。遂判决：驳回XX公司的诉讼请求。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人张XX于1997年11月5日签订《房地产买卖契约（房改优惠）》，将涉案房屋出售给被上诉人，被上诉人支付购房款后办理了房屋权属证书，但上诉人之后并未将涉案房屋交由被上诉人使用，而是将被上诉人所交的全额购房款及利息退还给被上诉人，被上诉人签字确认亦将房屋权属证书交由了上诉人，其后上诉人一直对涉案房屋占有、处分、收益，被上诉人并未提出过异议，且被上诉人于2005年以其本人及配偶均没有享受房改房为由向上诉人申请并领取了购房补贴款29790元，故双方当事人事实上已经解除了涉案房屋买卖合同，在上诉人已经退还被上诉人全额购房款及利息的情况下，被上诉人应当协助上诉人办理产权变更过户手续，一审法院判决错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人XX公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百二十九条、第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3414号民事判决；
二、张XX、秦XX于本判决生效后30日内协助XX公司办理产权变更过户手续；
三、驳回XX公司其他诉讼请求。
一审案件受理费10880元、保全费4020元，合计14900元；二审案件受理费10880元，均由张XX、秦XX负担。
本判决为终审判决。
