慈溪律师张雪飞普法：买房人“跳单”了，一定构成违约吗？

　　近年来，随着二手房买卖和房屋租赁交易日趋频繁，双方更愿意在专业的房地产经纪公司的居间下进行交易，以最大限度规避风险。但即便有房地产经纪公司，房屋买卖合同或房屋租赁合同没能顺利达成的情况仍然屡见不鲜，在此情况下，委托方是否还应支付中介服务费，存在争议，房地产中介公司将委托人诉至法院的情况时有发生。

　　案情简介

　　2019年9月26日，吴英通过链路房地产公司与房主崔雄签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价为1900万元。三方约定居间代理费114400元，由吴英承担。一个月后，因房屋过户存在问题，三方签订《解除协议书》，吴英不再购买崔雄的房屋，链路房地产公司将居间费退还给吴英。2020年1月链路房地产公司发现吴英和崔雄自行就上述房屋办理了网签和过户手续，因此链路房地产公司将吴英诉至法院，要求支付居间服务费114400元。吴英辩称，涉案房屋的信息不是链路房地产公司独家代理的，在其他中介机构均有该房屋信息，我方是通过其他中介又与出卖方达成了买卖协议，并且支付了中介费，并不是通过链路房地产公司提供的信息私下进行交易的。

　　法院审理

　　法院认为，双方争议焦点为吴英通过其他途径购买案涉房屋是否属于恶意“跳单”的违约行为。判定是否构成恶意“跳单”，不仅要看客观上买受人吴英是否利用了链路房地产公司提供的房源信息，还要从主观上考察他是否具有逃避支付佣金的故意。首先，链路房地产公司并没有提供证据证明案涉房屋的房源属于独家掌握，所以不能得出吴英重新签订案涉房屋买卖合同并完成交易是利用了链路房地产公司提供的信息和服务的结论；其次，吴英与链路房地产公司达成《解约协议书》，没能完成购房的责任不在吴英，吴英并非故意逃避支付佣金。因此吴英的行为不构成恶意“跳单”，链路房地产公司的诉讼请求于法无据，法院驳回了链路房地产公司的全部诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。  

　　法官释法

　　“跳单”行为也称为“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（或公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。《中华人民共和国民法典》第965条亦规定了委托人接受中介服务后绕开中介人直接与合同相对人订立合同的情形（也就是关于“跳单”的新规定）。“跳单”违约行为的认定应满足四个条件：（1）中介公司的委托权限应为独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，链路房地产公司并没有获得涉案房屋的独家代理，多家中介公司也可查询到同一房源信息，吴英并非利用链路房地产公司提供的房源信息完成交易且不存在逃避支付佣金义务的不正当目的，因此吴英不构成恶意“跳单”。

　　（文中均为化名）