慈溪律师张雪飞普法：“一房二卖”相关法律问题解析

　　“一房二卖”或“一房数卖”指的是房屋所有权人将同一套房屋分别出卖给两名及以上购房人并分别与之订立房屋买卖合同的行为。实务中，“一房二卖”的现象屡见不鲜，相关法律问题亦成为大家关注的热点问题。“一房二卖”时，房屋归谁所有？买受人的权利如何救济？本文将结合现行法律规定，对相关问题进行分析解答。

　　处理“一房二卖”问题时，要运用“物债两分”的视角来分别评价房屋买卖合同效力以及房屋所有权的归属。故首先需要分析每一份买卖合同是否都有效，再讨论所有权归属问题。

　　“一房二卖”情形下是否当然否定房屋买卖合同的效力，我国现行法律并未作出明确规定。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因此，满足上述条件的房屋买卖合同即有效。但是，当事人之间恶意串通订立的房屋买卖合同应当认定为无效，其法律依据在于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

　　对于房屋所有权的归属问题，《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》指出：“关于一房数卖的合同履行问题：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其它证据确定。”在司法实践中，由已经办理过户登记的买受人享有房屋的所有权，即房屋归其所有，其他的买受人则有权请求出卖人返还购房款并赔偿其损失。如果其他买受人在明知房屋已经出卖的情形下，仍与出卖人恶意串通签订房屋买卖合同并办理过户手续，则前买受人可以依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条相关规定，主张恶意串通的房屋买卖合同无效。

　　买房是我们日常生活中的一件大事，为了规避“一房二卖”的问题。我们在签订房屋买卖合同之前一定要了解房屋的产权信息、使用现状及是否存在租赁等信息，以便我们能了解房屋的真实情况。签订房屋买卖合同之后，要督促出卖人及时办理过户登记手续。此外，还可以运用办理网签、预告登记以及购房合同备案等措施来保障我们能够顺利取得房屋所有权。