代理某被上诉人房屋买卖合同纠纷，维持原判

律师观点分析

　　上诉人（原审被告）：顾XX华

　　上诉人（原审被告）：水XX

　　被上诉人（原审原告）：姜X萍

　　委托诉讼代理人：顾積伟，上海君学律师事务所律师。

　　上诉人顾XX华、水XX因与被上诉人姜X萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2021）沪0117民初187X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人顾XX华、水XX的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人姜X萍的全部诉讼请求。事实与理由：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）属于拆迁安置房，登记在顾XX华一人名下，但属于顾XX华、水XX的夫妻共同财产，顾XX华无权一人处分该房屋，其处分行为应属无效。姜X萍购买房屋时明知顾XX华与水XX关系不和，忽悠顾XX华，购买了房屋，亦未通知过水XX，存在主观恶意。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

　　被上诉人姜X萍辩称，不同意上诉人顾XX华、水XX的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　姜X萍向一审法院提起诉讼，请求：判令姜X萍与顾XX华双方就位于上海市松江区泗泾镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖协议》继续履行，顾XX华、水XX协助将系争房屋过户至姜X萍名下。

　　一审法院认定的事实：2015年2月13日，姜X萍作为购买方（乙方）与顾XX华作为出售方（甲方）及案外人上海XX事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方系争房屋，购买总价款为800，000元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款400，000元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于合同签订后五日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。待系争房屋房地产权证办理下来五日内支付350，000元，待系争房屋产权证满五年可上市交易过户时支付尾款50，000元；甲方承诺自该房屋权利转移（送件并取得收件收据）之日起十日内迁出系争房屋内的户口（若有），逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付40，000元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据。该合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。

　　同日，顾XX华作为收款人向姜X萍出具《定金收据》一份，载明：本人顾XX华（出售方）兹收到姜X萍（购买方）购买本人所有的位于松江区XX路XX弄XX号XX室房屋而支付的定金40，000元整。双方约定，其中20，000元为定金，另20，000元为姜X萍借给顾XX华。

　　一审另查明，2015年3月21日，姜X萍作为购买方（乙方）与顾XX华作为出售方（甲方）及案外人上海XX事务所作为见证方（丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定乙方购买甲方的系争房屋，建筑面积为69.18平方米；乙方向甲方支付定金40，000元，已由甲方直接签收；总房价款为800，000元，支付方式为：乙方于2015年3月23日前以现金方式（银行转账）支付给甲方购房款540，000元（含定金40，000元），由甲方签收。待甲方房地产权证办理出来15日内，乙方以现金方式（银行转账）支付给甲方第二笔购房款210，000元，由甲方签收。待甲、乙双方共同赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式（转账）支付尾款50，000元；甲方于2015年3月23日前把钥匙交给乙方；关于产权过户时间，该合同第三条第3款C项约定，甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后七个工作日内，甲方办理产权证，并承诺该房产可上市交易时能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续。（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期。每逾期一日，甲方应当按照总房价款的千分之十向乙方支付赔偿金；合同第三条第3款K项约定该房屋可上市交易过户手续时，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本内容与本合同（包括附属法律文书和补充协议）约定不一致的，以本协议为准，其他约定：1、此合同价为甲方到手价，本次交易中所产生的税费均由乙方承担。2、因该房屋为商业动迁房，甲乙双方约定自该房地产权证登记满五年了15日内在过户；合同第五条特别告知第4款约定现丙方已向甲、乙双方告知：由于该房产为动迁房，自产证登记日满三年才可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起五年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议，甲乙双方各自承担相应后果。该合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。

　　同日，顾XX华作为收款人向姜X萍出具《房款收据》一份，载明：今收到购买方姜X萍购买出售方顾XX华所有的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋购房款而支付的房款500，000元整。

　　2015年3月22日，姜X萍向顾XX华银行（银行卡尾号为430771）汇款482，500元。

　　2015年5月26日，系争房屋产权经核准登记于顾XX华名下。

　　2015年6月6日，姜X萍向顾XX华银行（银行卡尾号为430771）汇款210，000元。同日，顾XX华作为收款人再次向姜X萍出具《房款收据》一份，载明：今收到购买方姜X萍购买出售方顾XX华所有的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋购房款而支付的房款210，000元整。

　　一审再查明，2019年4月22日，一审法院受理姜X萍作为原告、顾XX华及水XX作为共同被告的房屋买卖合同纠纷一案［案号为：（2019）沪0117民初6702号］，姜X萍诉请要求就系争房屋签的《房屋买卖合同》继续履行，顾XX华、水XX协助办理过户手续；顾XX华辩称双方并非房屋买卖合同关系而系民间借贷法律关系，且涉案房屋买卖合同约定的过户时间未到；水XX辩称其不知情系争房屋买卖过程，姜X萍购房过程存在恶意，涉案房屋买卖合同不应继续，不清楚姜X萍与顾XX华自己是否存在借款协议。该案经一审法院审理查明，顾XX华与水XX系夫妻关系，双方于1997年5月19日登记结婚；2011年3月18日，水XX作为乙方在《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》上签字，该协议约定的拆迁对象为上海市闸北区XX路XX号房屋。被拆迁人为水某（已故），房屋承租人为水XX，计入顾XX华。2014年6月17日，顾XX华作为购房人签字确认《配套商品房供应单》，其中载明被拆迁的原住房地址为上海市闸北区XX路XX号，户主姓名为水XX，拆迁人为上海XX有限公司，认购人姓名为顾XX华，认购房屋为系争房屋；2015年5月26日，系争房屋产权经核准登记于顾XX华名下。该案一审法院经审理认为，姜X萍与顾XX华之间成立的是房屋买卖合同关系，签订的《房地产买卖协议》合法有效，但合同约定的系争房屋产权过户条件尚未成就，故于2019年7月30日作出民事判决，判决驳回姜X萍的诉讼请求。

　　后姜X萍不服上述判决，上诉至本院，在二审审理中，顾XX华表示如法院认定合同有效，其愿意继续履行合同。本院经审理认为，姜X萍与顾XX华签订的《房地产买卖协议》属有效合同，顾XX华在二审审理中已表示在合同有效的情况下，愿意继续履行合同，姜X萍可待合同约定的过户条件满足时要求顾XX华配合过户，故于2019年10月22日作出（2019）沪01民终12195号判决：驳回上诉，维持原判。

　　因姜X萍不服上述二审判决，申请再审，经上海市高级人民法院指定，本院经审查认为，合同约定的办理过户手续的期限还未到，因此一、二审法院驳回了姜X萍的诉请，有相应的合同依据，故裁定驳回姜X萍的再审申请。

　　一审审理中，姜X萍表示：关于剩余房款50，000元，其愿意在本案中一并处理，按约支付给顾XX华、水XX，现已交付至法院；系争房屋产权过户的相关税费，均由姜X萍承担；目前系争房屋由其居住使用。另外，姜X萍保证其符合上海市购房政策，系争房屋过户不存在限制情形。

　　另，顾XX华、水XX一致确认：系争房屋系顾XX华、水XX夫妻共同财产，顾XX华收到了姜X萍支付的房款750，000元。

　　一审法院认为：生效裁判已经认定双方之间签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，双方当事人均应恪守。顾XX华、水XX并无证据推翻生效裁判关于《房地产买卖协议》效力的认定，故其辩称涉案《房地产买卖协议》无效的意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，系争房屋应自顾XX华取得产权登记之日起五年后十五日内办理产权过户手续，而顾XX华于2015年5月26日即取得系争房屋的房地产权，合同约定的过户期限已届满，而本案中亦无证据证明姜X萍存在违反限购政策的情形，故姜X萍要求顾XX华继续履行双方签订的《房地产买卖协议》及要求顾XX华协助姜X萍办理过户手续，将系争房屋产权转移登记至姜X萍名下的诉请，于法有据，一审法院予以支持。系争房屋为顾XX华、水XX的夫妻共同财产，水XX作为系争房屋的共有人，亦有义务协助姜X萍办理系争房屋的产权过户手续，故对于姜X萍要求水XX协助过户的诉请，一审法院亦予支持。姜X萍同意承担系争房屋产权过户的税费，并无不当，一审法院予以确认。关于剩余房款50，000元，姜X萍现同意在本案中一并处理，故姜X萍应按约于系争房屋产权登记至其名下之日支付顾XX华剩余房款50，000元。

　　一审法院于2021年3月30日作出民事判决：一、姜X萍与顾XX华于2015年3月21日签订的《房地产买卖协议》继续履行；二、顾XX华于判决生效之日起十日内协助姜X萍办理位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记手续，将该房屋所有权转移登记至姜X萍名下（过户中产生的税费均由姜X萍承担）；三、姜X萍于上述房屋产权登记至其名下之日支付顾XX华剩余房款50，000元；四、水XX于判决生效之日起十日内协助姜X萍办理上述房屋产权过户登记手续，将该房屋所有权转移登记至姜X萍名下。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11，800元，财产保全申请费人民币4，520元，合计诉讼费人民币16，320元，由顾XX华负担。

　　二审期间，双方当事人均未提供新的证据。

　　经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，当事人对自己提出的主张应提供证据予以证明，举证不足的，应承担相应的后果。本案的争议焦点在于上诉人顾XX华、水XX拒绝继续履行《房屋买卖协议》，拒绝将系争房屋过户至被上诉人姜X萍名下是否有相应的依据。根据已查明事实，本案中所涉及的《房屋买卖协议》经生效的（2019）沪0117民初6702号判决书、（2019）沪01民终12195号判决书、（2019）沪01民申644号裁定书确认，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现顾XX华、水XX提出该份协议存在效力问题，属无权处分，存在主观恶意，但未能提交确实、充分、有效的证据推翻生效判决的认定，故本院对此不予采信。现姜X萍符合上海市的购房政策，系争房屋不存在交易限制，姜X萍亦同意支付剩余房款，故一审判决《房屋买卖协议》继续履行，顾XX华、水XX配合姜X萍完成过户手续，并无不妥，本院依法予以维持。

　　综上所述，上诉人顾XX华、水XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。