文｜王兵 山东运策律师事务所
   2015年9月1日，是刘某购买青岛市李沧区**小区交房的日子，原本应高高兴兴住上新房的刘某怎么也高兴不起来，原来是开发商逾期交房了。逾期的理由很简单，因市政管线未经验收，无法入住。于是，刘某经人介绍，带着商品房预售合同和延期交房通知书找到了王兵律师房地产法律团队。
   看过刘某的购房合同，在购房合同第12条和补充条款的约定后，经过详细的计算，发现截止到起诉之日刘某所能得到的赔偿金仅区区几百元而已。刘某气愤不已，本已全款购房，又遇到了开发商延期交房，如果将这么多钱存在银行收利息也不至于几百块钱。那怎么办？刘某焦急的询问。不能这么就轻易的放过开发商，拿着我的钱也没给我盖好房子。
  因本律师团队有着多年代理房地产诉讼案件的经验，告知刘某，虽然你们合同约定万分之零点一的违约金（注：这是本律师团队见过的最低的违约金），但是，我们可以以违约金数额过低请求法院上调数额，并且上调的可能性也极大。最终刘某委托本律师团队为其代理本案。经团队为其拟定了诉讼方案后，将本案起诉至法院，最终法院判定双方签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因开发商未在合同约定的期限内向原告交付房屋存在违约行为，故判决其向原告承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，虽然因开发商延期交房客观上并不能产生使房屋贬值的损失，而双方约定的万分之零点一逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补原告的实际损失。虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但法院通过向三家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，故法院参照询价标准最终判决开发商承担32000元的赔偿金。
其实，就目前的状况来看，青岛市各区市开发的住宅项目仍有不少延期的，比如裕龙檀顶山、恒竹苑、世家御园、星雨华府、中央公园、伟东湖山美地、深港城、新都心苑、国隆幸福城等，在此不一一列举。从代理过的案件来看，延期交房违约金的比例均较低，最多也没有超过万分之二的，像本案违约金仅为十万分之一。通常开发商延期交房的主要原因：
1.实力不足，开发资质过期；
2.与建设单位有经济纠纷，导致施工进度放缓或终止；
3.部分楼盘因市政配套无法到位，导致自身配套无法按约进行；
4.开发商擅自变更设计图，导致施工拖延；
5.楼盘尚未通过政府部门的验收备。
 上述原因归结到底基本上是开发商缺乏资金支持或将资金挪作他用造成违约。导致无法按照购房合同的约定时间交房，开发商敢明目张胆的违约，并向业主下发延期交房通知书就是因为对业主维权成本早已了如指掌。按照合同约定的违约金来赔偿，仅仅数百元而已。也正是违约成本较低是开发商理直气壮的去选择延期交房的一个重要原因。
现阶段，自2016年7月1日起，新修订的《青岛市城市房地产开发经营管理条例》正式施行，该条例中对开发商延期交房做出规定，房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定或者划拨决定书规定的开竣工时间、条件要求进行开发项目建设，并在办理施工许可前制定开发建设方案。开发建设方案应当载明开发期数、开发进度以及配套基础设施和公共服务设施的建设进度、交付使用时间等内容。通过开发建设方案备案，开发主管部门可以清楚掌握每个开发项目建设的总体安排、建设内容和进度情况，对于开发过程中的关键节点出现延迟的，及时预警并督促企业调整方案、加快建设，以保证项目按期交付。对违反本条例规定的，将对开发商进行罚款。
  同时，购房者在买房时，多加注意购房合同第12条以及补充条款关于违约金数额之标准，如标准较高或者在60日内达不到交房条件，可以约定购房者解除合同，说明开发商对开发项目信心较大，反之违约金数额过低或者不允许解除合同者，往往开发商对项目信心不足。如条件许可，尽量委托专业律师陪同。若看好该项目而又实在无法修改合同的内容的，可以先行签订购房合同，由于商品房的标的额大,如果合同中双方违约责任不对等的话,那么这种条款加重了购房者的责任,违反法律的公平原则,可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  老百姓买房并不容易，轻则举一代人之力，多则举二代三代的人力才凑够首付。将毕生积蓄交给了开发商，最后房子烂尾或者延期交房，对老百姓的打击甚至是毁灭性的。合同约定的内容虽为双方协商签订的，但往往是开发商单方出具且不得进行变更的，在遇到开发商违约时，购房者往往束手无策。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”同时第十六条规定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。王兵律师个人认为，首先，商品房为大额商品，先行法律并未将房产纠纷列入消法保护，如果提倡将房产纠纷导入消费者保护法中，会对开发商起到震慑的巨大作用。其次，应当取消商品房预售制度，预售，顾名思义，预先销售，降低了开发商的资金要求,开发商仅需少量的资金,通过使用购房者预付的房款,即可实现“空手套白狼”。而开发商为了迅速回笼资金,在楼盘尚未动工或是建设进度不大的情况下进行期房销售,提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。虽然为购房者提供了部分便利,但也带来了延期交房的潜在风险。近几年以来,我国的商品房预售市场不断规范化管理,但仍然很多不完善之处,部分地区对延期交房政府层面上具有约束力的法规、条例并不多或者出台较晚,导致一些房地产开发企业违规经营,造成损害购房者利益的现象屡禁不止。随着国家法治的发展，相信规范开发商的规章制度会越来越健全，明确交付标准、确保验收结果阳光、透明，保证购房者的知情权，便于业主维护合法利益，平衡交易关系，必会减少纠纷的发生。
（出于保护当事人隐私，已将姓名隐匿）