文｜王兵 山东运策律师事务所

2014年6月18日，张*斌经青岛××中介公司居间介绍，看好刘*俊位于青岛市**区**花园的房屋，买卖合同签订后，张*斌如约交付了20万定金，后又支付了300余万元的购房款以及中介费税费20余万元，剩余95万以按揭贷款方式支付。不久，刘*俊提起民事诉讼要求张*斌支付违约金80万元，腾出上述房屋，并支付自2014年8月1日起至腾出完毕之日止的房屋占有使用费（暂计每月8000元），合同签订后，刘*俊履行了房屋抵押注销义务。2014年7月14日和23日，原告两次配合张*斌到房产管理部门办理产权转移登记手续，都因张*斌购房资格问题无法办理。经向物业核实，得知张*斌已经搬入上述房屋中居住，现合同已经无法履行，要求被告支付违约金180万并承担房屋占有费。

被告收到诉状的第二天便委托了王兵律师房地产法律团队，经和张*斌沟通了解到其本人欲在青岛生活居住，但碍于购房资格所限一直未能如愿，在看好原告该套房屋后，已经告知房东没有购房资格，但是某中介公司表示可以操作为其办理购房资格条件，便依约交了房款和中介费，之后两次到房产交易中心办理过户均未能成功，因而导致无法办理过户手续，搬入该房不久便收到了法院的起诉状。

经本团队多次研究后，为张*斌拟定了诉讼策略方案，开庭审理时，原告主张我方违约，无法过户系我方原因导致，因买受人的违约行为造成房屋买卖合同不能继续履行的，守约方有权单方解除房屋买卖合同，违约方应当自解除通知送达之日起按照合同约定向守约方支付违约金。我方提起反诉，要求原告退还所有已支付购房款4232000元，退还中介费税费20余万元，并承担违约金80万元。庭审中，我方多次询问原告知否知悉被告无购房资格，原告均称不知道，我方向法庭申请中介公司工作人员出庭作证。刘**到庭作证，称在其门店商量购房事宜时，张*斌明确告知刘*俊没有购房资格，但可以通过自己的途径获得购房资格，刘*俊和其妻在场。但签订合同时，只有刘*俊本人在。同时我方主动提交录音证据表明原告对于被告没有购房资格是知情的。

后经法院判决，原告刘*俊需全额返还我方购房款4232000元，我方也无需支付给对方违约金80万元，只需支付在使用房屋期间按照同地段标准支付占有使用费2万余元，我方大获全胜。

本案例中，中介公司承诺可以通过操作获得购房资格，那么，显而易见，根据日常经验判断，其只能通过两种途径获得，即要么通过合法途径；要么通过非法途径。而根据本市的购房政策规定，张*斌不具有通过合法途径取得的法定条件，故其必然会通过非法途径取得。而刘*俊作为有认知能力的成年人，对此完全可以作出正确判断，从而为避免交易风险而拒绝与张*斌签订合同，但其却仍与张*斌签订购房合同。故对于因张*斌不能取得购房资格而导致合同履行不能的交易风险，理应由刘*俊自行承担。而张*斌在合同履行过程中，积极履行了付款、贷款等其他合同义务，故在其不具备购房资格而导致合同解除时，因其先行告知义务而不构成合同约定的根本违约，其无需承担违约责任。

通过本案，我们看到，中介公司可以为促成交易而做违法事情，导致最终的违法后果直接由购房者承受，这也在一定程度上提醒购房者，不要完全相信中介的承诺，必要时候，可以向当地房产交易中心落实其真实性。其次，本案中，原告在收取几百万购房款后因其知悉我方并无购房资格，但是仍将涉案房屋售与我方，最终因无法办理过户不但想独吞掉我方的购房款，同时又想额外要80万的违约金。可见用心之险恶。作为对法律一无所知的购房者而言，当合法权益受到侵害时，及时委托专业的法律服务团队是必要的。