律师观点分析

顾XX、顾XX等与丁XX确认合同无效纠纷一审民事判决书
江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初3250号
原告：顾XX,男,1951年1月27日出生,汉族,住江苏省射阳县。
原告：A,男,1959年11月9日出生,汉族,住江苏省射阳县。
原告：A,男,1966年6月16日出生,汉族,住上海市浦东新区。
原告：A,女,1954年5月4日出生,汉族,住江苏省射阳县。
原告：A,女,1956年12月6日出生,汉族,住江苏省射阳县。
以上五原告的共同委托诉讼代理人：A,射阳县XX法律服务所法律工作者。
被告：A,男,1967年5月1日出生,汉族,住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
第三人：射阳县XX,住所地江苏省射阳县。
法定代表人：A,该居委会主任。
原告A、B、C、D、E与被告F确认合同无效暨返还财物纠纷一案,本院于2017年5月9日立案后,依法适用普通程序审理。案件审理期间,本院依法追加射阳县XX（以下简称：“支鱼居委会”）为本案第三人,分别于2017年5月19日、2017年8月23日、2017年10月12日公开开庭进行了审理,原告A及五原告的共同委托诉讼代理人B,被告A及其委托诉讼代理人B,第三人支鱼居委会的法定代表人A到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
A、B、C、D、E向本院提出诉讼请求：1.请求确认五原告父亲F与被告G于2000年10月18日签订的房屋买卖协议无效；2.要求被告G支付案涉房屋拆迁赔偿款总额的一半,即143939.5元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年10月18日,五原告的父亲A（已于2001年病故）将位于射阳县XX（现属支鱼居委会）已分配B、C、D每人一间及另外一间由其本人居住的房屋协议出售给E,并约定四间房屋的房价款为6260元。协议签订后A一直未能按照约定支付房款,由五原告父亲A的居住的一间至今未交付,一直由其子女使用,且案涉的房屋仍然登记在A名下,另因A并非为海通镇支鱼居委会经济组织成员,而案涉房屋的土地性质为集体土地性质,故依据土地管理法第62条,最高院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第19条的规定,双方签订的买卖协议无效。A于支鱼居委会签订搬迁赔偿协议,协议约定赔偿A287879元,五原告对案涉房屋的赔偿款总额及各分项的组成无异议,但该赔偿款中包含宅基地补偿费用,A也不能享受宅基地的补偿款,五原告为维护其合法权益,特具状法院,请求判如所请。
A辩称：1.案涉房屋的买卖协议是B与A真实意思的表示,A将房屋出售给B时没有告知房屋分配的情况,A对此也不知情。2.因为A不是支鱼居委会集体经济组织成员,房屋买卖协议是否有效由法院判决。3.即使该房屋买卖协议无效,A已按照合同定履行了付款义务,A也将案涉房屋及房产证交付给了B,A在案涉房屋中居住了多年,在A对案涉房屋使用直至该房屋被作出拆迁决定之前,五原告从未向A主张过权利,该房屋应属于合同法五十八条规定的没有必要返还的情形,现五原告诉讼主张违反了诚信交易原则。4.支鱼居委会与A签订搬迁补偿协议约定赔偿A287879元,目前支鱼居委会支付A20万元,A8万余元未支付。5.拆迁补偿协议中虽有房屋赔偿款和宅基地赔偿款的项目,但是A购买的房屋本身即包括房屋的土地的使用权,故该拆迁补偿款应由A全部享有,五原告无权享有。
第三人述称：1.支鱼居委会在清楚案涉房屋系A向B购买,双方有买卖协议,A也在案涉房屋中居住了十几年,买卖已成事实,而且卖方已经去世的情况下,与A签订房屋搬迁协议,协议约定赔偿A287879元,各分项的组成在协议中明确载明,协议签订后,支鱼居委会已支付A20万元,余款8万余元因A与原房屋所有人的子女存在矛盾,致房屋未能全部拆清而未能支付。2.对法院调取的案涉房屋土地使用权申报登记卷宗真实性无异议,根据相关政策规定,宅基地补偿款应给宅基地使用权人,但现在该宅基地使用权人已经去世,则宅基地应由集体收回,不存在继承的问题。而A又购买的该宅基地上的房屋,支鱼居委会以货币的形式将补偿款给宅基地的实际居住人,不再另行安排宅基地,另A不是支鱼居委会经济组织成员,不享受宅基地安排的条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.原、被告双方对A与B于2000年10月18日签订房屋买卖协议,将其所有的位于射阳县XX（现支鱼居委会）的房屋以6260元的价格出售给A,并将案涉房屋的宅基地使用证交付给A的事实没有争议；2.A及家人一直在对案涉房屋西三间使用的事实没有争议；3.案涉房屋的原始宅基地使用权人为B及其妻子C的事实没有争议；4.A不属于支鱼居委会集体经济组织成员的事实没有争议；5.支鱼居委会与A签订搬迁赔偿协议,赔偿A287879元,包括其中的宅基地补偿费52074元,支鱼居委会已向A支付20万元,余款87879元未支付的事实没有争议并均对赔偿的总额及各分项组成予以认可。本院对以上事实及证据予以确认并在卷佐证。关于双方争议的事实,本院认定如下：1.A还差欠购房款1260元还是2260元。五原告陈述A还差欠购房款2260元,并提交了由A于2001年3月10日出具的购房款欠条及A于2000年出具给B的借条,本院认为A出具的购房款欠条与本案直接关联,足以证实A还差欠购房款1260元的事实,且A予以认可,本院予以认定；但A出具给B的借条与本案无直接关联,五原告亦未能其他证据予以证实,本院不予认定,综上,认定A还差欠购房款1260元。2.关于案涉房屋是否已交付给A的问题。本院到案涉房屋实地调查发现该房屋的东一间仍然存放原告A的家具等物品,由A在使用,但案涉房屋作为独立的物权,在发生买卖时应整体出售,不存在分割交付的问题,故五原告主张案涉房屋东一间未交付的说法在事实和法律上不成立,本院根据五原告父亲已将案涉房屋的宅基地使用证交付给A以及A已在案涉房屋实际居住十多年的事实认定案涉房屋已实际交付给A。
本院认为,本案的争议焦点为：1.五原告父亲A与B于2000年10月18日签订的房屋买卖协议是否有效；2.五原告要求B支付案涉房屋搬迁补偿款的一半有无法律依据。
关于争议焦点一：五原告父亲A与B于2000年10月18日签订的房屋买卖协议是否有效问题。
《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村宅基地属于农民集体所有,非本集体经济组织成员对该集体经济组织不享有宅基地使用权,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同无效。本案中,五原告父亲A与B签订房屋买卖协议,将其所有的位于海通镇支鱼居委会的房屋出售给A,但A并非支鱼居委会集体经济组织成员,故该房屋买卖协议无效。
关于争议焦点二：五原告要求A支付案涉房屋搬迁补偿款的一半有无法律依据。
虽然房屋买卖协议无效,但在该协议签订以后,除协议约定的待五原告父亲搬清暂放东一间的家具后再行支付1000元剩余购房款（实际差欠购房款1260元,与约定差距较小,无根本影响,可由权利继承人履行相应义务后另案主张）,事实上A已按照协议的约定履行了付款义务,并在案涉房屋中居住生活多年,而且在A对案涉房屋长期实际占有、居住期间,五原告也未向A主张权利,现案涉房屋遇整体规划搬迁,房屋价值较出卖时明显增加,五原告即诉讼本院要求A支付案涉房屋补偿款的部分款项,有违诚信交易原则,本院不予支持。
A对案涉房屋宅基地补偿款52074元无权享有,支鱼居委会将宅基地补偿款支付给A无法律依据。具体原因在于,宅基地使用权具有人身依附性,与集体经济组织成员资格密切相关,也决定了宅基地使用权必须因其集体经济组织成员资格的产生而产生,因集体经济组织成员资格的消灭而消灭,不存在在不同主体之间的流转（含继承）问题,故支鱼居委会将案涉房屋的宅基地补偿款给付A欠妥。然而在搬迁过程中,支鱼居委会又对案涉房屋所依附的宅基地实际进行了补偿,即在原宅基地使用权人A、B集体经济组织成员资格消灭的情况下同意支付出宅基地补偿款52074元,且是其真实意思,亦不违反法律的强制性规定,本院认为将该宅基地补偿款52074元给付宅基地使用权人A、B的五子女即本案五原告为宜。
另因支鱼居委会对案涉房屋的搬迁补偿款仍有87879元未支付,本院从支付便利的角度出发,认为由支鱼支委会直接从搬迁补偿款余款87879元中支付宅基地补偿款52074元给A、B、C、D、E为宜。
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）款、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定,判决如下:
一、原告A、B、C、D、E父亲F与被告G于2000年10月18日签订的房屋买卖协议无效；
二、被告G于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告A、B、C、D、E合计52074元（为履行便利,此款由第三人射阳县XX从房屋搬迁补偿款余款87879元中直接支付给原告A、B、C、D、E）；
三、驳回原告A、B、C、D、E的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3179元,由原告A、B、C、D、E承担2000元,由被告A承担1179元（案件受理费已由原告预缴,应由被告承担的部分由被告直接支付给原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审　判　长　　A
审　判　员　　B
代理审判员　　C
二〇一七年十月二十五日
书　记　员　　D
附录法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2.《中华人民共和合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的,合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；
（二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
3.《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有