亲办案例：房产被查封后的执行异议

案情简述：

2015年8月陈某与苏州某A房产公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，陈某购买位于苏州高新区房产一套，随后，陈某办理了网签备案及房款支付手续，但未办理房产登记手续。A公司因经济纠纷被多个债权人申请强制执行，苏州市虎丘法院查封了陈某购买的房产。陈某随后委托律师向苏州市虎丘区人民法院申请执行异议，被虎丘法院驳回，随后，又向虎丘法院提起执行异议之诉，再次被法院驳回。陈某深感不解，为什么自己全款购买的房屋就得不到法律上的支持呢？难道自己多年的心血换来的房产就这么没了吗？心有不甘的陈某抱着最后一试的心态，找到了本律师。案件接手之后，调取了之前的诉讼档案，详细研判和分析之前诉讼的全过程，又重新理清诉讼思路，重新梳理案件的证据材料。再次启动执行异议程序。

法院认为：

在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律规定的权利排除情形的，应予以支持。在涉案房屋被查封前，异议人陈某也依法缴纳了办理产权转移所需印花税和契税，存在办理产权过户的积极行为。异议人的申请符合法律规定，本院予以支持。

律师提示：

（1）及时行权：尚在开发商名下的期房被法院查封之后，业主应当在得到法院通知之后，及时向法院申请执行异议，超过期限可能会影响自己权益的实现。

（2）主体适格：如果被执行人有多个执行案件，其名下房产存在被法院多轮查封的情况下，执行异议的被申请人应当为首封的执行申请人。如果主体错误，可能在错误的路上越走越远。例如本案当事人就因为此原因，最初的执行异议被法院驳回，后来想通过执行异议之诉救济，结果又再次被驳回。几轮程序走下来，时间人力物力心力消耗了，但却回到了起点。所谓方向错误，满盘皆输。

（3）证据收集。不管是执行异议程序还是诉讼程序，皆离不开证据的搜集与筛选，而证据链的归纳整理应当围绕相关法律规定的要点展开。关涉到本案，我们主要围绕了房屋的交易手续、交易时间、房屋的管控情况、未办理过户的原因等要点向法院针对性提供了证据和相关意见阐述。最终得到了法院的认可和支持。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。