亲办案例解析：二手房交易遇到承重墙拆改怎么办？

 近期发生的长沙自建房因违规改造结构致倒塌事故、2021年吴江四季开源酒店因承重墙拆改致倒塌事故，这些现实案例都一再提示我们房屋结构的重要性。近年来，笔者也办理了多起因涉及承重墙拆改，房屋买卖双方争讼至法院的案例。文本所举案例为其中之一，为最大程度保护当事人的隐私，案情做了简化，人物也作化名处理。

案例：

  原告贾某从被告易某处购买一套二手房，支付定金17.5万元。贾某在筹备装修过程中发现该房屋存在两处承重墙拆改，于是找到易某商讨解除房屋买卖合同，并要求退还定金，但易某坚持认为自己没有拆改承重墙，并称贾某已经多次充分查看房屋，认可房屋现状，其没有过错。贾某在协商无果的情况下，委托本律师起诉至法院，要求解除合同，并要求易某双倍返还定金35万元。该两项诉请均得到一审法院和二审法院的判决支持。

法院认为：

原被告双方签订的《房屋买卖合同》，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在签约后，原告发现房屋存在两处承重墙被破坏，应认定为房屋存在重大安全隐患瑕疵，足以影响到交易成立和继续，导致原告的购房目的无法实现。原告据此要求解除合同，符合法律规定。原告要求被告双倍返还定金的请求，合法有据，应予支持。

律师评析：

结合笔者所代理的多起相关案件来看，大多房屋所有权人是基于实用或美观目的进行承重墙拆改，拆改之后使得整个房屋装修布局与风格似乎更加浑然一体，有一定的隐蔽性，普通购房人通过外观很难发现。这也是引发大量类似房屋交易争讼的重要原因。

承重墙拆改的行为违反我国《住宅室内装饰装修管理办法》的强制性规定，会给房屋整体结构带来重大安全隐患，危及生命财产安全，也正基于此，房屋的结构性安全能否得到保障直接关系到房屋买卖合同交易能否实际签订和履行。如果房屋出售方未如实纰漏房屋的真实装修状况，隐瞒承重墙拆改的事实，属于根本性违约行为，购房人有权要求解除合同。如果已经收受定金的卖方基于根本违约的法律责任后果，需要双倍返还定金。

律师建议：

1、作为二手房交易的买卖双方均应对房屋承重墙给予足够重视和了解。卖方如果有历史拆改房屋承重结构行为，建议恢复至原样之后再行转让，如果不选择恢复，也须如实告知房屋买方，让买方在充分知情并能接受房屋现状的情况下办理房屋交易手续。作为买方，在合同签订之前，应当对于房屋状况进行充分了解，不局限于现场的观摩，而更应该注重房屋现状与房屋原结构图纸的比对，及时发现问题，及时规避可能存在的风险隐患。

2、承重墙拆改后的加固恢复，切不可擅自解决。一定要在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位出具设计方案。然后，再委托有相应建筑施工资质的单位按照设计方案进行符合质量要求的施工。施工结束之后，由施工单位向房屋所有权人出具承重墙加固的工程竣工报告。最后，房屋所有权人还应当按要求至行政主管部门办理相关报备手续。