房屋买卖合同纠纷一审

律师观点分析

原告：范XX，男，1963年1月出生，汉族，住杭州市拱墅区。

委托诉讼代理人：曾省X，北京隆安（杭州）律师事务所律师。

被告：沈XX，男，1948年6月出生，汉族，住杭州市西湖区。

被告：沈XX，女，1966年8月出生，汉族，住杭州市西湖区。

被告：沈X，男，1989年7月出生，汉族，住杭州市西湖区。

第三人：李XX，男，1968年6月出生，汉族，住杭州市西湖区。

原告范XX与被告沈XX、沈XX、沈X及第三人李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，适用简易程序，分别于2019年7月9日、2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告范XX及委托诉讼代理人曾省X，被告沈X，第三人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告在2010年2月8日签订的《房屋买卖合同》；2.三被告赔偿原告损失270万元并支付利息（利息按银行贷款利率自起诉之日计算至三被告支付全部赔偿之日止）；3.三被告承担本案全部诉讼费用及评估、鉴定费用。事实与理由：原告和三被告于2010年2月8日签订《房屋买卖合同》，约定由三被告将拆迁安置房屋300X方米中的100X方米转让给原告，该协议同时X确，房屋位于X花园，建筑面积100X方米，每X方米单价为8000元，总价捌拾万元整，三被告协助原告办理房产三证，办证所产生的费用均由原告承担，付款方式为合同签订时付伍拾万元，交房时付十万元，余款二十万元在房产权证变更到原告名下时一次性付清，同时三被告保证转让给原告的房屋在2-6层内，否则三被告退款贰拾万元给原告，如一方违约的，违约方赔偿经济损失及违约金捌拾万元整。该买卖合同签订后，原告依约履行了付款义务。2011年三被告收到第一套安置房屋，故原告要求交付房屋，但三被告以房屋需要自住作为被告沈X婚房为由，请求在收到第二套安置房屋再交付，2011年11月20日并由被告沈XX、沈X出具承诺书，承诺在X花园第二套拆迁安置房屋分到立即交给原告；2018年初，原告获悉三被告的拆迁安置房均已交付，故在2018年3月8日，催促陈X去找被告沈XX要求交付房屋，陈X到被告沈XX家协商，被告沈X下楼把X花园X室房屋（建筑面积67.8方米）钥匙交付给陈X，陈X拿到钥匙后第二天陪同原告去看房，发现钥匙打不开就把锁芯换了，后来原告多次就交付的房屋面积差及房款结算一事与但被告协商，均未能达成一致。2018年4月11日，原告再次去X花园X室，发现门锁打不开，就打电话给被告沈X，被告沈X承认是他更换锁芯，又说等两天会同原告协商解决好的，但此后双方未能协商解决。原告认为三被告多次拒不履行合同约定的交付房屋的义务，已经无法实现合同目的，为维护合法权益，故诉至法院，要求判如所请。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求中的损失为2068750元，并X确利息计算标准为起诉之日至2019年8月20日期间按照同期银行贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；评估费为7860元。

被告沈XX、沈XX未到庭，其与被告沈X共同向本院递交书面答辩状一份，主要陈述为：一、按照我国法律关于房屋买卖交易的规定，双方之间的房屋买卖必须在政府规定的交易所进行，卖方必须持有房屋三证才能进行买卖。农村的宅基地转让双方的当事人必须是同村村民，城镇非农业户口的居民购买农村村民的房屋的行为应认定为无效，原告并非杭州市西湖区X村民，且系城镇非农户口，显然不能购买三被告的农居房，双方之间的房屋买卖合同无效。二、关于房屋买卖一事，其实是一个骗局。原告有备而来，三被告签订《房屋买卖合同》并写了50万的收条，但原告只支付16万元，并称第三人尚欠其借款34万元，该借款要从购房款中扣除。三被告已X确告知第三人已于2009年11月19日与被告沈XX离婚，但原告未予理睬。

被告沈X辩称，除坚持书面答辩状中的答辩内容外，补充以下意见：其与被告沈XX、沈XX均不认识原告。第三人欠案外人陈X28万元借款，后陈X到家催讨。经陈X介绍，被告沈X、沈XX、沈XX将拆迁安置面积100X方米抵债给原告，原告和陈X是何关系不清楚。现同意解除2010年2月8日签订的《房屋买卖合同》，并同意按照（2018）浙0106民初X号民事判决书确定的判决内容向原告履行付款义务。

第三人陈述，同意被告沈X的答辩意见。

本院认定事实如下：

被告沈XX系被告沈XX父亲、被告沈X爷爷。被告沈XX与第三人原系夫妻关系，双方于2009年11月19日办理离婚登记手续。

2010年2月8日，原告作为乙方，被告沈XX、沈XX、沈X共同作为甲方，双方签订了《房屋买卖合同》一份，载“甲方因原有房屋征用拆迁，有安置房300X方米。现甲方愿将其中100X方米卖给乙方。为X确房屋买卖的义务权利，双方在X等自愿的基础上经过充分协商，就房屋买卖的相关事宜签订如下具体合同条款：1.甲方卖给乙方的房屋位于：X花园，建筑面积100X方米，幢单元室。2.甲方卖给乙方的上述房屋为自有房产未办理过房产证、契证及土地使用证。3.房屋价格每X方米捌仟元整，总计捌拾万元整。4.房屋交付方式：本合同签订后甲方一经取得本合同所涉及的房屋即交付乙方。5.该房今后办理房产三证，甲方应无条件予以协助，办证所产生的费用均由乙方承担。6.付款方式：合同经双方签字，付款伍拾万元整给甲方，房屋交付时付壹拾万元整，余款贰拾万元在房屋产权证变更到乙方名下时一次性付清。7.甲方保证房屋在2-6层内，否则甲方退款贰拾万元给乙方。8.本合同经双方签字生效，双方不得反悔，如有一方违约，违约方赔偿经济损失及违约金捌拾万元整。9.本合同一式二份，双方各执一份。”合同签订后，原告按约支付50万元，其中部分归还第三人欠陈X的借款，剩余款项现金支付给被告沈XX。被告沈XX收到款项后出具收条一份，确认收到原告购房款50万元。

2011年11月20日，被告沈X、沈XX共同向原告出具承诺书一份，承诺X花园第二套拆迁安置房分到立即交给原告。但此后两被告未履行承诺。

2018年4月25日，原告向三被告送达《解除房屋买卖合同通知书》，载X“该买卖合同签订后，我已按约履行了我的义务，但您们在将西湖区X花园X室房屋（建筑面积67.8X方米）钥匙交付给我后，又擅自更换锁芯，又说等第二天会同我协商解决好的，但时至今日您们仍未有给付房屋的任何表示。我认为您们的行为表X您们已经不愿意交付房屋履行合同义务了，由于不能实现合同目的，特根据合同法94、96条规定，解除您们在2010年2月8日与我签订的房屋买卖合同，并要求您们在收到本通知后3天内赔偿我的损失270万元（按该地段房屋单价3万元每X方计算房屋总价为300万元，减去我未付房款30万元后的余额）。逾期未支付赔偿款的，则通过法律途径维护我的合法权益”。

另查，1.2008年1月5日，被告沈XX作为乙方，杭州市西湖区X街道办事处作为甲方，双方签订《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，载“乙方由拆迁人以统一建造的多层成套住宅安置，实行产权调换和资金结算。安置地点在X花园组团内安置......人口5+1，安置建筑面积300X方米，其中每人40方米的安置面积240X方米......每人10X方米成本价购买面积60X方米......乙方安置人口为沈XX、沈美仙、李法X、沈XX、沈X（独）......”诉讼中，被告沈X和第三人一致确认，拆迁安置已结束，其及家人共拿到四套房屋，其中杭州市西湖区X花园X室房屋（约67.8X方米）由第三人居住。2.三被告于（2018）浙0106民初X号案件中确认，已于2017年拿到安置房。第三人于2018年浙01**民初X号案件中陈述“（向陈X）借款28万元”、“分六次借，总共28万元”、“最后陈X拿到34万元，我家里人拿到16万元”；于2019年7月9日陈述“这个28万元的借款，我借过来之后用掉了......陈X有来我家里催的，当时我说钱还不出来，陈X提议拿房子抵，拿我拆迁安置的50个X方递给陈X，一直拖了好几年，后面陈X介绍了范XX向我买的50X方。因为我不是户主，而且范XX要买100平方，所以前妻、前丈人、我儿子在合同上签字。买卖合同是范XX出具的。范XX不相信我，所以没有让我在合同上签字。当时谈好了就是买卖我的50X方，如果安置下来房子大于50平方，我也愿意给他，因为具体实际安置的面积不清楚，所以他要求先写上100平方。签合同的时候我不在场，范XX跟我前丈人说已经和我谈好了，让他们签个字。因为陈X到我家里吵过多次，所以我前丈人和我前妻想解决这个事，就在上面签了字，把我的50平方卖掉抵债。合同签订之后，范XX支付给前丈人18万元，陈X又从我前丈人那边拿走两万元，范XX具体给了陈X多少，不知道”、“陈X当时说我欠他28万元，加上利息，加上范XX给沈XX的18万元，总共是50万元，所以沈XX出具了50万元的收条”。

诉讼中，经原告申请，本院委托深圳市X土地估价有限公司对杭州市西湖区X花园X室房屋（建筑面积为67.11平方米）市场价值进行评估。该公司于2020年5月18日出具《房地产估价报告》一份，结论为：估价对象在价值时点2020年4月27日的市场单价为33100元/平方米，市场价值为222万元。原告并支付鉴定费7860元。

以上事实由《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖合同》、收条、承诺书、电话录音、《解除房屋买卖合同通知书》及快递单、庭审笔录及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为，首先关于《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》所涉的“X花园，建筑面积100平方米”系沈XX户拆迁安置所得。根据《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》关于安置“人口5+1，安置建筑面积300平方米”的约定可知，原告在和三被告签订《房屋买卖合同》时，有理由相信《房屋买卖合同》所涉的100平方米系三被告共有。故《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。三被告辩称案涉合同无效以及本案涉及套路贷，均缺乏依据，本院不予采信。合同签订后，原告按约向三被告支付了购房款50万元，三被告亦确认于2017年取得安置房屋。根据查X的事实，原告支付的50万元购房款中部分归还欠陈X的借款，剩余款项现金支付给被告沈XX；第三人亦认可归还债务34万元，被告沈XX拿到现金16万元。故三被告辩称未收到50万元，与事实不符，本院不予采信。现三被告未按约向原告交付房屋，其已构成根本性违约，故原告有权要求解除《房屋买卖合同》。因原告已于2018年4月25日向三被告送达《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除上述《房屋买卖合同》，故本院认定该合同已于《解除房屋买卖合同通知书》送达三被告之日即2018年4月25日解除。现原告再次起诉要求解除上述合同，已无必要。

关于原告主张的违约损失及利息。如前所述，案涉合同无法继续履行的真正原因在于三被告不愿意继续履行合同。且根据《房地产估价报告》，现案涉标的物的价值与双方签订房屋买卖合同时约定的交易价格有大幅度上涨。因此原告要求三被告赔偿损失，符合法律规定，予以支持。但鉴于原告和三被告签订的《房屋买卖合同》时未确定房屋的具体情况（如幢数、楼层、单元朝向等）、交付时间等，在履行过程中客观存在诸多不确定因素，故《房地产估价报告》对杭州市西湖区X花园X室房屋以2020年4月27日为基准日作出的评估结论即市场单价为33100元/平方米，并非三被告签订合同及违约时完全能够预见到。故本院综合考虑案涉标的物的市场价值变动、合同履行情况、原告的投入及预期利益等因素，酌情确定三被告赔偿原告违约损失125万元。原告要求三被告支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、沈XX、沈XX、沈X于本判决生效之日起十日内赔偿范XX损失1250000元；

二、驳回范XX的其他诉讼请求。