法律依据：

我国《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

争议焦点：

王某明知刘某未取得案涉房屋产权，仍租赁案涉房屋用于经营茶餐厅，房屋被强制执行时，王某的茶餐厅可以适用买卖不破租赁原则吗？

基本案情：

2014年3月，刘某与A公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，但一直没有办理房屋产权登记。2015年4月，刘某与王某签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给王某经营茶餐厅。后案涉《商品房买卖合同》被解除，A公司向法院申请执行，要求茶餐厅腾退房屋。茶餐厅不服，遂向法院提起执行异议之诉，认为其与刘某之间存在租赁关系，根据“买卖不破租赁原则”，在租赁期内，A公司不能要求茶餐厅移交案涉房屋的占有。

而A公司辩称，其与刘某一直未就案涉房屋办理产权登记，且案涉《商品房买卖合同》已解除，A公司作为案涉房屋原始所有权人自始享有房屋的物权，该物权从未发生变动，故不应适用“买卖不破租赁原则”。

本案最终申诉至最高院。

最高院裁定结果：

裁定茶餐厅可以在租赁期内拒绝向A公司移交案涉房屋占有。

最高院观点：

最高院认为，根据相关司法解释的规定可知，在执行程序中同样适用“买卖不破租赁”原则。

本案中，刘某与A公司签订《商品房买卖合同》，刘某通过现金及按揭贷款亦将股份看付至A公司，A公司亦将案涉房屋交付刘某占有使用。王某在与刘某签订《房屋租赁合同》后，在案涉房屋被查封时已经经营天水茶餐厅五年之久。原判决根据以上事实，结合“买卖不破租赁”的本意和公平原则，认定A公司已将案涉房屋的占有、使用权转移给了刘某，刘某的出租行为实质上是向王某让渡其从A公司所取得的房屋占有、使用权，在刘某合法拥有案涉房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权，并无不当。根据法律规定，天水茶餐厅不能以其对执行标的享有的租赁权阻却案涉房屋的过户转让，只能阻止在租赁期内向A公司转移占有，原判决对此认定正确。

法律咨询电话：18288993625