律师观点分析

徐军与宜昌律信投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 湖北省宜昌市中级人民法院 民事判决书 （2016）鄂05民终2081号 上诉人（原审原告）：徐军， 委托诉讼代理人：熊华，湖北前锋律师事务所律师，一般授权代理， 被上诉人（原审被告）：宜昌律信投资有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道105号， 法定代表人：沈振静，该公司董事长， 委托诉讼代理人：吴勇、张俊，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理， 上诉人徐军因与被上诉人宜昌律信投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初1020号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， 上诉人徐军上诉请求：撤销原判，改判宜昌律信投资有限公司从2015年6月1日起至2016年3月31日止按日万分之五向徐军支付违约金77743.79元，并从2016年4月1日起至实际给付之日止按日万分之五支付违约金，由宜昌律信投资有限公司承担本案案件受理费，其理由为：2015年7月30日，宜昌律信投资有限公司发出公告，承诺于2015年10月底交房，若逾期交房，适当提高违约金标准，具体办法为：1、按本公司承诺时间交房，违约金按原合同执行，2、不能按承诺时间交房，自2015年6月1日起，按已付房款日万分之五支付违约金，一审法院以双方未举证证实逾期交房所造成的实际损失为由，酌定按已付房款日万分之一点五计算违约金，属适用法律错误， 被上诉人宜昌律信投资有限公司辩称：1、山水国际小区业主采取堵路堵门的方式进行维权，其是在受到胁迫的情况下作出的承诺，且日万分之五高于银行按揭贷款的实际成本，2、徐军的损失远远低于日万分之五，徐军除利息损失之外并其他经济损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判， 徐军向一审法院起诉请求：宜昌律信投资有限公司向徐军支付逾期交房的违约金79308.41元（2015年3月31日至2015年5月31日按日万分之零点五，2015年6月1日至2016年3月31日按日万分之五计算）；并由宜昌律信投资有限公司承担本案诉讼费， 一审法院认定事实：2013年10月29日，徐军与宜昌律信投资有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由买受人徐军购买山水国际4#楼1单元27层4-1-2703号面积为110.6㎡的2房2厅1厨2卫商品房一套，总价512991元；付款方式为贷款方式付款；交房时间为2015年3月30日前；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同签订后，徐军按照合同的约定支付了首付款，并办理了银行按揭贷款支付了全部房款512991元，其后，宜昌律信投资有限公司未能按照合同约定的时间交付房屋，2015年7月30日，宜昌律信投资有限公司发出《延期交房公告》，载明：”公司承诺于2015年10月底交房，如届时无法交付房屋，适当提高违约金标准，具体办法为：1、按本公告承诺时间交房，违约金按原合同执行；2、不能按承诺时间交房，自2015年6月1日起，按业主已交购房款总金额日万分之五的标准承担违约责任，达到交房条件后，业主拒不收受房屋的除外，”徐军认为宜昌律信投资有限公司未能按照约定时间交付房屋，且至今未达到合同约定的交房条件，应承担延期交房的违约责任，遂于2016年5月12日提起诉讼，请求判令宜昌律信投资有限公司支付逾期交房的违约金79308.41元（2015年3月31日至2015年5月31日按日万分之0.5，2015年6月1日至2016年3月31日按日万之5）；并由宜昌律信投资有限公司承担本案诉讼费， 一审法院认为，徐军与宜昌律信投资有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，合同签订后，徐军按约支付了房款，则宜昌律信投资有限公司应当按照约定的时间交付房屋，宜昌律信投资有限公司至今未能交付房屋，已构成违约，其应当承担逾期交房的违约责任，根据合同的约定，宜昌律信投资有限公司逾期交房已经超过了60日，徐军有权要求宜昌律信投资有限公司支付违约金或者解除合同，徐军选择继续履行合同，宜昌律信投资有限公司则应按照约定支付违约金，徐军请求判令宜昌律信投资有限公司自2015年3月31日起至2015年5月31日按合同约定的已付房款日万分之零点五的标准支付违约金符合法律规定，应予以支持，徐军请求判令宜昌律信投资有限公司自2015年6月1日起至2016年3月31日按其单方承诺的已付房款日万分之五的标准支付违约金，宜昌律信投资有限公司现辩称按日万分之五计算违约金明显过高，超过了逾期交房所造成的损失，请求法院对违约金的标准予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：”当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，因双方均未举证证明宜昌律信投资有限公司逾期交房所造成的实际损失，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及徐军可能获得的预期利益等综合因素，酌定由宜昌律信投资有限公司自2015年6月1日起按已付房款日万分之一点五的标准向徐军支付违约金，综上，宜昌律信投资有限公司应支付徐军违约金25060.05元（62天＊25.65元／天＋305天＊76.95元／天），依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、宜昌律信投资有限公司在判决发生法律效力后立即向徐军支付违约金25060.05元，二、驳回徐军的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 本院二审期间，徐军围绕上诉请求依法提交了个人住房组合借款合同的《特别签订条款》一份、《个人贷款支付凭证》两份，拟证实其为购买涉案房屋向宜昌住房公积金管理中心夷陵区办事处贷款359000元，年利率为4.50%，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》各一份、陈洁的《房屋所有权证》、身份证复印件一份，拟证实徐军租房居住，租金为1800元／月， 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，宜昌律信投资有限公司对徐军提交的个人住房组合借款合同的《特别签订条款》和《个人贷款支付凭证》的真实性无异议，对《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的真实性有异议，认为徐军在一审中并未提交，不应认定为新证据，不能作为本案的定案依据， 对当事人二审争议的证据，本院认定如下：宜昌律信投资有限公司对徐军提交的《特别签订条款》和《个人贷款支付凭证》的真实性无异议，该证据应作为本案认定事实的依据，虽然徐军提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》以及出租人陈洁的身份证和《房屋所有权证》，但因徐军未提交其向陈洁支付租金相应凭据，因此，对徐军提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》不作为本案认定事实的依据， 本院二审期间，宜昌律信投资有限公司未向本院提交新证据， 经本院二审查明，一审法院认定的事实属实， 同时查明，2014年1月17日，徐军与宜昌住房公积金管理中心夷陵区办事处签订《特别签订条款》，约定宜昌住房公积金管理中心夷陵区办事处向徐军贷款359000元，年利率为4.50%，2014年2月26日，徐军通过银行汇款方式分两笔向宜昌律信投资有限公司支付了359000元， 本院认为：1、徐军与宜昌律信投资有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，合同签订后，徐军按约支付了购房款，但宜昌律信投资有限公司未按照约定的期限交付房屋，其行为已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任，根据合同的约定，在徐军选择继续履行合同的情况下，宜昌律信投资有限公司则应按照约定支付违约金，即徐军要求宜昌律信投资有限公司自2015年3月31日起至2015年5月31日止以已付房款512991元为基数，按日万分之零点五支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持， 2、关于宜昌律信投资有限公司作出的《公告》是否对违约金标准变更的问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定”当事人协商一致，可以变更合同”，根据已查明的事实证实，宜昌律信投资有限公司是在其履行《宜昌市商品房买卖合同》违约的情况下作出的《公告》，虽然是其单方行为，但徐军持《公告》主张权利的行为表明，徐军接受并认可《公告》的内容，因此，应视为双方已对《宜昌市商品房买卖合同》约定违约金标准的变更达成一致，该《公告》对双方当事人均产生约束力，鉴于徐军在本案中除贷款利息损失外并未举证证实尚有其他损失，宜昌律信投资有限公司在《公告》中承诺向徐军支付违约标准明显过高，一审法院根据宜昌律信投资有限公司申请并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，将本案所涉违约金标准调整为日万分之一点五并无不当，本院予以维持， 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 一审案件受理费891元（徐军已预交），由宜昌律信投资有限公司负担，二审案件受理费1782元（徐军已预交），由徐军负担， 本判决为终审判决， 审判长李淑一 审判员李建敏 审判员胡建华 二〇一六年十月十七日 书记员张鹏炜