律师观点分析

A与代刚合同纠纷一审民事判决书 湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民事判决书 （2014）鄂伍家岗民初字第00182号 原告B， 委托代理人A，湖北XX律师事务所律师，特别授权代理， 被告A， 委托代理人A，湖北XX律师事务所律师，特别授权代理， 委托代理人A，特别授权代理， 原告A与被告B合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法由审判员A于2014年3月10日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B，被告A及其委托代理人B、C到庭参加诉讼，审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致，本案现已审理终结， 原告A诉称，原告系宜昌市XX厂职工，分得位于XX×××号、面积41.79平方米的福利住房一套，2001年12月17日，原告将该房借给被告居住，收取了被告使用费7000元，2006年12月17日，原告出资14734.82元购买了该房，因政策原因一直未能办理产权证，2013年，宜昌市XX厂开始办理出售房改房的产权并进行住房清理，被告竟说原告已将该房卖给他，要求将该房产权办至其名下，宜昌市XX厂认为被告既未与厂方签订买房合同也未与原告签订转让合同，且被告已分得福利房一套，根据政策不能买第二套，不同意为其办证，并要求原告催促被告腾退房屋否则不予办证，遂诉至法院，请求确认XX×××号房屋为原告所有并判令被告立即腾退房屋， 被告A辩称，引发本次纠纷的直接原因是原告在本案诉争的房屋即将面临拆迁、房屋预期价值大幅上涨的情况下，以房屋系借用为借口，欲反悔已将房屋转让给被告的客观事实，其目的是为了侵占被告的财产权益，此行为违反民事活动中的诚实信用原则，原、被告于2001年12月达成口头协议，约定原告将其从宜昌市XX厂分得的住房包括房内简易家具转让给被告，转让费7000元，由于该房屋所有权人是单位，被告是从原告手中购买房屋的居住使用权，也就是住房指标，被告支付转让费后，原告将房屋交给被告，并承诺协助办理过户手续，2004年12月，宜昌市XX厂进行房改，由职工出资购买房屋70％的产权，原告将单位发的交费通知及其身份证、户口簿复印件交给被告，但单位要求原告本人到场签字办理，而原告却以各种借口不予协助，关于原告所谓被告已另外分得福利房，实际是单位将办公用房临时安排给被告居住使用，且宜昌市XX厂从未拒绝为被告办证，原告交款时间是星期日，交款数额是100％份额的房款，其行为令人生疑，被告与原告之间已经形成房屋转让法律关系，请求依法驳回原告的诉讼请求， 经审理查明，原告A和被告代刚系宜昌市XX厂职工，原告A曾在上世纪90年代从宜昌市XX厂分得位于宜昌市XX×××号，面积41.79平方米的住房一套，被告A曾在1999年从宜昌市XX厂临时分得该厂两间办公室（面积约28平方米）作为住房使用，2001年12月17日，原告A将宜昌市XX×××号房屋转交给被告代刚，被告代刚付款7000元，原告A出具收条，注明“今收代刚住房家具转费7000元”，该房屋至今仍由被告代刚占有，2004年12月13日，宜昌市XX厂对原告A发出《通知》，告知相关房价的计算方法、办理相关手续，原告A将该《通知》、其本人及其配偶的身份证、户口簿复印件交给被告代刚，2006年12月17日，宜昌市XX厂与原告A签订《出售公有住房协议书》，该厂将原分给原告A的合益路×××号房屋（面积41.79平方米），计算确定原告A应付房款14734.82元，同日，原告A向宜昌市XX厂支付14734.82元，宜昌市XX厂出具了收款单据，注明该款为“购厂住房70％产权”，2013年6月9日，被告A向宜昌市XX厂提交一份书面函，以原告A已将其位于合益路×××号，面积41.79平方米的住房以7000元的价格转让给被告A为由，要求宜昌市XX厂将该房屋的产权证办理在被告A名下，原告A、被告B各自至今均未取得宜昌市XX×××号房屋的所有权证， 上述事实，有当事人的陈述，收条，证明，《通知》，《出售公有住房协议书》，收款单据，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证， 本院认为，原告A以合同纠纷起诉被告代刚，对双方诉争的位于宜昌市XX×××号房屋向被告A主张所有权，请求确认该房屋归其所有、返还房屋，本案属物权确认、返还原物纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，本案争议焦点是，原告A对诉争房屋是否依法取得所有权；被告B是否无权占有诉争房屋，原告A主张诉争房屋产权的主要证据是与宜昌市XX厂签订的《出售公有住房协议书》和厂方的收款单据，其确认之诉涉及相对方宜昌市XX厂，而根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷”，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”，则宜昌市XX厂依法不能成为与本案有利害关系的当事人，原告A与被告B之间就诉争房屋产权确认之诉，双方系平等主体的民事关系，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，原告A虽于上世纪90年代从宜昌市XX厂分得诉争房屋，又于2006年12月17日与宜昌市XX厂签订《出售公有住房协议书》，并向该厂支付70％的房款，但原告A并未办理房屋产权登记，其至今未取得诉争房屋的所有权证，故原告A对诉争房屋的权属主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，关于被告A占有诉争房屋，原告A将其住房经与被告代刚协商后，转交给被告A，并收取7000元“转费”，那么，被告A对诉争房屋并非非法占有，即使被告A对该住房只有居住使用权，原告A亦没有证据证明被告B对该住房的居住使用期限以及该期限已经届满，故原告A诉请被告B立即腾退房屋，本院不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 本案受理费1050元，减半收取525元，由原告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院， 审判员A 二〇一四年五月五日 书记员B