A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

刘XX与李XX、高X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书连云港市海州区人民法院民事判决书（2017）苏0706民初7339号原告:刘XX,男,汉族,住本市海州区，委托诉讼代理人：A,B,江苏XX务所律师，被告:A,男,汉族,住本市海州区，被告:A,女,汉族,住本市海州区，二被告共同委托诉讼代理人：A,江苏XX务所律师，原告A与被告B、C房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年9月12日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理，原告A委托诉讼代理人B、被告C、D共同委托诉讼代理人E到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告刘XX向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告继续履行房屋买卖合同,即要求被告办理房屋过户手续,并由被告承担本案诉讼费用，本案审理过程中,原告增加诉讼请求,要求被告支付违约金,自2010年12月9日起至被告履行之日止,每日按房屋总价款的3%计算，事实与理由：2010年12月5日,原告与二被告签订了房屋买卖合同,约定被告将位于海州XX房屋作价38万元出售给原告,原告于2010年12月支付房款30万元,被告12月5日交付房屋，余款约定在办理过户手续时支付,该房屋一直由原告居住至今，原告多次要求被告继续履行房屋买卖合同约定的合同义务,但被告拖延不履行，二被告辩称,原告的诉求没有事实和法律依据，被告经案外人A介绍把房子卖给案外人B,约定房价38万元，2010年12月5日,由A提供房屋买卖合同,B作为担保人签名,C共支付30万元,后因D不知去向,被告将30万元退给E保管，被告与原告根本不认识,原告与A是表兄弟关系,是拿了购房合同把自己名字加上去的，被告将涉案房屋交付给A,并由其父母居住两年左右，原告为涉案房屋多次起诉,对房屋买卖合同签订时间陈述相互矛盾,本案原告诉称房屋买卖合同签订时间是在2010年12月5日,但在海州区法院（2016）苏0706执异302号执行裁定书中法院查明原告本人承认是在2016年9月29日张贴执行公告后添上去的,在（2016）苏0706民初9043号民事判决书中,原告陈述房屋买卖合同其签名系2015年后补签的，充分说明原告属于伪造证据，原告主张的违约金没有事实和法律依据,且按照合同约定,仅能主张一个月违约金,一个月后即应解除合同,同时原告主张的违约金数额过高,请求法院予以调整，请求法院驳回原告的诉讼请求，本院经审理认定事实如下：原告A在本案审理过程中提供房屋买卖合同一份,二被告作为甲方（出卖人）,原告作为乙方（买受人）,内容为：乙方购买甲方位于海州XX房屋,总价款为38万元,乙方于2010年12月5日支付房价款25万元,并正式交付房屋,余款于房屋产权及土地使用证转移过户后支付；双方应于合同生效之日起3日内到房产管理部门办理过户手续；甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋,每逾期1天按房价总额的3%计算违约金给乙方，逾期超过一个月时,乙方有权解除合同，双方还对其他事项进行了约定，原告及二被告在该合同上签字,案外人A以担保人身份在合同上签字,落款日期均为2010年12月5日，同日,案外人A向被告B支付25万元,同年12月9日,B又支付5万元,由担保人C代收，此后,原告一直居住在涉案房屋中，原告陈述,其委托A购买涉案房屋并代缴款项,B与二被告洽谈好后将三份没有B签名的合同交给B,C签好一份后让B转交给二被告,剩余的两份合同直至2015年才补签名，2014年12月16日,二被告与案外人A签订借款合同一份,向B借款40万元,并以涉案房产作抵押担保,并于2014年12月17日办理了他项权登记,将该房屋抵押登记在C名下，2016年6月13日,A向本院申请强制执行，本院立案后,张贴A公告,要求二被告履行给付金钱义务,逾期将对涉案房产予以评估、拍卖，原告A向本院提出执行异议申请,被本院裁定驳回，原告又于2016年12月20日向本院提出执行异议之诉,请求依法确认涉案房屋归其所有,停止对涉案房屋的执行，本院经一审审理驳回原告的诉讼请求，原告不服,提起上诉，2017年9月4日,连云港市中级人民法院作出二审判决,认定A系涉案房屋的实际购买人,且自2010年12月5日起一直居住在涉案房屋中,其在2015年补签协议系对房屋买卖合同的确认,不影响其作为房屋实际购买人的认定,但由于原告的情形不符合法律规定的排除执行的条件,故判决驳回B的上诉,维持原判，故原告诉至本院，当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据,对对方无异议的证据,本院予以采信作为认定案件事实的依据,并在卷佐证，本院认为,本案争议焦点有三：一是原告是否是涉案房屋的实际购买人；二是涉案房屋能否办理过户手续；三是被告应否支付违约金及违约金数额的计算，关于争议焦点一,根据生效文书（2017）苏07民终1676号民事判决书的认定,涉案房屋的实际购买人是A，被告提出购房人为案外人A,双方虽主张的实际购房人不同,但均认可被告出售房屋且收到30万元购房款的事实,可以与原告提供的《房屋买卖合同》相印证,该合同约定涉案房屋于2010年12月5日交付,原告提供的物业收费票据、接处警登记表、万润社区居委会的证明等证据能够证明,原告自2010年12月5日起一直居住在涉案房屋中,原告于2015年在房屋买卖合同中补签名,不影响对其实际购买房屋事实的认定，关于争议焦点二,本院认为,根据合同法的规定,当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或事实上不能履行的除外，二被告于2014年12月17日与案外人A办理了涉案房屋的抵押登记手续,在抵押登记未注销的情况下,房屋过户登记在法律上成为不可能，本院向原告释明后,原告仍坚持要求二被告办理过户手续,对原告的该诉讼请求,本院不予支持，关于争议焦点三,本院认为,根据双方合同约定,双方应于合同生效后三日内办理过户登记手续,否则每逾期1天按房价总额的3%计算违约金给原告，二被告于2010年12月5日签订合同,并交付房屋,原告虽于2015年补签,但系对合同效力的追认,双方合同生效之日应为2010年12月5日,依合XX约定,应于2010年12月8日前为原告办理房屋过户手续,二被告逾期未予办理并对涉案房屋进行了抵押登记,应承担违约责任，但合同约定的每日按房屋总价38万元的3%计算违约金明显过高,且被告申请予以调整,本院依法予以调整,对当事人的违约情形、过错责任等因素综合考量,本院酌定以原告已付购房款30万元为本金,按照年利率6%标准计算,并根据诉讼时效的规定计算三年合计54000元，综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一、驳回原告A要求被告B、C办理海州区XX房屋产权过户手续的诉讼请求；二、被告B、C于本判决生效之日起十日内支付原告B违约金54000元，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费2420元,由原、被告各半负担（原告已预交,被告将其负担的部分与上述款项一并给付原告），如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部,账号：44XX），审　判　长　　A人民陪审员　　B人民陪审员　　C二〇一八年三月七日书　记　员　　D法律条文及上诉须知附录法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行，第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据，二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定,现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费,同时将缴费凭证提交本院,逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力