仓某诉俞某房屋租赁合同纠纷案

案件回放：

仓某自上海某投资管理中心处取得系争物业使用权，双方签订的房屋租赁合同约定每月租金为人民币3,105元，租赁期自2009年12月10日至2011年12月9日。上海某投资管理中心由上海五洲工贸公司处接管系争物业。

仓某于2006年5月10日起将“上海市卢湾区某号门面房屋”（以下简称“系争物业”）交与俞某使用及经营，俞某于同日向仓某支付了装修押金人民币3,000元及房租押金人民币3,900元。

2010年6月25日，双方签订物业租赁合同，约定租赁期自2010年7月1日起至2011年6月30日止，每月租金人民币4,000元（税收自理），现金支付，电费一元一度，押金照旧。

俞某实际支付房屋租金至2011年3月31日。

2011年4月6日，因仓某欲强行将俞某的物品搬离系争物业，双方发生争执并多次报警，又因无法及时协调一致，接警民警要求双方维持房屋原状，均不得进入，经公安部门调解未果后，原告遂诉至本院。

原告仓某诉称：被告在合同履行期间存在拖欠房屋租金及擅自转租的违约行为，在合同期满终止后又拒绝搬离，现要求被告搬离承租房屋，并支付2011年4月至6月的租金人民币12,000元、滞纳金人民币60元、人口资料查询费人民币4元、2011年2月至4月6日的电费人民币70元及自2011年7月1日起至被告实际搬离期间的房屋使用费（按每月人民币4,000元计），不同意返还装修押金及房租押金。

被告俞某辩称：己方并未拖欠租金，只是原告出于赶走被告的目的而拒收租金，原告未提供证据证明其有合法转租权，不具有诉讼主体资格，在案件审理期间不同意搬离，

在2011年4月5日后未再使用房屋，故愿意支付至2011年4月5日的租金，不同意支付滞纳金及人口资料查询费，电费同意支付，但应按国家规定的每度电人民币0.6元计算，而非原告主张的按每度电人民币1元计算，因未使用房屋及经营，故不同意支付房屋使用费，装修押金及房租押金要求返还。

法律事实：

1．仓某自上海某投资管理中心处取得系争物业使用权，双方签订的房屋租

赁合同约定每月租金为人民币3,105元，租赁期自2009年12月10日至2011年12月9日。

2．俞于2006年5月10日起使用及经营，俞某于同日向仓某支付了装修押金人民币3,000元及房租押金人民币3,900元

3．2010年6月25日，双方签订物业租赁合同，约定租赁期自2010年7月1日起至2011年6月30日止，每月租金人民币4,000元（税收自理），现金支付，电费一元一度，押金照旧。

4．俞某实际支付房屋租金至2011年3月31日。

5．2011年4月6日，因仓某欲强行将俞某的物品搬离系争物业，双方发生争执并多次报警，又因无法及时协调一致，接警民警要求双方维持房屋原状，均不得进入，经公安部门调解未果。

6．仓某在本案审理过程中始终未能提供证据证明其出租的“上海市卢湾区某号门面房屋”具有合法的房地产权证书或其他合法权属证明。

证据认证理由：

原告提供了收据、物业租赁合同、互联网下载信息、人口资料查询费单据、照片、协议书、房屋租赁合同、证明、民事调解书作为证据。

被告提供了照片、证人证言、电话记录查询单作为证据。

被告对收据、物业租赁合同、照片的真实性无异议，对于原告提供的互联网下载信息则表示该信息已撤销，对于原告提供的人口资料查询费单据则表示不认可。

原告对于被告提供的照片的真实性因缺乏拍摄日期而表示无法确认，对于被告提供的证人证言则表示因证人未到庭接受质证而不予认可，对于被告提供的电话记录查询单则表示该记录并不能反映通话内容。

1、对被告认可原告提供的收据、物业租赁合同、互联网下载信息、人口资料查询费单据、照片、协议书、房屋租赁合同、证明、民事调解书认证予以采信。

2、被告提供的证人证言在证据形式上存有瑕疵，照片、电话记录查询单则与本案事实之间缺乏关联性，故均不具有证明效力。

法理分析：

未依法登记取得房地产权证书或无其他合法权属证明的房屋不得出租。，仓某与俞某签订的物业租赁合同系无效合同。

因物业租赁合同无效，依照无效合同处理原则，俞某应搬离“上海市卢湾区某号门面房屋”并返还因占有租赁房屋而获取的占有利益，返还方式为支付房屋使用费。

仓某与俞某签订的物业租赁合同虽无效，但合同约定的租金标准系双方协商一致的结果，与合同签订时的市场行情相符，且标准明确，可以确定为房屋使用费标准。

俞某在2011年4月1日至2011年4月5日期间，正常使用房屋且同意支付相应租金，故俞某应按每月人民币4,000元的标准支付仓某此期间的房屋使用费。

2011年4月6日至2011年6月15日期间，俞某未能正常使用房屋的原因在于仓某欲强行将俞某的物品搬离系争物业而引发冲突，故仓某无权要求此期间的房屋使用费。

2011月6月16日，本院曾组织双方交接房屋，但遭俞某拒绝，房屋未能即时交接的责任在于俞某，故其应承担自2011年6月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按每月人民币4,000元计）。

2011年2月至4月6日的电费系俞某使用房屋产生，理应由其承担支付义务，电费一元一度系双方协商一致的结果且标准明确，故俞某应支付仓某电费人民币70元。

因物业租赁合同无效，合同中有关滞纳金及保证金的约定亦无效。

判决结果：

一、俞某于本判决生效之日携带其所有物品搬离上海市卢湾区某号门面房屋；

二、俞某于本判决生效之日起十日内支付仓某2011年4月1日至2011年4月5日期间的房屋使用费人民币667元；

三、俞某按每月人民币4,000元的标准支付仓某自2011年6月16日起至其实际搬离上海市卢湾区某号门面房屋之日止的房屋使用费；

四、仓某于本判决生效之日起十日内返还俞某装修押金及房租押金合计人民币6,900元；

五、驳回仓某其余诉讼请求。