案件回放
原告张某某诉称：
2011年5月5日，原、被告经上海市某房地产经纪有限公司（下称某公司）居间介绍，签订上海市公有住房承租权转让合同（下称公房承租权转让合同），被告将本市某路319弄164号二层西间部位（使用面积16.3平方米）的公有住房承租权以人民币68万元（以下币种均为人民币）转让给原告，由某公司协助办理相关交易手续。
被告未按期将房屋交接及房屋权利转移给原告，逾期超过15日的，原告有权单方解除合同，被告应赔偿总价款20％的违约金，该条约定的违约责任同样适用于被告未按时履行合同其他义务的情形。
签约当日，原告支付履约定金2万元。后某公司前去物业公司和黄浦区房地产交易中心代为办理租赁权转让的相关事宜。期间，被告姐妹均未表示过异议。因被告有意拖延，未及时提供有关材料（户口本原件），导致某公司在5月23日才将公房差价换房征询所需材料送至物业公司，取得收件单。
5月23日，原告接到某公司通知，称被告终止售房。原告为表示购买诚意，表示可酌情补贴转让款金额，但多次协调未果。
后原告得知被告将系争公房以更高的价格转让第三人，并前去房地产交易中心阻止了物业征询单的正常办理流程，构成违约，系恶意阻止公房转让合同生效，根据法律规定，双方签订的合同已生效。原告遂起诉要求被告按约支付违约金13.6万元（68万元×20％）。
原告张某某提供以下证据：
1、公房承租权转让合同，证明双方合同义务及原告主张违约金的依据；
2、定金收条，证明原告按约支付被告定金；
3、姚某某、杨某某、李某某的书面证词，证明双方的签约过程，被告单方违约，并要求解除合同，多次协调未果；
4、差价换房收件单、征询表、公用部位承诺书，证明某公司于5月23日将物业征询材料送至黄浦区房地产交易中心；
5、调解记录，证明某公司主持双方调解的过程；
6、佣金确认书，证明被告于5月5日向某公司确认应付佣金金额；
7、三段录音资料，证明被告于5月23日向某公司提出不出售房屋，6月30日为了取回房卡和钥匙与某公司在工商所进行调解，7月3日买卖双方当面调解；
8、户口簿，证明系争公房内共有被告及其姐姐杨某某两人的户籍；
9、公房租赁凭证，证明系争公房承租人为被告。
被告杨某某辩称：
被告按约履行了合同义务，双方将公房征询单和交换通知单的核准手续委托某公司办理，并未约定系被告的义务，故被告未违约。
原告未按约付款，构成违约。
故被告不可能交房。在超过约定的付款期后，被告与其他中介公司和个人订立了卖房意向。
原告的诉请是基于被告违约，必须以有效的合同存在为基础，而因公房承租权转让合同上无同住人签字，亦未得到公房出租人的同意，故该合同并未生效。
对原告的诉请不予同意。
被告杨某某未提供证据。
审理中，本院依职权调取如下证据：
1、上海某置业发展有限公司（以下简称“某公司”）的调查笔录，
2、本院另一起定金合同纠纷案中原告张某某的起诉状及该案证据材料。
经庭审质证，被告对原告提供的证据3、5、7的真实性有异议，对其余证据的真实性没有异议，但认为合同未生效，原告不能证明被告违约。原、被告对本院依职权调取的证据的真实性均无异议。
证据质证意见：
被告对原告提供的证据3、5、7的真实性有异议，对其余证据的真实性没有异议，但认为合同未生效，原告不能证明被告违约。原、被告对本院依职权调取的证据的真实性均无异议。
但认为合同未生效，原告不能证明被告违约
原、被告对本院依职权调取的证据的真实性均无异议。
法律事实：
1、本市某路319弄164号二层西间部位（使用面积16.3平方米）系被告杨某某承租的公有住房，同住成年人为案外人杨某某（被告姐姐）。
2、2011年5月5日，原、被告经某公司居间介绍签订公房承租权转让合同。
被告将系争房屋以68万元转让给原告；
签约当日支付履约定金2万元；
签约后7个工作日内双方共同申请物业征询单；
征询单出具后5个工作日内，双方自行或委托中介方向房地产交易中心申请办理准予公有住房差价交换通知书；
原告应于该日支付64万元（不含定金），同时支付尾款2万元至某公司，待被告办理完户口迁出手续后1个工作日内由某公司转付给被告；
本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具准予公有住房差价交换通知书之日起生效，交易税费各自承担。
系争公房同住成年人杨某某未在合同附件公有住房同住成年人意见书上签章。
同日，原告支付被告定金2万元；
被告将公房租赁凭证原件交给某公司员工杨某某；
5月23日，某公司向系争公房出租人上海某（集团）有限责任公司递交差价换房申请；后因被告前去提出终止售房，该换房征询表未转入出租人委托的物业公司即某公司办理；
5月23日，案外人张某某、沈某某与被告签订售房定金协议书，约定被告同意出售位于本市某路262弄164号二前房屋（即系争公房），同时征得权利共有人的同意；房价75万元；
签约之日起45天内，原告将房款分三次支付被告：签约日支付2万元，交易中心过户当日支付68万元，最后一次支付5万元；交房期限为45天。
同日，张某某、沈某某支付被告定金2万元，被告签收。
因某公司不同意返还被告公房租赁凭证，7月4日，被告向某公司申请补办新证，8月31日被核准补发，被告于9月2日领取。
因协议约定的7月7日前，双方未办理任何交易手续，7月17日协商未果，张某某、沈某某于7月28日起诉被告杨某某，要求确认于7月17日解除双方签订的售房定金协议书，并要求被告双倍返还定金计4万元。
被告答辩称，售房定金协议书无效，张某某、沈某某未付清剩余房款并要求解除合同，构成违约，故被告没收定金2万元。该案尚在审理中。
5月23日，被告通知某公司终止出售系争公房，某公司通知原告。后双方进行数次协商，均未果。
审理中，本院向原告释明公房承租权转让及缔约过失责任的法律规定，原告坚决主张缔约过失责任。本院曾组织双方当事人调解，原告要求继续履行合同，但被告不同意，致调解不成。
法理分析：
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原、被告签订公房承租权转让合同，系双方当事人真实意思表示，该合同自5月5日双方签字之日起成立。
根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条的规定，承租人转让公有住房承租权应事先征得出租人和本处有本市常住户口的共同居住人的的书面同意。而被告在出租人同意转让之前，将同一房屋以高于本案合同约定房价7万元的价格与第三人订立售房定金协议书，单方解除与原告签订的合同，导致合同未生效，违反诚实信用原则，应承担缔约过失责任，赔偿原告因此遭受的损失。
但原告要求被告承担违约责任缺乏法律依据，本院难以支持，原告可另案主张缔约过失责任。
原告认为应适用《中华人民共和国合同法》 第四十五条，附生效条件的合同，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故双方签订的公房承租权转让合同已生效。
因该条款中的“条件”指约定条件，不包括法定条件，而公房承租权转让应事先征得出租人的书面同意系本市公房承租权转让的法规的专门规定，故本案不适用本条法律规定。
判决结果：
原告张某某要求被告杨某某支付违约金人民币13.6万元的诉讼请求，不予支持。
本案所适用的法律：
<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第八条之规定
依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。
合同法第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条：
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
【释义】本条是对附条件合同效力的规定。
根据本条的规定，合同的双方当事人可以对合同的效力附条件，即附条件的合同。所谓附条件的合同，是指合同的双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件的合同。
所附条件是指合同当事人自己约定的、未来有可能发生的、用来限定合同效力的某种合法事实。所附条件有以下特点：
1．所附条件是由双方当事人约定的，并且作为合同的一个条款列入合同中。其与法定条件的最大区别就在于后者是由法律规定的，不由当事人的意思取合并具有普遍约束力的条件。因此、合同双方当事人不得以法定条件作为所附条件。
2．条件是将来可能发生的事实。过去的、现存的事实或者将来必定发生的事实或者必定不能发生的事实不能作为所附条件。此外，法律规定的事实也不能作为附条件，如子女继承父亲遗产要等到父亲死亡，就不能作为条件。
3．所附条件是当事人用来限制合同法律效力的附属意思表示。它同当事人约定的所谓供货条件、付款条件是不同的，后者是合同自身内容的一部分，而附条件合同的所附条件只是合同的附属内容。
4．所附条件必须是合法的事实。违法的事实不能作为条件，如双方当事人不能约定某人杀死某人作为合同生效的条件。
所附条件可分为生效条件和解除条件。生效条件是指使合同的效力发生或者不发生的条件。在此条件出现之前，也即本条所说的条件成就之前，合同的效力处于不确定状态，当此条件出现后，即条件成就后，合同生效；当条件没有出现（或成就），合同也就不生效。例如甲与乙签订买卖合同，甲同意把房子卖给乙，但是条件是要在甲调到外地工作过后。这个条件一旦出现后，则卖房的合同即生效。解除条件又称消灭条件，是指对具有效力的合同，当合同约定的条件出现（即成就）时，合同的效力归于消灭；若确定该条件不出现（不成就），则该合同仍确保其效力。
附条件的合同中，所附条件的出现对该合同的法律效力有决定性作用，根据本条的规定，附条件合同在所附条件出现时分为两种情况：生效条件的出现使该合同产生法律效力；附解除条件的合同中，解除条件的出现使该合同失去效力。
这里需要特别指出的是，附条件的合同虽然要在所附条件出现时生效或者失效，但是对于当事人仍然具有法律约束力，双方当事人不能随意变更或者解除。一旦符合所附条件时，一方如果不履行，就要赔偿因此给对方造成的损失。所以，附条件的合同效力可分为条件成就前的效力和条件成就后的效力。条件未出现前的效力对于附生效条件的合同表现为当事人不得自行撤销、变更合同的拘束力和可基于条件出现时对该合同生效的期待权；在附解除条件的合同中则表现为当事人可期待条件出现时合同效力归于消灭的期待权。条件出现后效力在附生效条件的合同中表现为该合同生效，在附解除条件的合同中则表现为条件出现后合同的效力归于消灭。
由于附条件的合同的生效或者终止的效力取决于所附条件的成就或者不成就（即出现或不出现），并且所附条件事先是不确定的，因此，任何一方均不得以违反诚实信用原则的方法恶意地促成条件的成就或者阻止条件的成就（出现）。因此，本条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
【释义】本条是对缔约过失责任的规定。
缔约过失责任指因当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任。
根据自愿原则，当事人可以自由决定是否订合同，与谁订合同，订什么样的合同。为订立合同与他人进行协商，协商不成的，一般不承担责任。但是，当事人进行合同的谈判，应当遵循诚实信用原则。根据本条规定。有下列情况之一，给对方当事人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
1．假借订立合同，恶意进行磋商。所谓“假借”就是根本没有与对方订立合同的目的，与对方进行谈判只是个借口，目的是损害对方或者第三人的利益，恶意地与对方进行合同谈判。如通则举的一个例子：甲知道乙有转让餐馆的意图，甲并不想购买该餐馆，但为了阻止乙将餐馆卖给竞争对手丙，却假意与乙进行了长时间的谈判。当丙买了另一家餐馆后，甲中断了谈判。后来乙以比而出价更低的价格将餐馆转让了。
2．在订立合同中隐瞒重要事实或者提供虚假情况。如意大利民法典第1338条规定：“知道或者应当知道契约无效原因存在的一方没有将其通知另一方，则该方要为此就对方在契约有效期内基于依赖、没有过错而遭受的损失承担赔偿责任。”
3．其他违背诚实信用原则的行为。当事人按照诚实信用的原则进行谈判，有谈成的，有谈不成的，都不足为奇，中途停止谈判也是正常的。但是，如果当事人违背诚实信用的原则终止谈判，就是不正常的，如果损害对方当事人的利益则要承担缔约过失的责任，赔偿损失。比如，甲向乙保证，如果乙努力取得经验并准备投资15万美元，则向乙授予专营许可。此后的两年间，乙为订立该合同作了大量工作，且一直深信将会得到甲的专营许可。当订立协议的一切准备工作就绪时，甲通知乙必须投资更多的金额。乙拒绝了这种要求，同时乙有权要求甲补偿其为准备订立合同所发生的费用。
负有缔约过失责任的当事人，应当赔偿受损害的当事人。赔偿应当以受损害的当事人的损失为限。这个损失包括间接利益的减少，如谈判中发生的费用，还应当包括受损害的当事人因此失去的与第三人订立合同的机会的损失。
如果原告在诉前，搞清法律关系，准确把握法律，将合同关系确立为缔约过失责任，向被告主张缔约过失赔偿。可以获赔两份合同的差价7万元。
