北京盈科（杭州）律师事务所 滕玲玲律师
（盈科浙江区域房地产专委会主任、工程建设法律事务部副主任）

买房、卖房，是大多数家庭一辈子最大的开销。2026 年，二手房市场迎来增值税下调、带押过户普及、严打中介乱象三大新政。作为执业近 20 年的房产律师，我见过太多家庭因不懂政策、轻信中介，不仅多花几十万冤枉钱，还陷入钱房两空的绝境。今天，用最通俗的话，把能省钱、能避险、能维权的干货一次性讲透。

一、税费新政：满 2 年全免，300 万房省 5.7 万！

【热点解读】
从 2026 年 1 月 1 日起，国家正式下调二手房交易增值税，直接降低交易成本。

?满 2 年（含 2 年）：全额免征增值税（全国统一，不分城市）。

?不满 2 年：征收率从5% 降至 3%。

【真实案例】
杭州业主王先生出售一套未满 2 年、成交价 300 万元的住宅。

?旧政策：300 万 ÷1.05×5%≈14.29 万元

?新政策：300 万 ÷1.05×3%≈8.57 万元

?直接省税：5.72 万元

【法律依据】
《财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号》：个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税；不足 2 年的，按照 \\3%\\征收率全额缴纳。

【滕律师提醒】

?起算时间：以契税完税凭证或房产证日期孰先为准。

?卖旧买新：出售自有住房后1 年内重新购房，已缴个税可申请退税，改善型家庭务必抓住红利。

二、带押过户：不用垫资、不用解押，3 天办结！

【痛点直击】
传统卖房：必须先凑100 万过桥资金还清贷款、解除抵押才能过户，垫资利息高达2%-3%，费时费钱风险大。

【新政革命】
2026 年 4 月起，带押过户全国全面推行。不用提前还贷、不用垫资赎楼，房子带着抵押直接过户。

?流程：产权过户、新抵押登记、新贷款发放同步办理。

?时效：从传统 1-2 个月，压缩至1-3 天。

?省钱：省去数万元过桥费 / 垫资费。

【法律依据】
《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。

【滕律师提醒】

?安全第一：务必走官方资金监管，买家房款先入监管账户，过户完成后再解冻给卖家，杜绝钱房两空。

?适用范围：住宅、商用房、企业不动产全覆盖，同行、跨行均可办。

三、中介红线：严防 “吃差价”！26 万差价被追回！

【真实案例】
上海俞女士委托中介卖房，中介签 “托底协议” 约定150 万保底价，却瞒着她以176 万卖给买家，私吞 26 万差价。直到网签时，买卖双方见面才真相大白。

【常见套路】

1.阻止见面：严禁买卖双方直接沟通，垄断价格信息。

2.阴阳合同：签两份合同，一份真实成交价，一份低价报税。

3.托底 / 包销：以 “保底价” 锁定卖家，高价转卖赚差价。

【法律红线】

?《民法典》第九百六十二条：中介人应当如实报告。故意隐瞒或提供虚假情况，不得请求报酬，并需赔偿损失。

?《房地产经纪管理办法》第二十五条：严禁隐瞒真实交易信息，低价收进高价卖出赚差价。

【维权结果】
上述案例中，法院判令中介全额返还 26 万差价，并退还全部佣金。

【滕律师防骗 5 招】

1.三方见面：签约、网签、资金交割，买卖中介三方必须同时在场。

2.明码标价：中介费、服务费书面写清，拒绝任何 “未标明费用”。

3.不签独家：慎签 “独家委托”“包销”“托底” 协议，防止被锁死价格。

4.合同透明：所有条款手写填充，空白处一律划掉，严防事后篡改。

5.留存证据：聊天记录、录音、报价单全部保存，维权就是靠证据。

【律师结语】

房产交易，动辄百万，一步错，步步亏。政策红利要会享，法律风险要会防，中介陷阱要会避。

我是滕玲玲，在盈科杭州律所专注房产法律服务 20 年。如果你正在买卖二手房、处理房产纠纷，或需要合同审核、风险评估、维权诉讼，欢迎随时咨询。专业的事交给专业的人，让你买房卖房安心、省心、放心！

【作者简介】

滕 玲 玲

盈科浙江区域房地产专委会  主任

盈科杭州律所工程建设法律部  副主任

浙江大学企业家校友会建筑分会 副秘书长

浙江大学企业家校友会班长会 轮值主席

延边大学杭州校友会  副会长

杭州市律师协会房地产专委会 委员

杭州市中级人民法院 律师调解员

执 业 范 围

◆从业近20年，专注于【房地产与公司法】领域疑难复杂案件的办理，多次荣获盈科“优秀房地产与建设工程律师”、“优秀律师”、“律政巾帼”、“优秀共产党员”等荣誉称号。

◆房地产领域：房产开发、大型商业租赁、建设工程、房产交易、土地纠纷、拆迁安置、继承析产、离婚分房等。

◆公司法领域：公司设立、股权架构、合同管理、合规审查、劳动用工、投融资等公司经营全流程法律支持。