代理的房屋买卖合同纠纷案

律师观点分析

【案情简介】

弘X与玲X系夫妻关系，双方于1966年结婚。婚后两人育有光X、惠X、里某三个子女。该5人均系日本人。琴X与美某系姐妹关系。1996年，弘X以自己的名义购入了位于上海市某房屋（下称“案涉房屋”）一套，产权登记在弘X个人名下。2013年11月5日，弘X作为出卖人与作为买受人的琴X就案涉房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：将案涉房屋以240万元价格出售；弘X于2014年12月31日前腾空房屋并通知琴X进行验收，在2014年12月31日前办理房屋过户手续；签订合同前琴X已支付了10万元购房订金；签订合同当日，琴X支付给弘X90万元首期房款；琴X贷款140万元，承诺在交易过户前办妥贷款手续，不足部分，过户当日现金不足。同日，弘X出具收条，言明收到琴X购买案涉房屋支付的首付款100万元（含已付定金10万元）。该合同和收条同时在上海市公证处予以了公证。2014年10月24日，玲X死亡，无遗嘱及遗赠。2015年4月29日，弘X出具收条，言明收到美某（琴X的委托代理人）买房款贰拾万元整。2015年4月30日，弘X签署委托书，委托受托人美某作为其代理人，就案涉房屋代表其办理相关事宜，包括收取房价款，代为开具收款收据和代为交房等，委托期限至2017年4月29日止。2015年5月1日，弘X与琴X另订立《补充协议》一份，确认截止本协议签订之日，琴X尚欠弘X购房款120万元。弘X同意琴X在2016年12月30日前付清购房款。鉴于上海市政府出台的房屋限购政策，琴X暂时不具备购房资格（从2016年3月24日起，上海市要求本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上），弘X同意将办理房屋产权变更时间调整为2019年10月底前。同时弘X放弃追究琴X的违约责任。2015年5月18日，美某代弘X与琴X签订房屋交接书，将案涉房屋交付给琴X。2016年6月7日，弘X签订授权委托书一份，称由于案涉房屋房产证遗失，弘X不变办理遗失、补办申领和出售本物业等事宜，委托美某为弘X代理人，以弘X名义办理挂失补证、出售物业（包括签订房地产买卖合同、代为收取房款、代为办理买卖合同公证、代为办理房屋交接手续等）。2016年8月31日，弘X与光X等三人订立《家庭协议书》一份，决定弘X对案涉房屋享有二分之一份额，光X等三人共同拥有案涉房屋二分之一份额。2016年12月23日，美某出具收条一份，严明收到琴X购买出售方弘X案涉房屋的购房余款120万元。此款系琴X通过银行转账方式支付到弘X的委托代理人美某账上。2017年3月13日，弘X向上海市长宁区人民法院提起诉讼，将琴X作为被告，请求人民法院判令解除弘X与琴X于2013年11月5日签订的《上海市房地产买卖合同》，其三个子女光X等人作为第三人参加诉讼。上海市长宁区人民法院认为，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。因案涉房屋购买于弘X与玲X婚姻关系存续期间，案涉房屋属于共同财产，玲X去世时未留有遗嘱，为此弘X四人已家庭商议决定弘X占二分之一份额，光X等三人占二分之一份额，弘X等四人系案涉房屋的共有人。因光X等四人均表示同意解除合同，且表明不愿意配合继续履行合同，因此，合同事实已无法继续履行，判决支持了弘X的一审诉讼请求即判令解除合同。琴X不服，为此提起上诉。

【代理意见】

代理人认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于：弘X是否有权要求解除合同。

代理人接受被告琴X的委托后，立即代为向上海市第一中级人民法院提起上诉。除提交了《民事上诉状》外，此后还提交了2份《补充上诉意见》和证实弘X与琴X之间系真实房屋买卖合同关系并已支付相关购房款的新证据。代理人在上诉意见中着重就弘X无权要求解除合同的事实和理由进行了多方面的阐述。主要从继承人继承遗产应承担之债务；玲X虽未在房地产买卖合同上签字，但因其去世前未提出过异议、推定其明知并认可房屋出售事实；合同双方已通过订立补充协议将房屋过户时间调整为2019年10月、因期限尚未届满、琴X届时是否具备购房资格不明；琴X在本案中无任何违约行为，付款义务已全部履行；弘X四人在一审中均承认合同有效，其要求解除不符合约定和法定解除条件等方面进行综合分析。

【判决结果】

上海市第一中级法院审理后，判决撤销上海市长宁区人民法院作出的一审判决，改判驳回弘X的诉讼请求。

【裁判文书】

二审法院审理认为，本案的争议焦点为弘X是否有权要求解除合同。

首先，一审法院判决涉讼房屋买卖合同解除的理由系认为，因涉讼房屋的部分共有人即光X等三人不愿意配合履行买卖合同，而因涉讼房屋并未过户至琴X名下而不适用善意取得制度。对此，若如一审法院认定，光X等三人现均为涉讼房屋的共有人，根据弘X等四人签订的《家庭协议书》及其在本案审理过程中的各自陈述，光X等三人系基于对弘X亡妻吉X所享有的涉讼房屋产权份额的继承而成为涉讼房屋的共有人，故其三人对涉讼房屋权利的取得应受继承法律的规制。就琴X二审中提出的涉讼房屋不属于弘X与吉X夫妻共同财产的主张，弘X等四人对此则持截然相反的观点，鉴于双方对相关准据法的适用及《日本民法典》相关条文的理解均不具有权威性，故暂且不论双方就此存在的争议，即便根据弘X等四人的观点，涉讼房屋属于弘X与吉X的夫妻共同财产，因吉X去世时未留有遗嘱，根据我国民事关系法律适用法第三十一条的规定，法定继承适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承适用不动产所在地法律，故光X等三人继承取得涉讼房屋权利份额应适用我国继承法的相关规定。我国继承法第三十三条规定，继承人应在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任，而此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务。涉讼房屋买卖合同系在吉X生前订立，虽然吉X非涉讼房屋登记的权利人而未签订该合同，但根据弘X等四人的陈述，弘X与吉X系经协商以家庭共同财产购买涉讼房屋并登记在弘X一人名下，而弘X、光X等三人并未提供任何证据证明吉X在去世前曾就弘X将涉讼房屋出售给琴X提出过异议，现在吉X已经去世的情况下，其对涉讼房屋出售事宜的态度已无法探究，但在明知涉讼房屋存在的情况下吉X对涉讼房屋相关情况不闻不问的态度亦系其对自身权利的漠视，故可视为吉X对弘X出售涉讼房屋系知情且认可，涉讼房屋买卖合同的效力当及于吉X。由此，根据前述继承法的相关规定，光X等三人作为吉X的继承人，在继承涉讼房屋权利份额的同时亦应承担吉X就涉讼房屋买卖合同项下应承担的义务，即配合弘X继续履行买卖合同，故一审法院未考虑光X等三人取得涉讼房屋的权利基础，仅以光X等三人作为涉讼房屋共有人不同意履行买卖合同为由即判令解除合同有误，本院对此不予认同。

其次，弘X在一审中另主张琴X在签订买卖合同时向其隐瞒了不具备购房条件的事实，但根据双方签订的补充协议，弘X同意将办理房屋产权变更登记的时间调整为2019年10月底之前，在该期限尚未届至、琴X届时是否具备购房资格并不确定的情况下，琴X在签订买卖合同当时以及当前即便不具备购房资格，弘X亦无权以此为由要求解除买卖合同。

第三，弘X还主张琴X后续没有按照约定支付房款，但根据弘X向案外人周X出具的授权委托书、周X向琴X出具的收条、琴X向周X付款的转账凭证、周X在一审时的证人证言，结合弘X并未提供在提起本案诉讼之前曾向琴X或周X催要过涉讼房屋房款的任何证据的情况，本院认为，弘X以琴X未支付后续房款为由要求解除合同亦不能成立。

第四，就弘X关于其与琴X之间就涉讼房屋并无真实交易的意思之主张，因此系认定买卖合同无效的理由，而弘X在一审中经法院释明后明确表示对买卖合同效力不持异议而仅要求解除合同，故不论弘X该主张是否成立均不能成为解除涉讼房屋买卖合同的理由。

判决：

一、撤销上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初XXXX号民事判决；

二、驳回弘X的诉讼请求。

【案例评析】

司法实践中，房屋买卖合同是很常见的民事纠纷。导致纠纷的绝大部分原因则在于近年来房价上涨，由于利益驱使，合同一方当事人欲利用合同签订的不规范或法律漏洞以追逐不正当利益。酿至本案纠纷的原因也在于上海市房屋限购政策出台后房价大幅度上涨，案涉房屋价格出现了翻倍增长。

具体到本案中，作为房屋所有权人之一玲X的继承人弘X等四人，应当在继承遗产范围内对被继承人生前债务承担连带清偿责任。该债务不仅是金钱债务，还包括合同项下义务。案涉房屋买卖在前，继承在后，光X等四人应继续履行合同义务即配合琴X届时办理房屋过户手续。其弘X四人对《房地产买卖合同》的效力并不持异议。因各方均认可合同有效，基于合同有效前提，光X等三人要求解除合同的理由是因其不愿意配合履行买卖合同，所以合同无效履行即无法过户，而该理由既不符合《合同法》第93条约定解除情形和第94条法定解除情形。琴X与弘X已通过签订《补充协议》的方式，约定房屋产权变更登记时间调整为2019年10月底前，届时答辩人的社保缴纳年限已经年满5年，客观上是可以办理房屋过户登记的，双方签订的《上海市房地产买卖合同》客观上是可以履行的。因此，光X等三人不愿履行合同义务是一种违约行为且属主观不愿，并非是房屋买卖合同在客观上不能得到履行。三被答辩人以自己明确表示不会配合答辩人办理案涉房屋的过户手续的理由无法律依据，依法不能成立。弘X的行为构成家事代理，买卖合同的效力及于玲X；案涉房屋买卖在先，继承在后，三被答辩人与弘X内部达成的家庭协议依法不能对抗外部买卖法律关系。且双方签订的合同及部分付款依据也经公证，答辩人与弘X签订的《上海市房地产买卖合同》真实、合法、有效，依法应受法律保护。