案情：当事人于2017年购买了某房地产开发公司的市值上千万的别墅，当时首付了几百万，剩下的钱就通过银行按揭贷款支付了。
当时当事人与银行签订了个人房产按揭借款合同，开发商做担保。当事人一直在按期偿还贷款，但是因2020年疫情影响，当事人未将按揭贷款按时还给银行，银行就找担保的房地产开发公司，从房地产开发公司的银行账户上扣划了剩余的按揭款、罚息及复利。
被划扣后，房地产开发公司就起诉了当事人，要求解除房屋买卖合同，并支付房地产开发公司付给银行的这几笔款项的存款利息，并支付房屋总价款10%的违约金。
本案涉及以下几个问题：
一、什么是担保追偿权？
二、担保追偿权的行使条件有哪些？
三、商品房买卖合同违约责任与承担保证责任后行使追偿权如何适用？
先来说说第一个问题，什么是担保追偿权？
担保追偿权是指保证人承担了担保责任之后有权向债务人追偿。由于担保人承担了担保责任，使主债务人与债权人之间的债权债务关系归于消灭，由此产生了在担保人与主债务人之间的一种新的债权债务关系。
本案中，本来是冯某与银行建立的借款关系，但是因为冯某没有按期归还贷款，保证人房地产开发公司替冯某还了贷款，使冯某与银行的债权债务归于消灭，从而产生了房地产开发公司与冯某之间新的债权债务关系。
第二个问题，担保追偿权的行使条件主要有以下几点：
（1）担保人已经承担了担保责任
在担保人代为履行债务之前，担保人是否会实际承担担保责任尚处于一种不确定的状态，在主债务人与担保人之间不存在债权债务关系，因此在其尚未实际承担担保责任之前，不具有向主债务人追偿的权利。
（2）担保人行使追偿权不能超过诉讼时效期间
根据最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第42条第2款规定：“保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。”且《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，保证人追偿权的诉讼时效自保证人向债权人承担保证责任之日起3年届满。
（3）担保人承担担保责任须主观上没有过错
担保人对债权人享有主债务人的抗辩权，担保人应当以主债务人所有的抗辩对抗债权人的清偿要求，若担保人怠于行使主债务人的抗辩权，而对债权人承担担保责任时，不得对主债务人行使追偿权。
担保人承担担保保证责任有过错的情形主要有以下几种情况：(1)债权人对主债务人的请求超过了诉讼时效期间，也未在担保期间内向担保人主张权利的，担保人主动承担了担保责任，或者是债权人向人民法院起诉了担保人，担保人在案件审理过程中主动承担了担保责任或经法院调解与债权人达成协议，愿意承担担保责任的，由于担保人放弃其享有的主债务人的抗辩权，在承担了担保责任后，不具有向主债务人追偿的权利;(2)担保人的担保责任范围小于主债务范围或者是抵押质押物的价值小于主债务时，担保人在实际履行担保责任时，对债权人全部履行了主债务人应负债务，对此超出部分，担保人不享有向主债务人的追偿权，而只能要求债权人按不当得利予以返还。
第三个问题 商品房买卖合同违约责任与承担保证责任后行使追偿权如何适用？
本案中，开发商作为担保人，履行了担保责任，按照法律的规定，只能行使追偿权。但本案还有一个特殊性，那就是开发商在合同中又约定了担保后的一个权利，那就是解除双方的买卖合同。
按照追偿权的性质以及法律设置的目的，那就是弥补担保人的担保损失，在本案中，担保人的损失就是代偿了银行的贷款，以及代偿后代付资金的利息，该利息也是银行贷款的相应利息。基于这一法律设置目的，开发公司作为担保人，追偿权行使的保护范围，也就是其代偿的贷款以及其利息损失。
房地产开发公司主张解除合同，并支付代偿款以及利息。虽然在合同中约定了承担担保责任后有解除合同的权利。当事人支付了代偿款和利息，已经填平了开发商的损失，如果还要解除合同，无疑是开发商几倍获益了。当事人前期已经支付了一半的房款了，如果房屋没有升值的情况下，开发商解除合同，势必是取得了房屋全部的价值，也就是其担保损失得到了双倍弥补，超出担保追偿权得到保护的范围；同时该房屋现在升值是原价值的4倍了，解除合同，对于开发商了说，其担保追偿权得到弥补也就是4倍，也是远远超出法律保护的范围，对于被担保人来说，那是权利极度失衡的，开发商想得到法院支持，那是很难的。
合同的解除，必须以一方的根本违约为解除的条件，即使是约定解除的条件也必须以一方的根本违约为考虑依据，司法实践中也是能得到支持的一个条件。
在本案中，当事人与开发商的买卖合同已经履行完毕，当事人支付了一半的房款，贷款支付了另一半，也就是当事人与开发商之间的买卖合同，当事人已经履行完了自己付款的义务，作为买卖合同当事人已经履行完毕了，也就是不存在根本违约的问题了，开发商自然不具备根本违约解除合同的问题了。
只是因疫情一时困难，导致银行划扣担保人的款项，致使担保人履行了担保义务，这只是开发商取得了担保的追偿权，以追偿权为解除合同的条件，不符合合同根本违约的法律内容，开发商以此试图取得法律的支持其难度是可想而知的。
