借名买房，不可不知的秘密，你知道多少？

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随着房地产市场的繁荣，很多一、二线城市颁布了对房屋的限购令，很多不符合本地购房条件的人不得不去三、四线城市买房，还有很多人不甘心去小城市安家，这些人实际出资，借符合本地购房条件的人之名买房，这就是我们常说的借名买房；还有的是因为贷款不获批准，找能贷款的人借名买房。

今天【雅成律师】给大家讲一讲借名买房的风险，出资人该如何保障自己的权益。

1、房屋权属如何确定，法律保护谁的权益

房屋真正所有权人是出资人，但房产证上记载的所有权人又是被借名人。因此，基于对房产证记载内容的信任而为的交易行为，应受到法律保护。

为了方便理解，【雅成律师】举个案例说明：

蓝绽想置办一套婚房，但因蓝氏家规森严，不允许其名下有太多财产，遂借好友魏英之名买房，出资人是蓝绽，登记在魏英名下，蓝绽和魏英谁有权出售房屋呢？正常情况下，蓝绽对房屋享有居住和出售的权益，如这时江诚来买房，要和蓝绽磋商，再由魏英为江诚办理更名过户手续，房款由蓝绽收取。

如果魏英不想受蓝绽约束，想自己卖房收钱，且完成更名过户，此时法律保护江诚的权益，即江诚如果不知道蓝绽是出资人，法律会判定魏英和蓝绽之间的协议有效，确认房屋的权利由江诚取得，此时蓝绽只能找魏英算账。

2、借名买房的风险

除上述情况外，还有被借名人不配合出资人更名过户的风险，上述情况在生活中不常见，因出资人和被借名人一般是极其信任的亲友关系。

最大的风险是房屋被当做被借名人财产强制执行！

比如，魏英欠了江诚很多钱，魏英名下又没有其他财产，只有蓝绽出资的一套房登记在自己名下，江诚为保护自己的权益申请法院强制执行这套房屋。

3、房屋被当做被借名人财产强制执行，出资人如何维权？

此时，蓝绽可以向执行法院申请案外人执行异议，请求法院中止执行。

需向法院递交执行异议申请书，写明具体请求和事实理由，提供关键证据，以证明对房屋拥有真正的权益。比如，借名买房协议；实际支付购房款和月供的流水；实际占有使用房屋的证据，比如水、电、煤气、物业费缴费凭据，物业或社区开具的居住证明，证人证言等；房屋出租的，还应提供房屋租赁合同和收取租金的流水。

4、执行异议被驳回，如何进一步维权

如执行法院裁定驳回蓝绽的异议请求，蓝绽可以在收到裁定之日起十五日内向法院提起案外人执行异议之诉，案件由执行程序进入审判程序，这也是民事诉讼中极其特殊的程序逆转。如蓝绽对一审裁判结果不服，还可以上诉，进入二审程序。

5、【雅成律师】给借名出资人的建议

首先，是被借名人的选择，要选择自己非常信任而且没有其他债务的亲友，否则容易出现被借名人不配合更名过户，擅自卖房携款跑路以及房屋被当做被借名人财产执行的情况；

其次，要签订书面借名买房协议，把所买房屋情况、借名事实、出资情况、还贷情况以及房屋权属作出明确具体约定；

再有，要保管好支付房款的流水，包括首付款和月供，特别是月供更应按月按所还数额定额存入；

最关键的一点，要注意收集和保存占有使用房屋的证据，如水、电、煤气、物业费的缴费凭据，要让开票人在票据上备注自己的名字，房屋出租的还要保管好房屋租赁合同和收取租金的凭证。

做好以上工作，在风险发生之时，才能轻松自如的应对，及时维护好自己的合法权益！

借名买房，

【雅成】房产律师帮您防范风险！

本文作者：岳洪雪 律师