【案情简介】
2017年3月18日，王某与李某及某房地产公司三方签订了《房屋买卖合同》，其中王某为购房人，李某为房屋所有权人韩某的代理人，某房地产公司为居间人。合同约定王某购买韩某所有房屋，另声明该房屋“产权过五”。合同签订后，王某向李某交付了定金，并向某地产公司交付了中介费。后得知，该房屋产权并未“过五”，王某认定售房人及某地产公司行为构成欺诈，遂将李某、韩某及某房地产公司诉之法院，要求撤销《房屋买卖合同》、双倍返还定金及中介费。
【关键词】
房屋买卖合同纠纷、撤销合同、欺诈
【案件焦点】
1.李某作为韩某的代理人，是否为本案适格被告？
2.合同声明“产权过五”，而事实上产权并未“过五”，售房人的行为是否构成欺诈？
【服务过程】
我所代理售房人一方，为确认其行为是否构成欺诈，再三与当事人了解案件经过，一一比对欺诈行为的构成要件。对代理方案进行了详细解释和说明，当事人表示认同并理解。同时，通过收集类似案例，分别整理出支持原告诉讼请求的法院观点及反对观点，为当事人指出本案存在的风险，并做好记录和留档。
【法院观点】
李某为韩某代理人，根据《民法总则》第一百二十六条，李某在其代理权限内，以韩某名义实施的民事法律行为，对韩某发生效力，因此李某并非本案适格主体。
三方签订合同系三方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。虽被告承诺涉案房屋“产权过五”与房屋实际情况不符，但不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同撤销的情形。
【裁判结果】
驳回原告王某的全部诉讼请求。
案件受理费，由原告承担。
【律师评析】
首先，明确李某并非本案适格主体，因其为韩某代理人，其所签订的合同约束的为被代理人韩某。
其次，本案中售房人行为确实存在过失，但却不能因此反推其交易时存在欺骗的故意，构成欺诈行为。原告诉讼请求若变更为解除合同，退还定金及中介费更为符合实际情况，判决结果或有不同。
对于“公平”的评价，似乎每个人都有不同的标准，适当站在对方的角度，就能使复杂问题简单化，避免一些本不必要的纠纷。
【雅成律师风险提示】
购房人?小贴士：
1.严格审查售房人主体资格，确认所售房屋是售房人单独所有还是夫妻双方共同所有，查验结婚证或离婚证很有必要！
2.仔细核对房产证，所记载的房屋信息是否与售房人承诺或房屋实际相符，比如，面积、产权性质、是否“过二”或“过五”、是否有他项权利。
3.合同内容要详尽，比如明确约定税费的承担、留有哪些家电家具（品牌及型号记录清楚）、水电费、物业费的承担等。
售房人?小贴士：
实践中，售房人往往容易忽略自身产生的风险，需要特别注意。
1.每一项承诺必须严格根据事实情况及房产证记载内容，保证每一项承诺、合同中约定每一条款都确定无异议。
2.尽量亲自签订合同，不要轻易委托代理人。
3.注意审查合同内容，尤其对付款、交房、以及银行贷款等一系列程序上要清晰明确，不可疏忽大意。
吉林雅成律师事务所
马跃律师
15948786821
