2022年春季，吉林省新冠肺炎疫情严重爆发，鉴于疫情对房地产开发企业影响较大，吉林雅成律师事务所针对疫情下房地产企业可能遇到的法律问题进行整理并以问答形式予以解答，以期对房地产企业能提供有益帮助。
本解答一共分为四个专题，分别为建设工程相关问题、商品房买卖相关问题、商业租赁相关问题、劳动用工相关问题，分四期发布。
二、商品房买卖相关问题
问题一：房地产企业能否主张免除因本次疫情导致的逾期交付房屋的法律责任？
答：根据《民法典》第180条第2款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，本次新冠肺炎疫情政府采取静态管理防控措施，符合不能预见、不能避免和不能克服的条件，构成不可抗力。但究竟房地产企业是否能够免除逾期交付的法律责任，需要具体到相应的合同关系中，根据合同的履行情况，疫情的影响程度以及因果关系来进行综合认定。如果商品房买卖合同约定的交房时间在疫情防控期间内或者之后，确实因为疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，那么房地产企业有权主张顺延交房。房地产企业应当按照合同约定的方式及时通知买受人，在复工后应当书面告知买受人因为疫情的影响并结合疫情的影响程度等情况与买受人协商合理顺延和确定房屋交付日期。
问题二：商品房买受人能否主张免除因本次疫情导致的逾期付款的法律责任？
答：买受人逾期付款，可能是由以下两种情况导致，第一种是因为疫情影响买受人的付款方式从而导致付款迟延。但是在买卖合同中，金钱给付义务通常不适用不可抗力且现如今电子支付方式已经非常完善，故以此主张免除逾期付款责任，司法机关一般不予支持。但是不排除特殊情况，比如买受人因为感染新冠肺炎被隔离救治导致无法及时转款等。第二种是因为疫情影响买受人的付款能力从而导致付款迟延。在此种情形下，买受人主张免除逾期付款的违约责任或者要求解除合同，司法机关一般不予支持。
问题三：商品房出卖人是否能够以疫情为由迟延办理房产证？
答：确受疫情影响无法及时办理产权证的，可适当延期办理产权证，但是不可以拒绝办理房产证。办理房产证是商品房买卖合同的附随义务，房地产企业应依照约定履行各自的办证义务。如确因疫情导致迟延复工等情况无法及时办理产权证，办证义务人可以此作为免责事由要求适当延长办证期限。
问题四：受疫情影响，疫情过后房产的销售有哪些注意事项？
答：对于后续即将开展销售的房源，企业应根据疫情防控的进度调整原定销售计划，并重新核算预测未售房源受疫情影响后的房屋交付期限，及时调整《商品房买卖合同》的条款约定，避免因未及时调整等原因而增加的违约风险。
