新冠肺炎疫情来势汹汹，吉林省已进入疫情防控紧急状态。在疫情影响下，商品房买卖以及房屋租赁领域出现诸多问题，这些问题牵动着广大百姓的心。为了更加直观的表达和方便理解内容，雅成专业房产律师团队采用一问一答的形式与大家分享上述典型问题，以期对大家所遇到的困境有所帮助。
问题一：房地产企业能否主张免除因本次疫情导致的逾期交付的法律责任？
解答：根据《民法典》第180条第2款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，我们认为本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，符合不能预见、不能避免和不能克服的因素。
但究竟房地产企业是否能够免除逾期交付的法律责任，需要具体到相应的合同关系中，根据合同的履行情况，疫情的影响程度以及因果关系来进行综合认定。如果商品房买卖合同约定的交房时间在疫情防控期间内或者之后，确实因为疫情防控影响无法按时交房导致延期交房，那么房地产企业有权主张顺延交房。房地产企业应当按照合同约定的方式及时通知买受人，在复工后应当书面告知当事人因为疫情的影响并结合疫情的影响程度等情况与买受人协商合理顺延和确定房屋交付日期。
问题二：商品房买受人能否主张免除因本次疫情导致的逾期付款的法律责任？
解答：买受人逾期付款，可能是由以下两种情况导致，第一种是因为疫情影响买受人的付款方式从而导致付款迟延。但是在买卖合同中，金钱给付义务通常不适用不可抗力且现如今电子支付方式已经非常完善，故以此主张免除逾期付款责任一般不予支持。但是不排除特殊情况，比如买受人因为感染新冠肺炎被隔离救治导致无法及时转款等。第二种是因为疫情影响买受人的付款能力从而导致付款迟延。在此种情形下，买受人主张免除逾期付款的违约责任或者要求解除合同，一般不予支持。
问题三：商品房出卖人以及买受人是否能够以疫情为由迟延办理房产证？
解答：确受疫情影响无法及时办理产权证的，可适当延期办理产权证，但是不可以拒绝办理房产证。办理房产证是商品房买卖合同的附随义务，房地产企业与买受人都应依照约定履行各自的办证义务。如确因疫情导致迟延复工等情况无法及时办理产权证，办证义务人可以此作为免责事由要求适当延长办证期限。
问题四：承租人是否能够要求出租人减免租金？
解答：根据《最高人民法院印<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，我们认为承租人提出减免租金需要满足两个条件：（1）租赁的房屋的正常使用受到了影响，包括完全无法使用房屋以及无法按照正常状态合理使用房屋，比如按照政策关闭的饭店宾馆等；（2）承租方因为疫情的影响营业收入减少。具备上述两个条件，承租人可以依据民法典关于不可抗力以及公平原则的规定向出租人主张减免租金。
问题五：承租人能否因为疫情原因而不承担违约责任？
解答：受到疫情影响，出租人可能会迟延交房，承租人可能会迟延支付租金。在这种情况下，违约方是否能以疫情为由完全不承担违约责任呢，我们认为不能的。应当具体情形具体分析，对于违约责任的承担很大程度上还是取决于疫情对当事人履约能力的影响，只有在疫情确实客观上影响了当事人的正常履约能力，法院才有可能判决当事人免于或者部分免于承担违约责任。
本次新冠肺炎疫情对于吉林来说是一个严峻的考验，但我们始终相信吉林终有吉临时，长春定复往常春。吉林，加油！
吉林雅成律师事务所 段酉钰
