小明是一个没有受过多少教育、早年就来到大城市闯拼的有志青年，一直以来兢兢业业、努力拼搏，就想着能有一天可以自己挣钱买到属于自己的房子，幸福地住进去。但事实上世事沧桑、现实骨感，以一个普通蓝领的薪金即便是省吃俭用，多年如一日地挣钱、攒钱、存钱，十年下来小明手里的钱还是不够买一套市面上正规手续的商品房。这时小明忽然看到了小亮在平台上发布的小广告，一套100平米的房子全部下来才十几万。小明心想，好便宜呀，可不能错过这千载难逢的好机会，便立刻找到小亮，当天就和小亮签订了房屋买卖合同，并且一次性支付了全部房款。后来得知从小亮处购买的房屋产权有问题，小亮没有办理产权过户登记，也不能给他办理过户，小明这才追悔莫及。那么，小明该怎么办呢？之前和小亮签订的房屋买卖合同还有效吗？没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买卖合同的效力？
雅成房产专业律师解答：没有办理产权过户登记并不会影响房屋买卖合同的效力。虽然小亮没有办理产权过户登记，但这只会影响物权变动效力，并不会影响商品房买卖合同的效力。合同代表的是债权效力，和产权办理能够影响的物权是两个领域的概念。因此，只要买卖合同是双方真实的意思表示，并且没有违反相关禁止性规定（比如限购政策），合同就有效。是否办理过户手续是购房者取得房屋所有权的前提，并不是买卖合同的生效要件。如果一方违约，房屋此时还没有办理过户，则守约一方可以依据合同要求继续履行房屋买卖合同，或者要求违约方承担违约责任。因此，对于上述问题小明可以通过要求小亮承担违约责任的方式来追究他的违约责任。同时，对于该类问题，吉林雅成专业房产律师检索了相关案例，实践中也都支持没有办理产权过户登记并不会影响商品房买卖合同的效力这一观点。
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吉林雅成律师事务所 孙明欣
