近日，苏州中院审结一起房屋租赁合同纠纷，因承租人拖欠房租，出租人诉至法院要求判令承租人返还房屋并支付拖欠租金及房屋使用费。承租人辩称双方口头达成的五年定期租赁合同，出租人不得随意解除，未得到法院支持。
案情
2007年10月，秦女士与王先生签订《房屋租赁合同》一份，约定王先生承租秦女士所有的房屋一套，租赁期限3年，年租金35000元，付款方式为季度支付，另约定“所有装修由乙方自理，期满后装修不得拆除”。合同履行期限届满后，双方未在续签书面租赁合同，但王先生仍使用该房屋，并向秦女士支付租金至2013年1月，最后支付的租金标准为2800元/月。
因王先生拖欠租金，秦女士于2013年5月25日要求王先生返还房屋，被王先生当场拒绝，秦女士遂诉至法院，要求王先生返还房屋并支付2013年2月至5月的房屋租金以及2013年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
王先生辩称在2012年5月，因承租房屋破旧，双方协商约定由王先生出资整修、装修房屋，并为秦女士搭建一间约7平方米的小屋，秦女士免除王先生5年(2013年2月1日至2018年1月31日)的租金。双方之间应当形成5年的定期租赁合同，秦女士的诉讼请求没有依据。
一审法院经审理认为，双方当事人的房屋租赁合同期限届满后未续签书面合同，房屋由王先生继续使用，故双方形成不定期租赁关系。秦女士可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知王先生。秦女士于2013年5月25日要求王先生返还房屋，王先生应当在合理期限内将房屋返还并按照之前履行的租金标准支付拖欠的租金。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，应当支付房屋使用费，但房屋使用费应参照原租金标准计算。
王先生提交的证据不足以证明双方之间存在其所说的口头约定，故对王先生的抗辩不予采信。
综上，一审最终判决王先生于判决生效之日起30日内返还房屋并支付拖欠租金与房屋使用费。
王先生不服一审判决，上诉至苏州中院。二审经审理后判决驳回上诉，维持原判。
释法
本案的争议焦点在于租赁双方之间的关系属于不定期租赁合同关系还是定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
王先生关于双方口头约定续租5年的抗辩主张，因无书面租赁合同支持，不能成立。且王先生提供的证据为证人证言，证言内容为听到双方当事人协商相关事项，但对双方是否达成一致意见及具体内容并不清楚，故不足以证实王先生与秦女士之间由不定期租赁合同转为租期5年的定期租赁合同。
对于不定期租赁合同，当事人得以随时解除，出租人解除合同的，应当给予承租人合理的搬迁期限，故一审法院判决为王先生预留了30天的搬迁期限。
提示
虽然法律对于房屋租赁合同的形式没有强制性规定，房屋租赁合同可以采取口头形式，但由于口头合同举证困难，在双方就合同内容发生争议时，不利于双方权利义务的确定。故建议房屋租赁双方签订书面合同，将权利义务予以确定。
在房屋租赁合同到期后，如果双方没有续签合同但仍继续使用房屋、交纳租金的，则认为双方形成不定期租赁合同关系，双方仍按照原合同履行自己的权利义务。如果双方在合同到期后对合同主要条款，如租金、付款方式等进行变更，应当以书面形式确定下来，以免产生不必要的纠纷。
对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但要注意给对方预留合理期限搬迁或寻找下一位承租人。
北京市京师律师事务所朱常栋律师
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