恩平市XX与恩平市XX、冯XX租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

恩平市XX与恩平市XX、冯XX租赁合同纠纷一审民事判决书
广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江恩法沙民初字第21号
原告：恩平市XX，
负责人：A，职务村长，
委托代理人：A，男，系广东XX律师事务所律师，
被告：恩平市XX，
负责人：A作
委托代理人：B，系广东XX律师事务所律师，
被告：A，男，
原告恩平市XX（以下简称回龙合作XX）诉被告恩平市XX（以下简称岭南村委会）、被告A农业承包合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理，并依法组成了合议庭，分别于2015年2月11日、2015年6月12日公开开庭进行审理，原告回龙合作XX及其委托代理人A、被告岭南村委会及其委托代理人B到庭参加诉讼，被告A经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告回龙合作XX诉称：1994年，被告岭南村委会以发展三高农业为由征地，将原告位于牛江镇岭南村民委员会鸡爪坑（土名）的水田57亩、旱田56.1亩征用并租赁给岑炎棠开果场、鱼塘，期限30年，租赁费每年每亩旱田30元、水田40元，因A承包期间欠缴租赁费，2004年原告与A解除租赁关系，之后，被告岭南村委会在没有经原告同意的情况下，以发包方的名义将涉案的水田和旱田租赁给被告A，并于2004年6月18日签订《鱼塘荒山承包合同书》，约定承包期从2005年1月1日起至2054年12月31日止，共50年，总面积156.15亩（包括XX一、XX二、XX、XX等九条自然村的水田和旱田）；从2005年1月1日起至2034年12月31日，被告A每年向被告岭南村委会缴交租赁费11500元，2035年1月1日起至2044年12月31日，被告A每年向被告岭南村委会缴交租赁费12500元，2045年1月1日起至2054年12月31日，被告A每年向被告岭南村委会缴交租赁费13500元，后两被告又于2005年3月4日签订《鸡爪坑荒山地补充合同书》约定：在2004年6月18日签订《鱼塘、荒山承包合同书》的基础上，将租赁期限延长至2074年12月30日止，2055年至2074年每年的租赁费14175元，原告是涉案A及早田的所有权人，被告岭南村委会擅自行使原告的财产处分权，并且未经原告村民的民主议定程序通过确认，便与被告A签订租赁合同，被告岭南村委会的行为违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、第十九条以及《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，被告岭南村委会与被告A所签订的合同属无效合同，不受法律保护，因此，被告岭南村委会、被告A应将涉案水田及旱田返还给原告，原告与被告岭南村委会、被告A就土地返还问题，经多次协商无果，请求判决：一、确认被告岭南村委会与被告A分别于2004年6月18日签订的《鱼塘、荒山承包合同书》及于2005年3月4日签订的《鸡爪坑荒山地补充合同书》无效；二、被告岭南村委会与被告A立即将水田57亩、旱田56.1亩返还给原告；三、上述被告承担本案诉讼费用，
原告回龙合作XX为其陈述在举证期间提供如下证据：1、《农村集体经济组织证明书》复印件1份；2、组织机构代码证复印件1份；3、常住人口登记信息复印件1份；4、《征地合同》、《鱼塘、荒山承包合同书》、《鸡爪坑荒山地补充合同书》复印件各1份，
被告岭南村委会辩称：第一、原告没有任何证据证明其对诉争标的物享有所有权，第二、根据《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，岭南村委会对涉案土地具有经营、管理权，代表所辖村组行使所有权，村委会理所当然是涉案租赁合同出租人，况且已取得九个自然村的同意，相反，原告作为辖区的村小组之一，无权代表其余八个自然村组，原告的诉讼主体不适格，请依法驳回其起诉，
二、涉案合同应属租赁合同，而非土地承包合同，原告依据法律不当，应予驳回，本案的《鱼塘、荒山承包合同书》及《鸡爪坑荒山地补充合同书》名称中虽然含有“承包”字样，但核心条款采用“租赁”一词，且其内容也与租赁性质相符，因此，本案法律关系应属租赁关系，应当适用调整租赁关系法律、法规、及相关司法解释来进行处理，原告对涉案合同定性错误，适用法律不当，
三、原告声称涉案合同是在其不知情的情况下签订的，与事实不符，除了合同书上有当时村长的签字外，《岭南村委会发XX自然村鸡爪坑（土名）农田租赁费一览表》亦有原告村长在签领人栏上签名，证明XX有收取承包款的事实，原告声称不知情，属罔顾事实，
综上所述，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，
被告岭南村委会在举证期限内没有向法庭提供证据，
被告A在举证期限内没有答辩也没有提供证据，
经审理查明：1994年6月20日，被告岭南村委会（当时称为岭南管理区）为发展三高农业、壮大集体经济，与原告回龙合作XX签订了《征地合同》，租赁原告位于牛江镇岭南村民委员会鸡爪坑（土名）的水田57亩、旱田56.1亩，约定：租赁费每年每亩旱田30元、水田40元，期限30年，被告岭南村委会还与其他的自然村签订相同形式的合同，将土地统一后另外租赁给A开果场、鱼塘，因A承包期间欠缴租赁费，2004年解除租赁关系，
2004年6月18日，被告岭南村委会以发包方的名义将上述的水田、旱田租赁给被告A（未经民主议定，经原告XX村长签名同意），签订了《鱼塘、荒山承包合同书》，约定：承包期从2005年1月1日起至2054年12月31日止，50年，总面积156.15亩（包括XX一、XX二、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等九条自然村的水田和旱田，其中荒地112.65亩，鱼塘43.5亩）；从2005年1月1日起至2034年12月31日，被告A每年向被告岭南村委会缴交租赁费11500元；2035年1月1日起至2044车12月31日，被告A每年向被告岭南村委会缴交租赁费12500元；2045年1月1日起至2054年12月31日，被告A每年向被告岭南村委会缴交租赁费13500元，
2005年3月4日，被告岭南村委会与被告A又签订了《鸡爪坑荒山地补充合同书》约定：将2004年6月18日签订《鱼塘、荒山承包合同书》的租赁期限延长至2074年12月30日止，2055年至2074年每年的租赁费14175元，
被告A承包后，将小鱼塘扩大并加建猪舍等投入，缴交了多年的租赁费，
本院认为：本案属于农业承包合同纠纷，根据《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条：“承包方以转让方式流转土地承包经营权，虽没有证据证明发包方知道或者应当知道，但流转合同的受让人已实际耕作承包地一年以上，发包方未表示不同意见的，视为发包方同意”以及参照《广东省高级人民法院〈全省民事审判工作会议纪要〉》第七十一条：“……准确把握民主议定程序与承包合同效力的认定，对于半数以上村民起诉主张农村集体经济组织对外签订的承包合同无效的案件，如该承包合同系2008年12月18日最高人民法院废止《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》之前订立的，且承包合同自订立之日起至起诉时已超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，不予支持，如经人民法院释明后，原告方变更诉讼请求为申请对承包合同的有关内容进行调整的，人民法院可根据实际情况，XX公平原则予以处理，如该承包合同系2008年12月18日之后订立的，应严格按照《物权法》、《土地管理法》和《村民委员会组织法》及司法解释的相关规定予以认定，”之规定，因被告A签订《鱼塘、荒山承包合同书》、《鸡爪坑荒山地补充合同书》经原告和被告回龙合作XX原村长的同意，有理由相信原、被告有处分权，且以合理的价格转让，其符合善意取得的要件（该合同履行期限跨越物权法实施期间），未有证据证明两被告恶意串通，被告A依法取得《鱼塘、荒山承包合同书》、《鸡爪坑荒山地补充合同书》的承包经营权，被告岭南村委会与被告A签订的《鱼塘、荒山承包合同书》、《鸡爪坑荒山地补充合同书》有效，原告回龙合作XX以被告岭南村委会签订的《鱼塘、荒山承包合同书》、《鸡爪坑荒山地补充合同书》未事先经原告回龙合作XX的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意两合份同无效要求退还土地的主张，本院依法不予支持，
被告A经本院合法传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理，
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条之规定，判决如下：
驳回原告恩平市XX的请求，
本案受理费50元，由原告恩平市XX负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费50元（收款单位：代收江门市中级人民法院诉讼费，开户行：农业银行江门育德支行，账号：443XXXX012000242），上诉于广东省江门市中级人民法院，在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，
审　判　长　　莫焕品
人民陪审员　　A
人民陪审员　　B焕
二〇一五年七月六日
书　记　员　　C