A、B等与C、D土地承包经营权出租合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

律师观点分析

A、B等与C、D土地承包经营权出租合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）XX高法民一申字第1号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：A，男，住广东省恩平市，身份证号码：×××2831，
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：A，女，住东省恩平市XX，身份证号码：×××2828，
两再审申请人的共同委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：A，男，住广东省佛山市南海区广元，身份证号码：×××2518，
委托代理人：A，男，汉族，××年××月××日出生，住河南省巩义市，系A同事，
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：A，男，住广东省佛山市顺德区，身份证号码：×××2518，
委托代理人：A，广东XX律师事务所律师，
第三人：恩平市XX，住所地：恩平市，
法定代表人：A，该村民委员会主任，
委托代理人：A，
再审申请人A、B因与被申请人C、D，第三人恩平市XX土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省江门市（2013）江中法民二终字第225号民事判决，向本院申请再审，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结，
再审申请人A、B申请再审称：（一）原审判决认定C将涉案土地承包经营权再次出租给D并未违反法律、行政法规的强制性规定，属适用法律错误，农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方同意，”因此，受让方再次流转应当依照规定取得原承包方的同意，而《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条关于“采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发A备案，”的规定，只能适用于承包方的流转，因此，被申请人A将涉案土地承包经营权再次出租给B，违反法律强制性规定而无效，（二）A与B签订的《果园出租合同》第六条约定：“合同期间乙方不准转让给他人，不准丢荒及放弃经营，否则甲方有权终止本合同，”现在A将土地流转给他人，未经申请人同意，申请人有权终止本合同，原审不予支持是错误的，（三）A与B签订的《合同转包协议书》是土地承包经营权转让合同，一审认定为转包合同，二审认定为转租合同，均是错误的，
被申请人A、B辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请，
第三人恩平市XX同意被申请人意见，
本院认为，本案为土地承包经营权出租合同纠纷，2006年1月1日，申请人A经第三人恩平市XX同意，将涉案9亩土地承包经营权出租给A，签订了《土地转包合同书》及《果园出租合同》，后又签订《补充协议》，2011年4月，A将涉案土地转租给B，签订了《合同转包协议书》，本案争议的焦点是，A未经B同意，将土地转租给A，合同是否有效；A能否解除其与B签订的租赁合同，
A未经B同意，将涉案土地承包经营权转租给A，违反了农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条关于“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方同意”的规定，但该《农村土地承包经营权流转管理办法》属于部门规章，根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，据此，申请人以上述部门规章为依据主张转租合同无效的理由不能成立，同时，应当指出，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规范的是土地承包经营权人的土地流转行为，不能适用于本案A将土地转租给B的行为，二审判决适用该规定不当，
A与B签订的《果园出租合同》约定：“合同期间乙方（B）不准转让给他人，不准丢荒及放弃经营，否则甲方（A）有权终止合同，”A未经B同意，将涉案土地转租给A，是否违反合同约定？本案A通过与B签订《果园出租合同》，取得涉案土地的租赁权，并没有取得农村土地承包经营权，A不可能将该土地承包经营权转让给他人，合同中约定的所谓“转让给他人”，只能解释为“转租给他人”，因此，A未经B同意将土地转租给C，确实违反了合同约定，
A违反合同约定，A能否以此为由主张解除合同？《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭，”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，”2011年4月，A将涉案土地转租给B，A在涉案土地上开展种植养殖经营活动，A作为本村村民应当知道，但A2012年10月才提起本案诉讼，请求解除合同，参照上述司法解释关于房屋出租人对承租人转租房屋六个月异议期间的规定，A主张解除合同显然超过了合理的除斥期间，应当视为A追认了B的转租行为，本案另一个关键的事实是，A和B在2008年的《补充协议》中确认，A已经将合同期间的租金全部支付给了B，这种交易方式与实践中承租人分期支付租金的方式有很大差别，也就是说，A已经提前支付了土地至2028年的全部租金，实现了合同目的，土地转租给A，A没有改变土地用途，并不影响A的权益，A以B未经其同意转租土地为由解除合同，依据不足，且对承租人A和次承租人B均不公平，原审判决在适用法律方面存在不妥之处，但判决结果是正确的，
综上所述，A、B的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的一款的规定，裁定如下：
驳回A、B的再审申请，
审判长　　戴佛明
审判员　　A
审判员　　B
二〇一五年九月十八日
书记员　　彭　群