房屋共有人不同意：买卖合同无效

案件描述

原审法院经审理查明，2011年6月1日，唐某某作为甲方、朱某某作为乙方签订《购房协议书》，合同约定甲方将坐落于上海市青浦区某号某室的房屋(以下简称系争房屋)及房屋占用范围内的房地产转让给乙方。双方还约定：甲、乙双方如果乙方违约则付给甲方的定金2万元作为赔偿金(违约金)付给甲方;如果甲方违约则甲方除了返还乙方所付的定金外，另再赔偿给乙方2万元，其中违约的任何一方应支付房地产转让过程中的全部费用和经纪公司的相关费用。协议首部甲方为唐某某，落款甲方栏内写有唐某某、张某某的名字，其中张某某姓名后括号内标明“代”，张某某未参加签约。2011年6月14日，朱某某起诉至原审法院，要求判令唐某某与张某某双倍返还朱某某定金4万元。

原审法院另查明，唐某某与张某某系夫妻关系。系争房屋的房地产登记簿中标明的权利人为唐某某、张某某。

原审审理中，朱某某表示，其是在青浦售房网上看到了唐某某挂在中介方上海亿凡房地产经纪事务所的售房信息，然后通过中介联系到唐某某，并在中介处签订了房屋买卖协议。6月1日唐某某在合同签订后电话告知张某某，张某某才知道房屋转让一事，张某某当即就表示反对。唐某某的转让行为是无权处分行为且张某某对此不予追认，因此其签订的买卖合同无效。对于已支付的2万元及可能产生的利息损失，张某某认为虽是唐某某的过错，但张某某愿意与唐某某共同承担责任。张某某提供江阴至鸿花式纱有限公司证明函1份，证明张某某平时工作地不在上海，只有周末才回青浦。对证人李某的证词，唐某某与张某某除认为唐某某未当面电话联系张某某外其他无异议。

原审法院认为，系争房屋属唐某某与张某某共同所有。朱某某与唐某某签订购房协议书时，张某某未参加房屋买卖的洽谈、签约、现场看房等过程，唐某某也未向朱某某提供张某某的委托书，协议上张某某的签名也非张某某所签，故唐某某将共同共有的房屋转让与朱某某的行为属无权处分张某某的财产。之后，张某某在签约当天知道转让事实后即表示不同意转让并将此事告知中介方，唐某某无权处分的行为未能经张某某追认，故该《购房协议书》无效。朱某某主张双方签订的购房协议是有效的，张某某对房屋转让一事是知晓的，首先，朱某某对系争房屋的权属是明知的，房屋买卖属重大民事法律行为，在房屋转让过程中朱某某未与张某某进行联系、征询张某某的意见，也未查看相关的委托手续，作为朱某某并未尽到必要的审查注意义务;其次，唐某某于5月24日将系争房屋挂牌，买卖协议于6月1日签订，存在张某某不知情的可能，不能以挂牌行为即认定张某某对房屋转让是知晓的;再次，张某某之后也未以自己的行为追认唐某某的转让行为，且朱某某在6月2日即从中介处得知唐某某与张某某不愿意卖房，朱某某仅支付了定金，未给朱某某造成其他损失。故法院对朱某某的意见不予采信。朱某某与唐某某签订的房屋转让协议无效，造成无效的主要过错在于唐某某。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。朱某某已支付定金2万元，唐某某虽然将此款放于中介方，但朱某某并不知晓，原审审理中，唐某某与张某某表示自行将此款自中介方取走，则唐某某应将此款返还朱某某，对于期间的利息损失，属无效合同造成的损失，应按各自过错责任予以承担。张某某愿意与唐某某共同承担责任，法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、唐某某、张某某应于本判决生效之日起十日内返还朱某某已付定金2万元;二、唐某某、张某某应于本判决生效之日起十日内偿付朱某某利息损失(以本金2万元、自2011年6月2日起至实际返还之日、按中国人民银行同期贷款利率计算后的80%)。

律师观点分析

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原审法院经审理查明，2011年6月1日，唐某某作为甲方、朱某某作为乙方签订《购房协议书》，合同约定甲方将坐落于上海市青浦区某号某室的房屋(以下简称系争房屋)及房屋占用范围内的房地产转让给乙方。双方还约定：甲、乙双方如果乙方违约则付给甲方的定金2万元作为赔偿金(违约金)付给甲方;如果甲方违约则甲方除了返还乙方所付的定金外，另再赔偿给乙方2万元，其中违约的任何一方应支付房地产转让过程中的全部费用和经纪公司的相关费用。协议首部甲方为唐某某，落款甲方栏内写有唐某某、张某某的名字，其中张某某姓名后括号内标明“代”，张某某未参加签约。2011年6月14日，朱某某起诉至原审法院，要求判令唐某某与张某某双倍返还朱某某定金4万元。

原审法院另查明，唐某某与张某某系夫妻关系。系争房屋的房地产登记簿中标明的权利人为唐某某、张某某。

原审审理中，朱某某表示，其是在青浦售房网上看到了唐某某挂在中介方上海亿凡房地产经纪事务所的售房信息，然后通过中介联系到唐某某，并在中介处签订了房屋买卖协议。6月1日唐某某在合同签订后电话告知张某某，张某某才知道房屋转让一事，张某某当即就表示反对。唐某某的转让行为是无权处分行为且张某某对此不予追认，因此其签订的买卖合同无效。对于已支付的2万元及可能产生的利息损失，张某某认为虽是唐某某的过错，但张某某愿意与唐某某共同承担责任。张某某提供江阴至鸿花式纱有限公司证明函1份，证明张某某平时工作地不在上海，只有周末才回青浦。对证人李某的证词，唐某某与张某某除认为唐某某未当面电话联系张某某外其他无异议。

原审法院认为，系争房屋属唐某某与张某某共同所有。朱某某与唐某某签订购房协议书时，张某某未参加房屋买卖的洽谈、签约、现场看房等过程，唐某某也未向朱某某提供张某某的委托书，协议上张某某的签名也非张某某所签，故唐某某将共同共有的房屋转让与朱某某的行为属无权处分张某某的财产。之后，张某某在签约当天知道转让事实后即表示不同意转让并将此事告知中介方，唐某某无权处分的行为未能经张某某追认，故该《购房协议书》无效。朱某某主张双方签订的购房协议是有效的，张某某对房屋转让一事是知晓的，首先，朱某某对系争房屋的权属是明知的，房屋买卖属重大民事法律行为，在房屋转让过程中朱某某未与张某某进行联系、征询张某某的意见，也未查看相关的委托手续，作为朱某某并未尽到必要的审查注意义务;其次，唐某某于5月24日将系争房屋挂牌，买卖协议于6月1日签订，存在张某某不知情的可能，不能以挂牌行为即认定张某某对房屋转让是知晓的;再次，张某某之后也未以自己的行为追认唐某某的转让行为，且朱某某在6月2日即从中介处得知唐某某与张某某不愿意卖房，朱某某仅支付了定金，未给朱某某造成其他损失。故法院对朱某某的意见不予采信。朱某某与唐某某签订的房屋转让协议无效，造成无效的主要过错在于唐某某。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。朱某某已支付定金2万元，唐某某虽然将此款放于中介方，但朱某某并不知晓，原审审理中，唐某某与张某某表示自行将此款自中介方取走，则唐某某应将此款返还朱某某，对于期间的利息损失，属无效合同造成的损失，应按各自过错责任予以承担。张某某愿意与唐某某共同承担责任，法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、唐某某、张某某应于本判决生效之日起十日内返还朱某某已付定金2万元;二、唐某某、张某某应于本判决生效之日起十日内偿付朱某某利息损失(以本金2万元、自2011年6月2日起至实际返还之日、按中国人民银行同期贷款利率计算后的80%)。