现实生活中，经常会发生债务人无力偿还债权人的债权时，将自己的房屋抵偿给债权人，用以偿还借款本息。但因为债务人的债务较多，当双方尚未办理房屋过户手续时，该房屋又被其他的债权人查封，此时，以物抵债的债权人是否可以排除其他债权人的强制执行，我们通过最高院的一个案例进行简单的分析。

【案情简介】

1、清丰公司因资金周转需要向田某实际借款100万元，利率为10%/年。

2、借款到期后，清丰公司无力偿还田某的借款本息，双方经协商后，同意用清丰公司名下的一套房屋抵偿借款本息。为此，双方签订了《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，并用借款本息抵偿该套房屋的房价款。买卖合同签订后，清丰公司将该套房屋交付给田某实际占有使用，但是双方一直未能办理房屋过户登记手续，该房屋一直登记在清丰公司名下。

3、因清丰公司到期未能偿还农业银行的借款，农业银行遂将清丰公司诉至法院，并在执行阶段将清丰公司抵偿给田某的房屋进行了查封，欲进行评估、拍卖。

4、田某知悉后，主张该套房屋归其所有，要求停止对案涉房屋的评估、拍卖行为，并申请解除查封。

【法院判决】

最高院经审理后，认为田某对案涉房屋所享有的权益不享有足以排除强制执行，驳回其诉讼请求。

【律师分析】

本案的争议焦点在于田某对案涉房屋所享有的权利是否优先于农业银行所享有的权利。

一、田某对清丰公司享有权利在本质上仍为债权请求权。

虽然田某与清丰公司签订了《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，其对案涉房屋享有物权期待权，但田某所享有的物权期待权毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。

二、田某与农行对清丰公司分别享有的均为普通债权，具有平等性，其无权阻止农行的强制执行。

对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。

一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故田某对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

基于田某对执行标的物即案涉房屋本质上享有的债权和债的平等性，结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实，在农行对案涉房屋依法强制执行的情况下，田某无权阻止强制执行。

三、该案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“规定”）第二十八条规定。

该规定第二十八条主要保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，而田某签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并不是为了购买不动产，而是为了抵偿其债权，并且法院经过审理后认为，田某关于主张其已经实际支付所有的购房款，且实际占有使用案涉房屋的证据不足，不能够依法进行认定，故本案不能适用规定第二十八条，田某对案涉房屋所享有的权益不能排除农业银行的强制执行。

【律师建议】

双方签订及履行以物抵债协议过程中，需要注意以下几个问题：

1、无论是未到期债务，还是已到期债务，按照民法典的规定，均可以进行抵偿；

2、双方在抵偿债务时，应当注明抵偿债务的本金、利息，且利息不能超过法律规定的上限；

3、在以物抵债协议签订后，应当尽快履行，如果以动产抵偿的，应当进行交付，如果以不动产抵偿的，除对不动产实际占有使用外，还应当进行过户登记，以最终实现债务的消灭。