房屋买卖合同纠纷法庭审理要点
（一）调查缔约基础情况的庭审要点
在具体审查讼争房屋买卖合同的内容之前，法官应首先考虑对缔结该买卖合同的基础情况进行调查，这些缔约基础情况主要包括缔约人资格（合同主体）、缔约时合同标的基本状况（包括权属、质量及使用状况）、缔约目的及过程等事项。其目的在于初步把握讼争合同的效力状况，适时对当事人诉讼请求的适当性进行判断，并在此基础上考虑对当事人进行相关的阶段性释明。此阶段的庭审要点，主要应把握以下几个方面：
1．缔约主体情况的调查要点
（1）合同当事人是否具备缔约的民事行为能力（应注意有无相应的医学证明或法律文书能够证明），注意法定代理人表示追认等意思的补正效果。
（2）缔约人与房屋权利人间的关系。如系代理关系，则查明相应的授权范围，注意表见代理的构成；如缔约时并未取得处分权，则查明权利人是否予以追认或缔约人是否取得处分权等。在缔约人与房屋权利人非同一的场合，特别应注意查明受让人对上述情况的认知情况。
（3）在缔约标的为农村宅基地房屋时，注意查明买受人是否适格。如是否是该房屋所在地农村集体经济组织成员等。
2．合同标的基本状况的调查要点
在房屋买卖合同纠纷案件中，合同标的基本状况可能随着合同成立及履行发生重大变化。由于缔约时合同标的基本状况及当事人的认知程度对合同的效力具有独立的决定作用，故在查明阶段应注意审查磋商及合同成立前这一缔约时段的合同标的状况。出于庭审效率的考虑，也可考虑将合同标的的当前状况的调查放在这一阶段。
（1）标的房屋是否具备流转的资格，并特别注意查明受让人对上述情况的认知情况。如增量房及存量房均应当具备的权属证明文件，又如标的是否为违章建筑或其他具有法律上规定不能销售的情形。注意事后取得相应流转资格的补正效果。
（2）缔约时标的房屋权利登记状况、使用状况、质量状况等。特别应注意查明受让人在缔约时对上述情况的认知情况，尤其在买受人已提出权利瑕疵抗辩的场合。
（3）注意审查标的房屋上是否有他项权利登记，如预售登记、抵押登记、司法查封登记等。如确有他项登记，注意查明相关权利登记人、登记时间等情况，并特别注意查明受让人对上述情况的认知情况。
3．当事人缔约目的的调查要点
对当事人购房真实目的的查明，有利于正确把握合同效力状况。尤其在一些当事人并未对合同效力提出异议的案件中，此节事实的固定，对于法院适用司法干预原则有效保护国家、集体及第三人的合法权益具有重要作用。
（1）当事人缔约目的合法性。其重点在于查明是否存在以合法房屋买卖形式掩盖非法目的的情况，即双方缔约目的并非等价有偿买卖房屋，而是试图使其他非法行为合法化。如当事人以房屋买卖形式洗钱、行贿、冲抵赌债、转移可供执行财产等。
（2）当事人是否存在“真意保留”的情形，即双方买卖房屋并非当事人真实意思。如当事人缔约仅是以买卖房屋的形式向银行申请抵押贷款（部分案件当事人还能提供所有权保留的内部协议）。在此情形下，注意查明当事人有无实际履行合同的意愿及相应的履约行为。
（3）当事人间对相互缔约目的的认知情况，尤其在当事人已抗辩标的房屋状况影响其合同目的实现的场合。如出让人明知买受人欲购商用房屋，为达成交易而故意将住宅用房虚假陈述为商住两用。
（二）调查合同内容及履行情况的庭审要点
1．合同内容的调查要点
（1）书面约定的合同内容。主要指由合同书、往来函件等书面形式记载的合同内容，包括买卖标的物的位置、面积、结构、装修及设施设备状况、房款、支付方式及期限、房屋交付方式及期限等。在当事人就同一房屋买卖签订数份内容不尽一致的书面合同的场合，注意审查当事人实施上述行为的目的，来确定合同权利义务的确切构成。如：对于先后签订的数份合同，就同一事由存在相异约定的，一般应以最后的合同约定内容为准。又如：双方为规避纳税、超额贷款等故意签订“阴阳”合同，确切的标的价金应以双方合意的真实价格为准。
（2）以实际履约行为为表征的合同内容。对于并未由当事人书面约定，或在合同履行中由双方合意变更、但未另行形成书面记载的合同内容，主要可通过查明当事人的实际履约情况来推定。特别在履约行为悖于书面约定时，法官应注意查明双方对原合同条款、履行行为及其法律后果的认识程度。
（3）销售广告对合同内容的影响。根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告原则上视为一种要约邀请，因此一般情况下未订入合同中的销售广告内容不能作为合同内容看待。但最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出让人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
对于当事人主张销售广告应成为合同内容的场合，应注意审查：A、销售广告中所作的说明和允诺是否针对商品房开发范围内的房屋及相关设施，包括房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸、设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等；对于开发范围以外的描述，查明是否属于销售主体控制范围及买受人的鉴别能力。B、销售广告所作的说明和允诺应具体确定，即有明确的、可履行的客观标准，而非如“豪华”、“具无限升值潜力”等主观的描述。C、对商品房房屋买卖合同的订立及房屋价格的确定是否有重大影响。即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对房屋买卖合同的订立产生重要影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施、房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺等。
2．履约情况的调查要点
在这一阶段，应注意结合当事人诉请以及合同内容展开具体审查。
（1）双方当事人实际履行合同的状况，如房屋是否交付，产权是否变更登记，房款是否交付，目前房屋居住情况等；
（2）在合同未履行或未完全履行的场合，注意查明妨碍履行的原因及其归责。此阶段应结合通过实际履约行为等表征的合同内容的查明，注意区别合意变更与违约。如双方合同订立后是否基于履约中发生的实际情况，对原房屋买卖合同的价款、支付方式、履行期限等条款作了变更，或双方已用补充协议、单方承诺、接受履行等形式对合同内容作了重新约定。
（三）调查责任成立及范围的庭审要点
1．无效合同场合下的责任的调查要点
涉及无效合同责任的案件主要包括讼争涉及法定的合同无效情形、或具有法定的可撤销情形且当事人主张撤销权等案件。其调查要点主要包括两方面：其一是成立合同无效责任的要件事实，主要包括合同无效情形（事由）、行为人过错、过错行为与无效后果间的因果关系等；其二是合同无效责任范围的要件事实，主要包括责任内容及其承担方式等。
（1）认定合同无效的调查要点
A、可直接认定合同无效的情形（事由）
a、构成《合同法》第52条规定的情形。如房屋出让人以“名为买卖房屋、实为套取银行贷款”为由主张确认房屋买卖合同无效；又如房屋出让人以买受人为中介公司工作人员或拍卖公司工作人员，违反法律禁止买卖房屋或禁止参与竞拍的规定为由，要求确认房屋买卖合同无效。
b、构成无权处分。如：房屋权利人或买受人以出让人未经房屋权利人同意或追认而出售房屋为由，主张房屋买卖合同无效等。
B、在当事人可主张撤销合同的场合，可导致合同无效的情形（事由）
a、如当事人主张因重大误解而订立房屋买卖合同的，法官应审查行为人是否对行为的性质、对方当事人、房屋的性质、质量、面积、房款等产生错误认识，使行为的后果与行为人的意思相悖，并造成其重大损失；
b、如当事人主张订立房屋买卖合同显失公平的，法官应审查一方当事人是否利用优势或者利用对方没有经验，致使双方所签订的房屋买卖合同在房款、面积、交付、违约责任等方面明显违反公平、等价有偿原则；
c、如当事人主张系在对方当事人胁迫下签订合同的，法官应审查一方当事人是否有以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方违背真实意思而签订合同的情节；
d、如当事人主张因受到对方当事人欺诈而签订合同的，法官应审查一方当事人是否有故意告知对方关于房屋权属、房屋面积、房价、实际居住情况等虚假情况，或者故意隐瞒房屋质量重大瑕疵、房屋产权争议等真实情况，诱使对方作出错误意思表示而签订合同的情节；
e、如当事人主张对方当事人乘人之危而签订合同的，法官应审查一方当事人是否有乘对方处于急需钱款等危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方违背真实意思而签订合同，严重损害对方利益的情节；
f、如债权人主张因债务人的行为侵害其债权而请求撤销房屋买卖合同的，法官应审查债务人是否有无偿转让房屋、以明显不合理的低价转让房屋或者不实际履行房屋买卖合同等对债权人造成损害的行为。需要注意的是，在没有上述情形的情况下，法官还应审查受让人是否善意受让房屋；
C、行为人过错。合同无效责任实行过错归责原则，故缔约人行为时的主观心理状态对合同无效责任的成立与否具有决定作用。然而，主观心理状态是无法客观重现的，因此法官只能通过认定一些可以间接体现（表征）过错的案件行为，通过法律推理活动认定行为人是否具有过错。在房屋买卖合同纠纷案件中，可以通过对以下事实的审查，判断行为人的过错：
a、缔约时，出让人是否故意提供房屋的虚假信息（如伪造房地产权证）以及故意隐瞒房屋真实信息（如房屋系违章建筑），买受人对上述状况的认知能力。
b、买受人是否明知出让人已将房屋出售而仍与出让人签订房屋买卖合同。
c、无权处分人是否告知买受人权利瑕疵，以及权利人事后未追认的原因，买受人对上述状况的认知能力。
d、房屋买卖双方对买卖行为违反法律禁止性规定是否明知或应当知道。
（2）无效合同责任范围的调查要点
如果经过法庭调查，初步认定合同具有无效的情形，则法官应根据原告不同的诉讼请求，向原告进行释明：对于原告主张合同无效的，可以考虑要求原告明确诉请，如果主张成立是否需要法院对合同无效的后果一并予以处理以及处理范围；对于原告主张继续履行合同、解除合同或要求撤销合同的，应当在向原告释明法律规定后告知原告可变更诉讼请求。
应注意不轻易认定合同无效。为保障交易的稳定性，在处理相关“无效”案件时，应本着“有效为主，无效为辅”的原则。特别在处理房屋、房款已经实际交付，回复买卖行为之前的情形无法执行或难以执行的，不宜轻易判定房屋买卖合同无效。对此类案件，要考虑向当事人释明相关的法律规定，引导其变更诉讼请求。
此外，在审理签订房屋买卖合同为部分产权人，其他产权人主张合同无效的案件时，如产权人之间为父、母子或夫妻等近亲属关系的，对合同无效证明标准的掌握较其他案件要更高，在庭审中可从房屋实际居住使用、合同订立过程及履行情况、是否办妥权证等方面进行审查。
（3）同住人权利保护问题
正确处理产权房同住成员主张房屋买卖合同无效的案件。房屋权利人个人所购房屋，配偶或者其他因婚姻、亲属关系形成了同住事实的亲属，房屋所有权人有义务保障这些共同居住人的居住权益，但这种义务并不能限制房屋所有人对房屋的处分权。因此，在该种情形下，法院不能轻易判定房屋买卖合同无效。
（4）存在“真意保留”情形的处理
在此情形下，应区分当事人行为对内、对外效力。对内效力为，因房屋买卖并非当事人真实意思，且司法实践中一般能查明当事人并无实际履行合同的意思表示和行为（有些案件当事人还能提供所有权保留的内部协议），故一般应认定房屋买卖合同无效；对外效力为，因双方对“真意保留”均是明知的，该行为效果不能对抗善意第三人，故在借贷一方当事人意思表示真实且属善意的情况下，抵押合同一般应认定有效，在贷款本息未结清前，房屋仍需作为抵押借款合同的担保物。
2．合同有效场合下的责任调查要点
（1）合同解除场合的调查要点
A、合同可以解除的情形
对当事人主张解除房屋买卖合同的，应遵循有约定从约定，无约定从法定的原则。
在审理中，应当注意审查有无下列法定解除情形：a、房屋在客观上已经不存在。如房屋因拆迁等事由已经灭失。b、房屋产权已登记至他人名下，房屋买受人明确表示不再履行房屋买卖合同。c、因国家政策的变更，致使合同无法继续履行。如因银行不再办理转按揭手续而致使买受人无法交付房款。d、当事人一方迟延履行房屋买卖合同的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。如出让人超过合同约定的期限后在合理期限内仍拒不交付房屋或不协助办理房屋过户手续；又如，买受人超过合同约定的付款期限，经催告仍拒不交付房款。e、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，而判决强制履行可能难以执行或可能形成执行僵局。如买受人表示不再购买房屋，出让人表示不再出让房屋等。
B、对合同解除的处理时需要注意的问题
a、当事人在诉讼中可合意解除房屋买卖合同，此时应以当事人意思表示为准，而不论合同解除条件是否已具备；
b、在房屋买卖合同双方已经履行了绝大部分义务的情况下，如一方当事人因对方当事人微小的履行瑕疵行使合同解除权的，应查明该方当事人是否具有恶意促使解除条件成立等情形，尽量判决合同继续履行；
c、如果客观上合同无法实际履行、不能强制履行或者强制履行的后果将会造成执行僵局或执行成本过高，则应当向不同意解除合同的当事人释明，引导其主张违约责任。
d、对于原告主张解除合同的，应询问原告，如果主张成立是否需要法院对合同解除的后果一并予以处理以及处理范围。
（2）对要求继续履行合同应注意的问题
A、审查诉请。对于要求继续履行的诉请，如果原告仅要求继续履行合同，而不要求对方承担违约赔偿的，法官除要求原告明确合同继续履行的具体内容外，还应当审查是否存在我国《合同法》第110条所规定的法律或事实上无法履行或不宜强制履行，以及履行内容是否属于法院主管（例如要求对方当事人按照合同约定迁移户籍）等情况。若存在上述情况，法官应当向原告释明，引导原告主张违约金或赔偿损失；如原告坚持己见，法官应依法做出相应的处理。
B、注意当事人是否有合法的免责事由。根据我国《合同法》的规定，合同当事人享有同时履行抗辩权、后履行抗辩权及不安抗辩权。庭审时，如当事人提出上述抗辩权，应根据上述抗辩权的发生条件着重审查相关事实。另，不可抗力也是合法的免除违约责任的事由。
C、标的房屋尚属期房的场合，当事人要求变更登记的，注意正确理解上海市目前“期房限转”的地方性规定。根据该规定，当事人在取得房屋所有权之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记。该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不因此影响房屋转让合同的效力。
（3）对违约责任的认定及需要注意的情形
A、查明合同违约责任的归责。合同违约责任的认定主要查明导致房屋买卖合同履行受阻的原因以及有无相关合同的约定，以确定双方应当承担的法律责任。特别需要查明：a、查明导致房屋买卖合同不能履行或不能完全履行，并导致合同目的完全不能实现的事实及责任归属约定（根本性违约）。b、查明导致房屋买卖合同不能完全履行、履行迟延或履行不适当，但尚不致导致合同根本目的不能实现的事实及责任归属约定（一般性违约）。c、查明房屋买卖合同履行中双方是否按照诚实信用原则履行合同附随义务的事实及责任归属。
如：受让人以房屋质量瑕疵为由要求出让人承担违约责任的场合，可以从以下几个方面予以把握：a、对于房屋质量属于表面瑕疵的，如果出让人在订立合同时已如实告知，或买受人明知或应当明知，则出让人无需承担赔偿责任。b、如果出让人故意隐瞒房屋质量瑕疵（如将瑕疵处遮掩），则出让人应当承担违约赔偿责任。c、对于房屋质量属于隐蔽瑕疵的，若没有证据表明出让人知晓的，出让人一般不承担赔偿责任，但买受人可以以所有人的身份，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
B、在当事人主张要求给付违约金或赔偿损失的场合，法官应当要求当事人明确该费用的计算依据及计算方式（如本金、计算标准、起始日、结束日等），并引导被告针对计算依据及计算方式全面进行抗辩。如违约金标准明显过高，当事人请求调整的，法院可予调整。
C、关于违约金的诉讼时效起算。根据目前本市法院的一般处理原则，认为违约行为一经发生，其侵害债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日计算。因此，在审理对主张违约金是否超过诉讼时效的案件时，对债权人何时知道或应当知道违约行为应予重点审查。
