1．查明相关事实

（1）审查房屋权属登记情况，包括：房屋是否经不动产登记；不动产登记权利人是否与出让人一致；利害关系人诉讼前是否就房地产登记提出过异议申请；

（2）审查当事人的主观状况，包括：买受人是否善意；出让人是否告知其他共有人出卖房屋的事实；其他共有人对房屋出售是否知晓或应当知晓，事后是否追认；是否有证据表明其他共有人应当知晓房屋出售的事实，但基于房屋上涨等因素恶意反悔；

（3）审查房屋买卖实际履行情况，包括：房屋产权是否已变更至买受人名下；买受人是否已实际占有房屋；房款是否实际交付。

2．基本处理原则

基于以上事实的审查，如果房屋出售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原则，应确认房屋买卖合同有效；如果房屋出售时，权利登记为数人，基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由相信出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。需注意的是，如果查明房屋已经交付买受人使用且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主张房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以改变诉讼请求或另行诉讼，主张处分人予以赔偿。

（五）房屋买卖合同纠纷相关联案件的统一协调问题

由于房屋买卖合同纠纷案件的致讼原因比较复杂，在实践中基于同一事实往往有多种纠纷产生，因此在审理房屋买卖合同纠纷案件时，应当注意有无关联案件，在做实体处理时应当与关联案件相协调。

1．与房屋迁让案件的协调。如果买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让，而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的，由于对买受人取得房屋所有权所依赖的基础法律关系的有效性尚有待于审查，在相关当事人已提起合同无效诉讼后，应当裁定中止房屋迁让案的审理。

2．与借款合同纠纷案件的协调。在实践中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主张归还借款并要求行使房屋抵押权。在这种情况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。