律师观点分析
上诉人施XX因与被上诉人北京XX公司（以下简称华XX公司）、原审第三人北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会（以下简称小武基村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初69836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人施XX之委托诉讼代理人张XX、被上诉人华XX公司之法定代表人杨XX、委托诉讼代理人宫XX，原审第三人小武基村民委员会之委托诉讼代理人沈XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
施XX上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，请求撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回华XX公司的反诉请求；本案一、二审诉讼费由华XX公司承担。事实与理由：一、华XX公司多次发出通知称与武XX和公司的租赁关系已经于2017年7月31日解除，之后华XX公司也没有向武XX和公司支付过租金。二、武XX和公司与施XX于2017年9月5日签订《协议》确立了租赁关系。因该协议只有一份原件，在武XX和公司手中，一审开庭时武XX和公司经理尚X未能找到该协议，施XX曾申请尚X出庭作证，法庭未予准许，故施XX只能提供该协议及收据照片。《协议》中明确华XX公司与武XX和公司租赁合同已经解除，施XX已经向武XX和公司支付了履约保证金，并约定双方租金自2017年8月6日起算。华XX公司无权要求施XX支付租金和返还房屋。
华XX公司辩称：不同意施XX的上诉请求，同意一审判决。一、华XX公司与武XX和公司就合同解除事宜一直在协商，未达成一致意见，合同未解除。二、本案经过多次开庭审理，一审法院多次延期让施XX收集证据，但是施XX均没有提供有效证据。其于本案二审提出中的《协议》和收据原件不属于新证据，不应采纳。且施XX在一审和二审存在虚假陈述，一审时，施XX称其与武XX和公司签署的协议因搬家没有找到，可二审施XX又称因原件只有一份，在武XX和公司手中，与其一审陈述是不符的。关于其提供的《协议》的来源合法性、真实性华XX公司也不认可。即便施XX与其他公司签有协议或其他合同也与本案无关，本案双方租赁合同一直没有进行处理，一直在有效范围之内。
小武基村民委员会述称：村委会对武XX和公司一直是失控状态，村委会不知道有这个合同，本案诉讼时村委会才知道这个案子和合同履行大致情况。村委会的房屋是从乡里租的，乡里也向村委会要租金，村委会在本案一审中提出独立的诉讼请求，但是法院没有受理，村委会应有独立的请求权。因为施XX和华XX公司欠付村委会2000多万元，村委会欠付乡里2000多万元租金。
施XX向一审法院起诉请求：1、判令解除施XX、华XX公司之间签订的《小武基文化生活广场合作确认单》、《补充协议》、《交接协议》；2、判令华XX公司向施XX支付履约保证金150万元；3、判令华XX公司向施XX支付定金300万元；4、判令华XX公司向施XX支付赔偿金150万元；5、判令华XX公司向施XX支付电缆施工费335800元、电梯维修费8300元、楼顶防水施工费288000元、外墙架子管拆除费3万元。
华XX公司向一审法院提出反诉请求：1、判令施XX按照租金计算方式为24000m2×2.1元/m2/天的标准向华XX公司支付自2017年6月18日起至实际返还涉案房屋之日止的租金；2、判令华XX公司无需向施XX退还履约保证金；3、判令施XX立即向华XX公司返还涉案房屋。
一审法院经审理查明：2016年6月，华XX公司与北京武XX和商贸有限公司（以下简称武XX和公司）签订《租赁合同》，约定华XX公司承租北京市朝阳区XX小武基文XX（使用面积院内硬化10877平方米，建筑面积24000平方米)，主要用于商业经营；租赁期限自2016年9月5日起至2030年4月30日止；第一年至第三年，年租金为113XXXX8000元，租金按季度支付，华XX公司于合同生效后向武XX和公司交纳保证金200万元；租赁期限届满或合同解除后，武XX和公司无息退还华XX公司；华XX公司在租赁期限内，可将房屋转给他人进行合法经营。
2017年5月28日，施XX与华XX公司签订《小武基文化生活广场合作确认单》，约定华XX公司将涉案房屋出租给施XX用于经营家居、家具，经营面积24000平米；租金为每天每平米2.1元，交款方式为第一年年交，于2017年6月1日前交齐前半年租金，于2017年9月1日之前交齐下半年租金，从第二年起，租金半年一交，每期租金须提前30日交齐。履约保证金为150万元，若华XX公司违约，则双倍返还保证金，若施XX违约，则保证金不退。2017年5月29日，施XX向华XX公司支付履约保证金150万元。
2017年6月6日，施XX作为乙方与华XX公司作为甲方签订《补充协议》，内容如下：“一、本定于2017年6月1日前乙方向甲方交齐半年租金，现由于乙方法务要求，甲方产权确认单未盖章确认，故未交齐租金，特此证明。二、乙方承诺于2017年6月6日前，追加100万元整（壹佰万整）定金，6月16日进场时再追加50万元（伍拾万元整）定金，产权确认单盖章确认后并签订合同，这150万元定金转为租金。三、甲方承诺于2017年6月15日前将原商户全部清退，除乙方确认留下的10家商户以外（详见商户清单附件），乙方于6月16日进场办公,一层进行测量装修;6月30日前甲乙双方全部交接完毕。四、甲方承诺于09月01日前将产权确认书盖章，如因甲方原因产权确认书未在规定期限盖章确认，双方协商解决，保障合同顺利履行。五、乙方补齐剩余全年租金余款的时间以产权确认书盖章并签订正式合同时间为准；六、若甲方违约，除返还乙方所缴纳的履约保证金150万元及定金150万元外，须赔偿乙方150万元；七、若乙方违约，乙方所缴纳的履约保证金150万元不予退还，定金150万元无息退还乙方。”同日，施XX向华XX公司支付定金100万元。2017年6月17日，施XX向华XX公司支付定金50万元。
2017年6月17日，施XX作为乙方与华XX公司作为甲方签订《交接协议》，内容如下：“甲方北京XX公司于2017年6月18日将承租的北京市朝阳区XX整栋建筑面积24000m2,并进行正式交接（详见附件交接单)。院内硬化面积10877m2，甲乙双方共同使用。2017年6月18日前甲方北京XX公司所有债权债务（与租金无关）与乙方无关，全部由甲方承担，从2017年6月18日起所产生的债权债务（与租金无关）由乙方承担，与甲方无关，特此说明。”
2017年7月31日，华XX公司向武XX和公司发出《解除租赁合同通知函》，表示因武XX和公司拒绝确认华XX公司对外转租的权利，拒绝在转租确认单上盖章，导致华XX公司无法将涉案房屋租赁给施XX造成巨大损失，鉴于武XX和公司的上述违约行为导致其无法正常使用、出租房屋，因此签订《租赁合同》的合同目的无法实现，故通知武XX和公司《租赁合同》于2017年7月31日解除。
2017年8月2日，武XX和公司向施XX发出《通知》，表示因华XX公司单方通知于2017年7月31日解除《租赁合同》，不再向武XX和公司支付租金，故如施XX需继续经营使用该租赁物，应与武XX和公司洽商并支付租金。
2017年8月4日，武XX和公司向华XX公司发出《〈解除租赁合同通知函〉回函》，表示不同意解除《租赁合同》，武XX和公司不存在违约行为，华XX公司应继续履行合同，并按照约定支付租金。
庭审中，施XX提交了电路施工合同、防水工程承包合同、照片、支出凭证、收据等证据，证明施XX为维修涉案房屋所支出的费用。华XX公司对上述证据真实性不予认可，且认为涉案房屋可以正常使用，从未收到施XX要求维修的请求。施XX还提交了与武XX和公司签订的《协议》及收据照片，证明华XX公司与武XX和公司解除租赁合同后，施XX与武XX和公司签署租赁合同并支付50万元保证金，小武基村民委员会对该证据真实性不予认可。
经询，华XX公司称其于2017年6月18日将涉案房屋交付给施XX使用，施XX公司称涉案房屋于2017年6月30日才交付完毕。双方均认可涉案房屋现仍由施XX占有使用。
又询，华XX公司称其与武XX和公司之间的租赁合同因为纠纷没有解决，双方对于合同解除未达成一致，故现在与武XX和公司仍系租赁关系。小武基村民委员会称其未向华XX公司发出解除合同的通知，武XX和公司是否向华XX公司发出解除通知其不清楚。
经查，武XX和公司系于2009年1月5日核准登记设立的有限责任公司（法人独资），股东为小武基村民委员会，后该公司于2018年2月28日注销。
一审法院认为：根据施XX与华XX公司签订的《小武基文化生活广场合作确认单》、《补充协议》内容可以确认该两份协议实为双方就涉案房屋订立的房屋租赁合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，施XX提交的证据不足以证明其就涉案房屋与武XX和公司成立租赁关系，故施XX就涉案房屋仍系与华XX公司存在租赁关系。现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故法院确认施XX与华XX公司就涉案房屋订立的房屋租赁合同无效。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。施XX应当向华XX公司返还涉案房屋，华XX公司应当向施XX返还其已支付的履约保证金150万元、定金150万元。因合同无效，故施XX要求华XX公司按照合同约定双倍返还定金300万元及支付赔偿金150万元的诉讼请求，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，施XX与华XX公司已在《交接协议》中明确涉案房屋于2017年6月18日正式交接完毕，现双方均认可涉案房屋至今仍由施XX使用，故施XX应当按照双方合同约定的标准向华XX公司支付自2017年6月18日至其实际返还涉案房屋期间的占有使用费。
关于施XX主张的电缆施工费、电梯维修费、楼顶防水施工费、外墙架子管拆除费。施XX提交的证据不足以证明上述维修的必要性，以及其已经通知华XX公司维修，而华XX公司拒绝维修或授权其维修，亦不足以证明费用发生的原因和实际数额，故其该项诉讼请求，法院不予支持。
综上，一审法院判决：一、北京XX公司于判决生效后七日内返还施XX履约保证金一百五十万元；二、北京XX公司于判决生效后七日内返还施XX定金一百五十万元；三、施XX于判决生效后七日内将北京市朝阳区十八里店乡小武基村1号小武基文XX返还北京XX公司；四、施XX于判决生效后七日内支付北京XX公司自2017年6月18日起至实际返还房屋之日止按照每日五万零四百元计算的房屋占有使用费；五、驳回施XX的其他诉讼请求；六、驳回北京XX公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，施XX围绕上诉请求依法提交了证据，华XX公司、小武基村民委员会未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。施XX提交其于2017年9月5日与武XX和公司签订的《协议》原件及其向武XX和公司交纳保证金的收据原件，证明目的为，华XX公司与武XX和公司解除租赁合同后，施XX与武XX和公司签署租赁合同并支付50万元保证金，武XX和公司与施XX建立了租赁关系，同时华XX公司已经与武XX和公司解除了租赁关系。华XX公司的质证意见为：该证据不属于二审新证据，真实性无法核实，对证明目的不予认可，且对证据来源存在异议，正常情况下该协议应保存在村委会处，不应在他人手中，一审中施XX表示无法出示原件是因为搬家导致找不到了，而不是因为手中没有。小武基村民委员会的质证意见为，该证据并非二审新证据，真实性无法考证，不发表质证意见。施XX另申请证人尚X出庭作证。尚X出庭作证的主要内容为：我原是武XX和公司的总经理，武XX和公司于2016年将涉案房屋租赁给华XX公司，按照合同约定2017年7月应该交纳租金，7月31日华XX公司给我们发函提出解约，我要求华XX公司继续履约，因为华XX公司的租金可以使用到8月5日，结果8月5日华XX公司又发函要求解除，称我们违约不给他们出证明，8月22日又发了一个函件，这种情况下，我安排管理人员找了现在的承租人施XX，施XX说与杨XX（华XX公司法定代表人）有协议，我跟施XX说不许再给杨XX钱了，给钱要给到村委会；按照武XX和公司与华XX公司的合同约定，华XX公司不交钱就视为自动解除，8月5日华XX公司应交纳下一次租金，但华XX公司没有交，合同就自动解除了，解除合同以2017年8月5日及2017年7月31和8月22日华XX公司发函为准，合同的解除时间是8月5日，解除合同不办理手续，也不需要返还房屋，华XX公司不给钱就可以退出了，就可以与新的承租人签约；武XX和公司与施XX建立租赁关系的起租日期是8月6日，2017年9月5日，武XX和公司与施XX签订《协议》，同日向施XX开具了50万元保证金的收据，施XX交纳了50万元的保证金；签署《协议》时只签署了一份，保存在武XX和公司，因为等解除事情办理完毕后再出一式两份的正式合同，9月5日签署的相当于定金合同，后因武XX和公司注销之后所有事情都移交给村委会，之前一直忙于拆迁，就没有来得及签署；施XX交纳了保证金之后没有交纳别的费用。华XX公司对证人证言不予认可，施XX、小武基村民委员会对证人证言予以认可。
华XX公司于2017年7月31日向武XX和公司发送的《解除租赁合同通知函》中载明：“……贵司应于2017年8月5日前接收房屋，并依据《租赁合同》第5.2条‘因甲方违反合同的任何约定,导致乙方无法正常使用、出租该房屋或提前解除合同，应双倍返还乙方已支付的保证金、租金，并赔偿给乙方造成的直接损失和可预期损失’之约定，双倍返还约定款项，并赔偿我司损失。”
2017年8月9日，华XX公司委托北京市两高律师事务所向武XX和公司发送《律师函》，该律师函中载明：武XX和公司向华XX公司回函称没有违约，不同意解除《租赁合同》；但因武XX和公司不履行合同义务导致合同目的无法实现，故《租赁合同》已于华XX公司发送的解除合同通知到达武XX和公司之时解除，武XX和公司应与华XX公司办理解除合同及房屋交接手续。
2017年8月22日，华XX公司向武XX和公司发送《回函》，该《回函》中载明：“我司收到贵司2017年8月22日送达我司的《缴费通知》，贵司通知我司于2017年8月23日前缴纳房租，贵司的要求不符合客观事实，我司不予认可。因贵司严重违约，导致租赁合同目的无法实现，贵我之间的租赁合同已于2017年7月31日解除，自该日起，我司无义务向贵司交纳租金。我司多次发函函告贵司，要求贵司与我司办理解除合同的相关手续，交接房屋，并依据《租赁合同》的约定向我司承担违约责任，赔偿我司的损失。但贵司一直拖延，至今不与我司办理交接事宜，更未向我司承担违约责任。我司再次督促贵司，尽快与我司办理解除租赁合同的相关手续，交接房屋，并依据《租赁合同》的约定向我司承担违约责任，赔偿我司的损失。”
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案中，各方当事人对于施XX与华XX公司之间的租赁合同无效及华XX公司应返还施XX履约保证仅、定金均予以认可，本院对此不持异议。根据当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为施XX是否应将涉案租赁房屋返还给华XX公司，以及是否应向华XX公司支付相应的占有使用费。
施XX上诉主张华XX公司与武XX和公司之间的租赁关系已经解除，此后武XX和公司与施XX就涉案房屋建立了租赁关系，故施XX公司不应向华XX公司返还涉案房屋，亦不应向华XX公司支付房屋使用费，并提交《协议》、收据、证人证言等证据予以证明。华XX公司对此不予认可，主张其与武XX和公司未就合同解除达成一致，租赁关系尚未解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为，施XX的主张不能成立，具体理由如下：
首先，根据本案查明事实，华XX公司于2017年7月31日、8月9日、8月22日向武XX和公司发出多份函件，称因武XX和公司拒绝在华XX公司的《转租确认单》上盖章构成违约，导致合同目的无法实现，华XX公司通知武XX和公司《租赁合同》于2017年7月31日解除。但根据租赁合同内容，武XX和公司拒绝在华XX公司的《转租确认单》上盖章并不必然导致华XX公司的合同目的无法实现，双方的租赁合同中未约定该情形下华XX公司享有单方解除权，施XX亦未提供充分证据证明武XX和公司与华XX公司之间符合法律规定的单方解除合同的条件或华XX公司发送的通知函产生解除合同的效力。2017年8月4日，武XX和公司向华XX公司发送《<解除租赁合同通知函>回函》，明确表示不同意解除《租赁合同》，并要求华XX公司继续履行合同并按照约定支付租金，且2017年8月22日华XX公司发送的《回函》载明，武XX和公司曾于2017年8月22日再次要求华XX公司缴纳房租。此外，华XX公司多次通过函件催促武XX和公司办理解除合同及交接房屋的相关手续，但武XX和公司并未与其办理解除合同、交接房屋的手续。本案中，施XX未提供充分有效证据证明存在武XX和公司表示同意解除租赁合同或华XX公司与武XX和公司之间的租赁合同关系终止之事实。
其次，施XX提交《协议》、收据及证人证言，欲证明武XX和公司已与华XX公司解除合同。证人尚X陈述称，因华XX公司未按照合同约定于2017年8月5日交纳租金，故合同自动解除。但双方的《租赁合同》中并无华XX公司不按期交纳租赁合同即自动解除的约定，亦无其他证据证明武XX和公司曾向华XX公司表示解除合同，且武XX和公司于2017年8月22日仍在要求华XX公司支付租金。施XX虽提交《协议》及收据用以证明武XX和公司与施XX建立了租赁关系，且《协议》中载明武XX和公司与华XX公司之间的租赁关系已经解除，但施XX并非武XX和公司与华XX公司之间租赁关系的当事人，且武XX和公司与华XX公司之间的租赁合同是否终止，应以武XX和公司是否向华XX公司作出解除的意思表示以及租赁关系双方是否符合解除或终止租赁合同的法定条件为依据。施XX以其与武XX和公司之间的《协议》载明内容主张华XX公司与武XX和公司之间的租赁关系终止，缺乏依据，本院不予采纳。
综上，施XX提供的证据不足以证明武XX和公司与华XX公司之间的租赁合同已经终止，施XX的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现各方均认可涉案房屋至今仍由施XX使用，故一审法院判决施XX应向华XX公司返还涉案房屋、并支付自2017年6月18日至其实际返还涉案房屋期间的占有使用费，并无不当，本院予以维持。另，一审法院审判程序符合法律规定，小武基村民委员会若与本案当事人有其他争议，其可另行主张权利。
综上所述，施XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费185632元，由施XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
宫殿安律师