【基本案情】

王某(男)与李某(女)同是某公司职员，随着感情的加深，两人逐渐发展为恋爱关系。2011年10月，王某出钱买了一套二室一厅的商品房，考虑到王某与李某的密切关系日后即将成为夫妻，在办理房屋过户登记时，将李某登记为房屋产权人。之后，二人共同居住此房，但并未办理结婚登记手续。2011年11月，李某认为与王某性格不合，提出分手,两人因此发生不盾王某要求李某搬出房屋且更改房屋的产权人，李某则认为房屋的产权证登记的是自己的名字，因而房屋府归其所有，不同意搬出。王某遂向法院起诉，要求确认房屋的产权。

【法律分析】

本案当事人双方均主张所争议的房屋归自己所的。原告王某认为：虽然因为某些原因房屋产权址上登记的名字是李某，但该房屋是自己实际出钱购买，因而他应当是房屋的真正所有权人。被告李某主张房屋应归其所有，理由是：王某将所购房屋登记到自己的名下，这说明王某已将该房屋赠与自己，况且她已实际占有和使用了诙房屋，因此她应是房屋的合法产权人。分析原、被告之间的争议，主要涉及以下几个法律问题。

(1)被告李某主张的赠与关系是否成立?赠与合同是一方将自己的财产无偿给予他方所有，他方接受该财产的协议。给予财产的一方为赠与人，接受财产的一方为受赠人。赠与是一种合同行为，须有双方的意思表示一致能成立。

本案中，被告李某主张赠与关系成立的理由是“王某将房屋登记到自己名下”。我们认为该理由是充分的，因为：第一，缺乏赠与合同成立的实质要件。赠与合同是实践合同，赠与合同关系的成立要具备两个要件，其一是双方的意思表示一致;其二是赠与人将赠与物交付给受赠人。本案中，尽管存在原告将房屋交付被告的事实，但双方并不存在赠与房屋的合意。从案情来看，原告王某将房屋登记在被告李某的名下，是因为考虑到两人的恋爱关系且即将成为夫妻关系，所以认为登记谁的名字无所谓，但他并没有将房厍赠与被告的意思表示，双方也没有为此达成合意。由此，原、被告之间缺乏形成赠与关系的实质要件D第　　　　　　　二，缺乏房屋赠与合同成立的形式要件。本案双方当事人所争议的标的物是房屋，我国现行法律对房屋赠与合同的成立规定了形式要件，即必须签订书面赠与合同。《城市房地产转让管理规定》第3条第1款规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转称给他人的行为，第7条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后三十日内持房地产属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部n对提供的有关文件进行审查，并在十五日内作出是否受理申请的书面答复;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定交纳有关税费;

(六)房地产管理部门核发过户单。”《中华人民共和国城市房地产管玮法》(以下简称《城市房地产管理法》)第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合丨司，合间中应当载明土地使用权取得的方式裉据这些规定，房犀赠与作为房屋转让的一种形式，应以书面赠与合同为必要要件。本案争议双方之间并不存在书面赠与合同，所以原、被告之间缺乏形成房屋赠与关系的形式要件。综合以上的分析，被告关于原告已将房屋赠与其所有的主张是缺乏法律依据的。

(2)谁应取得该争议房屋的合法所有权?根据我国《民法通则》第71条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的取得，是指根据什么方法、依据何种法律事实而取得所有权。我国《民法通则》第72条第2款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”因此，所有权的取得方式必须合法。从理论上讲，合法取得所有权的方法可以分为两类：一是原始取得即所有权第一次产生或者不依靠原所有人的权利而取得所有权，包括生产、收取孳息、国有化、没收、取

得遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物等。二是继受取得，即新的所有人通过某种法律行为或者法律事件而从原所有人那里取得财产所有权，包括因买卖、赠与、互易以及继承和受遗赠等取得所有权。由案情可知，被告尽管被登记为房屋的产权人，但她没有取得房屋所有权的法律行为或法律事实，因而不能成为合法的房屋所有权人。原告王某出钱购买房屋的行为，符合法律的规定，应当依法取得房屋的所有权。原告作为房屋的所有权人享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。由此，原告要求被告搬出房屋并变更登记房屋产权人的主张应当得到支持。