案情介绍
李某欲购买商品房一套，在几经考察之后选定了A公 司的一套居室。双方签订了一份认购书。认购书除注明买卖 双方身份、所购买的标的物地理状况、土地使用权证号、房 价款及付欲方式和付款日期外，还约定：买方认购此套商品 房后，卖方不得再向他人出售;买方应于签认购书之日起 10日内到卖方处签订正式的买卖合同;买方于签认购书时 交付定金5 000元：若买方于约定日期内未与卖方正式签 约，则定金不予返还。认购书签订后，李某反悔，不打算与 A公司签正式的买卖合同，并要求A公司返还定金，A公 司认为李某违约，应适用定金罚则，双方诉至法院。
法律分析
本案诉至法院后，法院中存在两种意见：一种意见认 为，李某并未与A公司签订房屋买卖合约，A公司收受李 某的定金并适用定金罚则是不合法的;另一种意见认为，李某所交付的定金是一种订约定金，李某不愿意与A公司正 式签约，根据双方事先约定，李某丧失该定金。
本案的焦点在于认购书及认购书中约定的定金的性质。
现在，许多地方的商品房买卖中都有签订认购书的惯 例，由此引发的纠纷也日益增多，那么，认购ft的性质到底是什么呢?认购书足买卖合同吗?不是。尽管认购书中明确了买变双方身份，明确了买卖的标的物、价钱、付款方式及口期,从表囱看已具备了买卖合同的基本条款。何是，双方签订认购书并非是各自承担房屋买卖合间的债务债权。通过签订认购书，双方主要的权利义务是：卖方负有为买方保留此套住房不得转卖他人的义务;买方负有在约定日期内与卖方正式缔结买卖合同的义务，并交付定金。因此，认购书的签订H的在于债双方签订正式的房屋买卖合约，并为其做了必要的准备。事实上，1949年以前我国的土地买卖也有类似的情形，即买卖双方在缔结正式土地合约之前先签订约协议《在房地产交易上出现先认购后签约的债形，其原因在于房地产交易一般数额巨大，交易过程及交易手续均很复杂，交易双方往往要经历多个阶段的谈判磋商，从初步意向到补充协议到正式合约。认购书从其功能上讲，既是买卖双方初步谈判意向的一个成果，又是为正式签约做的准备。那么，认购书的性质到底是什么呢?认购书是一种预备合约，亦叫预约。合同从其功能上可分为本约和预约，所谓预约，是为了将来准备订立某合同而订立的合约，在预约里双方当事人约定未来订立某合同。而本约则是双方将来要订立的合同。在成立预约时，本合同尚未成立;预约的成立和有效使当事人负有在某一时期订约的义务。尽管预约不是本合同，不必债当事人负担本合同的权利义务，但预约仍是一种合同，只是在功能上与本合同+间，因此对预约也要适用 “合同坚守”的原则，一方违约仍要承担违约责任。
本案中，李某与A公司签订的认购书从其性质上分析 正是预约。此时正式的买卖合同尚未缔结，但双方已负担预 约上的权利义务。因此，李某在签订认购书后拒绝如期签订 正式的买卖合同，已构成违约。
那么，卖方是否有权扣下李某所交付的定金呢?
定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金 合同才有效，主合同无效，定金合同亦无效。从本案来看，李 某与A公司签订的认购书相当于定金合同的主合同。这份认购书是合格的民事主体的真实自愿的意思表示，也没有损 害社会公益或法律法规的强制性规定，因此是合法有效的。 作为认购书的从合同，本案中的定金合同亦是合法有效的。
然而，定金按其性质分，亦有许多类，有成约定金、证 约定金、违约定金、解约定金、立约定金等。成约定金，指 定金的交付为合同成立的条件，不交付定金，合同则不成 立。证约定金，是指以定金证明合同的成立，具有证据的作 用。解约定金，是以定金作为保留合同解除权的条件，即交 付定金的人可以抛弃定金来解除合同，收受定金的人亦可双 倍返还定金来解除合同。违约定金，是指当交付定金一方不 履行合同约定的，另一方可以没收定金：反之，收受定金一 方不履行合同时，另一方将运用定金罚则，使其双倍返还定 金。立约定金，是指交付定金作为将来订立合约的保证，若 一方后悔不缔结正式合约，则适用定金罚则。
本案认购书中的定金是哪一类呢?首先让我们分析一下
房地产交易中签认购书时交定金的功能。定金是认购书的从 合同，其在功能上必定与认购书相关“我们知道，认购书是 一项预约，为将来订立正式合约做准备。其中重要的一点在 于，认购书签订后卖方负有为买方保留预订标的物,在双方 正式签约前不得转卖的义务，买方负有在约定日期正式缔约 的义务，似显然此处卖方承相了更大的风险，一旦买方不正式 缔约，卖方可能丧失了很好的转售机会。因此，为平衡双方的 利益，买方交付定金，一旦不来正式缔约，将丧失定金。
显然，从上述分析看，本案中定金具有明显的立约定金 的特征，即为保证签订正式的房屋买卖契约而交付的定金。 但是，由于本案中双方已签订了为本合同服务的预约，即认 购书，而签订的定金合同是认购书的从合同，其订立的目的 是为了保证认购书中一方义务的履行。丙此，在实质上，本 案中定金的性质为违约定金。由于李某违反了认购书中缔结 正式合约的义务，依据定金罚则，A公司有权没收李某的定 金。
城市商品房交易中，时常发生签了认购书后发展商乂将 房转卖他人的情形，对此同样可以适用认购书中约定的定金 罚则，因为是卖方违反了按预约与买方正式签约的义务，买 方有权主张卖方双倍返还定金。
