【案情介绍】
平某有祖遗临街房产10间。1975年，县食品公司因需 营业用房，主动找王某协商要求买房，王某未同意。后食品公司又提出要求典当房屋，王某经人说合后同意，双方达成房屋典当协议，协议载明：“王某愿将10间房屋出典给县食 品公司，典价1.5万元，典期无限，立约为凭。”双方签字 盖章后，食品公司当场交付了典金，王某也将房屋交付对方使用，1990年8月，王某受邀去外地的朋友家居住数月，县食品公司在此期间将承典的10间房拆除，并动工兴建了营业用楼。王某回来后发现此事，提出异议，但食品公司不听劝解，继续施工。王某遂向法院起诉，要求维护典权关系，并认为县食品公司在来征得出典人同意的情况下，擅自将出典物毁损，是一种侵权行为，应赔偿由此造成的一切损 失。而食品公闺则称王某是明典暗卖房屋，其买了房权拆建，不存在侵权行为:
【法律分析】
判断本案的性质究属房屋典当还是明典暗卖，是处理问 题的关键。对此，有两种意见。
第一种意见认为，我国法律虽然没冇规定典价，但典价 不能订得太高。本案中双方订的典价很高，而且协议上声明典期尤限，显然王某是将房屋卖给了县食品公硐，而食品公 司即已将房屋买下，就有权拆房改建。
第二种意见认为，从我国现行法律和民事政策看，《民 法通则》虽末规定典权，但最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若千问题的意见》和《关于贯彻执行〈中华人民 共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》均明文规定r典权，因此王某与县食品公司的房屋典当协议合法有效。县 食品公司在未征得出典人同意的情况下，擅自拆除典物并进行重新建造，是一种侵权行为，成赔偿王某的全部损失。
我们认为，本案是一起典权纠纷。
所谓典权，是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。支付典价、占有他人不动产进行 使用、收益的人为典权人;收受典价，以自己的不动产供典 权人使用、收益的人为出典人;出典的不动产称为典物。典权成立要具备以下条件：
(1)典权的标的物必须是他人的不动产。由于土地归国 家和集体所有，因此我国r前合法的典权关系，都是以房屋 为标的物的。
典权人必须占有他人的不动产，以满足自己使用、 收益的目的。
典权人必须支付典价。典价的多少，一般由双方当 事人自行约定，典价一般应相当于或低于实物买卖的价格数额。
另外，对于典物，出典人经过一定期间后可以回赎，即支付典价，取回典物^>如双方未约定典权的期限，则出典人 可随时向典权人要求回赎。
那么，为何本案是典权纠纷而非明典暗卖呢?先让我们搞清楚典当关系与买卖关系的区别。这种区别在于：(1)典 权属于物权关系，而买卖则属于债权关系。典权关系仅转移 典物的占有、使用权，并不能转移所有权。典权人在典权期限内，虽可不经出典人同意而将典物出租或转典，但这些权利行使时，不得损害出典人的利益。而买卖转移的是所有权，买受人一旦取得标的物的所有权，就可随意处分，而不须征得他人的同意。(2)典权的标的物只能是不动产(房 屋)，而买卖关系的标的物则不受此限，可是动产，也可是不动产。(3)买卖合同中一般不会有典价、典期等字样，即使有期限、条件的约定也是在买回的情况下;而典权则必有典价、典期的约定。本案是典权纠纷而非明典暗卖，其根据就是合同中存在典权的期限和典价。从我国对典权的习惯做 法及法律规定可以知道，典权的期限是阻止回赎权行使的期 限，即在此期限内，出典人不得回赎对于典权的期限，一般由当事人自由协商订立，故协议规定典期无限并不为法律所禁止，也不意味着就是将典当关系转化为买卖关系。本案 中难以判断是典当关系还是买卖关系的主要原因就是：与食品公司典期无限”的约定。对典权的期限，司法实践通 常认为最长期限为30年。本案双方虽规定“典期无限是，这是出于打利予允分利用典物的经济价值和旮利于典权人对典物作必要维护、改良的考虑，并非是“买卖”的意 思。对此，只耍将“典期尤限”依法理解为“30年”这一 最长期限就可以J%对于典价，法律虽无明文规定，但-般 要和房屋的价值相当或略低于房的价值。本案中某房屋的典价为1.5万7千，是符合民法理论和有关民事政策规定 的，故应认定王某与县食品公司之间的契约是房屋典当契 约。
值得注意的是，前面我们提到了买赎，它是一种附买赎回约款的买卖，即出卖人于契约上约定保留买回原物的权利， 其可在约定的期限内，返还其受领的价金于买受人，将原出卖的标的物买回。这与典权非常相似。两者的区别之处除了上面所讲的买卖与典权的区别外，还在于典权关系中出典 人以原典价赎回典物，是通过赎回权的行使以消灭所有权上 的负担即典权;而在附买回约款的买卖关系中，出卖人在约定期限内以其所受领的价金买回该标的物，此属于标的物所 有权的再取得，因此附买回约款的买卖属f附停止条件的再 买卖。①似是，任何事物之间的区别都不是绝对的，在一定 条件下事物间可以相互转化。就典当和买卖而言，在当事人协商一致并到房屋主管机关办理房登记过户亍续的情况下，典当关系是以转化为买卖关系的。
