【案情介绍】

王某自幼随其外祖母一同生活。祖孙二人的住房系外祖母直接承租的房管局的公房。外祖母去世后，王某继续住在该房，交纳房租，并在该房中结婚成家。王某的母亲想让自己的弟弟住王某在市区的住房，让王某去住其弟弟在郊区的平房，由于王某坚决反对，其母及母舅的计划未能实现。后来，王某的母亲利用王某及其妻子在外地的机会，以王某的名义在王某单位开具了换房证明信，并将换房证明信与王某的承租房屋合同一并交给自己的弟弟，办理了换房手续王某去房管局交房租时，才发现自己的房子与其母舅的房子已互为调换，遂起诉至法院，要求撤销该换房行为。王某的母亲及其弟弟则抗辩称：王某与其母舅换房手续办理之后，王某默认了换房的行为，在换房手续办理两个月肟才反悔而提起诉讼

【法律分析】

本案是公有住房换房案。

換房可分为两种，一种是房屋所冇人之间互换，为互易的形式，另一种是公房承租人之间交换承租使用权的法律行为。

围绕本案，有几个问题需要回答：一是，谁是本案中王某住房的换房权人;二是本案中的换房行为是否有效。

本案涉及的标的物系公房，根据《城市公有房屋管理条 例》的有关规定，公房使用权人才能成为公房的换房人。本案中，王某的住房由其外祖母承租，王某与其外祖母一同生活，根据我国民事法律的相关规定，民事主体以一人名义承租房屋时，在租赁期内去世的，其共同居住人有权继续居住该租赁房屋，履行租赁合同。王某是其外祖母承租的房屋的共同居住人，外祖母去世后，王某有权要求继续履行租赁合同。同时，房管局一直接受王某交付房租金，亦默认了王某为承租人的法律地位。而王某的母亲并末与王某及其外祖母 共同使用该房，不是该房的共同使用人。因此，王某有权依法进行交换公房使用权的法律行为，非经王某授权的第三人 无权以王某名义换房。

根据《城市公有房屋管理条例》的规定，交換公有房屋用权，应当遵循有利于生产，方便生活原则，由交换双方书面换房协议。另外，使用人必须征得产权人的同意，产权人也应当支持使用人的合理要求。换房行为生效必须满足如下要件：(丨)由两个公有房歷使用人就互换其房屋使用权订立书面协议。(2)换房协议耑经产权人同意方才生 效。(3)换房各方与新的产权人重新订立租赁合同。

显然，换房行为的首要条件是换房双方由真实的意恩 表示相一致，形成换房合意。然后，才需要征求产权人同意，并办理各种手续。公房使用权人有依法处分其使用权的自由。本案中，王某的母亲未获得王某的同意，以王某的名义在王某单位开具换房证明信，再将证明倍与租赁合同一并交给自己的弟弟，办理换房手续。如前所述，王某的母亲对王 某的房屋无处分权，其以王某名义开换房证明信，系一种无权代理行为，她将证明信及租赁合同交给自己的弟弟办理换房的行为同样是无权代理行为。我国《民法通则》第66条 规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经 追认的行为，由行为人承担民事责任。”

那么，王某的舅舅能否主张表见代理呢?不能。根据 《合同法》第49条的规定，表见代理是相对人有合理的理由信赖行人有代理权而与之为K事法律行为。对于相对人明知行为人尤代理权的情形并不适用。本案中，王某的舅舅及母亲想与王某换房，王某坚决反对。王某的母亲利用王某在外地的时间以王某名义开具换房证明信，王某的舅舅只拿到 换房证明信和租赁合同，而未得到王某同意换房或授权其母亲代现换房的意思表示c因此，王某的舅舅是明知王母无权 代理王策从亨换房行为的，我《民法通则》第66条第4款规定：“笫二人知道行为人没有代埋权、超越代理权或荇代理权巳终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的， 由第二人与行为人负连带责任。

王某的母亲及其弟抗辩称王某已默认了其母亲的行为。所谓“默认”是被代理人明知他人以自己的名义实施民事行 为而不为否汄表示的。本案中，尽管换房手续办了两个月， 但王某对其母亲的换房行为并不知情，在交纳房租时才发现换房的事实。因此，认为王某已默认了其母亲代理的换房行 为是缺乏证据的，不应获得法律支持。

由于王母的行为系无权代理，王母之弟与其姐恶意串通，因此二人所实施的民事行为是无效的，已办理的换房手续由于缺少有效要件一换房当事人的合意而归于无效，不发生换房的法律效果。