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宋XX与屈XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021年03月13日 | 发布者:薛东律师 | 点击:329次 | 0人评论 | 举报
摘要: 重庆市开州区人民法院民事判决书(2019)渝0154民初6156号原告:宋XX,女,1984年8月23日出生,汉族,住四川省宣汉县。委托诉讼代理人(特别授权):陈X,重庆XX律师。被告:曾XX,男,1...

律师观点分析

重庆市开州区人民法院
民事判决书
(2019)渝0154民初6156号
原告:宋XX,女,1984年8月23日出生,汉族,住四川省宣汉县。
委托诉讼代理人(特别授权):陈X,重庆XX律师。
被告:曾XX,男,1972年8月10日出生,汉族,住重庆市开州区。
委托诉讼代理人(特别授权):王XX,重庆市开州区云枫法律服务所法律工作者。
被告:屈XX,女,1988年5月7日出生,汉族,住重庆市开州区。
委托诉讼代理人(特别授权):薛X,重庆XX律师。
原告宋XX与被告曾XX、屈XX房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月17日立案后,依法适用简易程序,于2019年8月21日、2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告宋XX及其委托诉讼代理人陈X,被告曾XX的委托诉讼代理人王XX,被告屈XX及其委托诉讼代理人薛X到庭参加诉讼。因(2019)渝0154执异75号案件的处理与本案审理具有直接的关系,本院于2019年9月25日裁定本案中止诉讼。2019年11月26日第三次公开开庭进行了审理,原告宋XX及其委托诉讼代理人陈X,被告曾XX的委托诉讼代理人王XX,被告屈XX及其委托诉讼代理人薛X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋XX向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告于2019年2月25日所签订的《门市租赁合同》;2、要求判决被告屈XX返还转让费105000元,并以105000元为基数,从2019年2月25日起按照银行同期贷款利率支付资金占用费;3、要求被告曾XX赔偿原告租金损失30000元,剩余货款损失6773元,共计36773元;4、案件受理费由二被告承担。事实及理由:原告宋XX打算在开州区新XX周围租赁一个门市做生意,遇到被告屈XX称其在新世纪外围有门市转租,具体位于开州区新XX外围1楼A65B号门市,原告宋XX和被告屈XX谈好转让费及剩余房租、剩余货款等事项后,被告屈XX就找来了被告曾XX来签订合同。被告曾XX系该门市的所有人,被告屈XX系该门市个体工商户的登记经营者。2019年2月24日被告屈XX将该门市、门市钥匙及剩余货物一并交付给原告宋XX。2019年2月25日,原告宋XX及其丈夫和二被告共同在该门市处签订了《门市租赁合同》,合同签订后原告宋XX就开始经营女鞋生意。原告宋XX于2019年2月25日向被告屈XX转账支付了50000元,另外向被告屈XX提供的银行账户存入125000元,被告屈XX出具了收条一张。转让费组成:转让费105000元、被告屈XX已向曾XX支付一年的租金,原告宋XX接到门市后还剩十个月的房租4万除以12个月乘以10个月等于33300元,屈XX按照3万计算、剩余4万元的货款,合计是175000元。原告在2019年2月25日、26日、27日分别向屈XX账户合计转账145000元,另外30000存入屈XX提供的银行账户。2019年6月21日,法院的工作人员在原告宋XX经营的门市上告知原告宋XX该门市已经被法院查封,即将进行司法拍卖,原告宋XX到开州区法院询问,得知该门市早在2017年就被法院查封。被告曾XX作为被执行人,其在明知自己所有的门市被法院查封的情况下故意隐瞒事实,与原告宋XX签订《门市租赁合同》。被告屈XX作为转让前的经营者,在其经营期间,法院工作人员于2017年查封时就已经到门市上张贴了公告告知查封情况,被告屈XX也是明知该门市有查封的事实,为了利益隐瞒了事实,致使原告宋XX承租了一个被司法机关查封的门市,无法正常经营,给原告宋XX造成了重大的经济损失。综上,诉至法院,望判如所请。
被告曾XX辩称,原告宋XX陈述的部分事实不属实,被告曾XX和原告宋XX没有直接的租赁关系,事实是原告宋XX与被告屈XX之间是形成的门市转租和货物转让的关系,是原告宋XX和被告屈XX形成的自愿转让行为,被告曾XX在合同上签字只是表示同意原告宋XX与被告屈XX转让行为的意思,转让合同的相对人是被告屈XX与被告宋XX,原告宋XX与被告屈XX之间的交易行为被告曾XX没有参与,门市的交付以及转让费的交付被告曾XX均不知道,被告曾XX在合同上的签字是基于原租赁合同注明如果承租人转让需经出租人同意,故由被告曾XX签字同意原告宋XX与被告屈XX的转让行为。至于门市查封,被告曾XX不是被执行人,也不是债务人,没有接收到法院送达的查封的相关法律文书,原告宋XX租赁之日起至今均是在正常经营,没有导致原告宋XX不能正常使用的情形,房屋被查封被告曾XX不知道;由于房屋查封没有导致原告宋XX门市无法经营,原告宋XX从2019年2月25日至今已经使用该门市近7个月,属于正常使用,应当承担使用期间的房租,本合同不能解除,房屋拍卖不影响租赁关系。请法院驳回原告宋XX的所有诉请。
被告屈XX辩称,被告屈XX将其于2016年3月3日与门市所有权人被告曾XX签订的门市租赁合同的权利义务概括转让给原告宋XX,并非原告宋XX及被告曾XX主张的门市转租;被告屈XX与原告宋XX达成门市租赁合同权利义务转让协议时,已将该门市被法院查封的事实明确告知原告宋XX,不存在原告宋XX关于被告屈XX故意隐瞒事实的主张,且被告屈XX也没有必要,因为被告屈XX与被告曾XX之间的门市租赁合同发生在法院查封前,不受法院执行查封拍卖的影响,门市目前原告宋XX能够正常使用,该点与被告曾XX代理人意见基本一致,请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:位于重庆市开州区汉丰开州大道(中)80号新XX65B号房屋,即开州区新XX外围1楼A65B号门市(以下简称案涉房屋)的权利人为被告曾XX和案外人曾XX二人,产权证号为312房地证2011字第X号。2011年9月8日,曾XX将该门市拥有的份额转让给曾XX。
2016年3月3日,被告曾XX与被告屈XX签订《门市租赁合同》,合同约定的主要内容有:被告曾XX愿意将原开县新XX外围1楼A65B号门市出租给被告屈XX使用,赁期限为六年,从2014年12月11日至2020年12月11日止;2014年12月11日至2015年12月10日租金为19000元,2015年12月11日至2020年12月11日的租金费用每年40000元,六年合同到期后,房租随行就市;租金支付时间在每年的12月初,一次性支付每年租金款;租赁期间承租人有使用权和转让权,但转让时须通知出租人知晓。合同签订后,案涉房屋交由被告屈XX用于经营鞋店,其字号为开州区XX。2019年2月25日,被告曾XX与原告宋XX签订了《门市租赁合同》,该合同除“乙方”(系承租人)变更为原告宋XX,以及合同落款时间为“2019年2月25日”外,其他内容与前述第一份租赁合同完全一致。在该协议上备注有“本协议属于二次转租”。协议签订后,原告宋XX于2019年2月25日向被告屈XX转账50000元,向被告屈XX指定的银行账户存入30000元,原告宋XX通过袁X的银行账户于2019年2月27日向被告屈XX转账50000元,于2019年2月28日转账45000元,以上共计175000元。其后被告屈XX向原告宋XX出具《收条》一份,内容为:“今收到宋XX17.5万整,店面转让费13.5万元,货品4万”,该《收条》落款为屈XX。
因申请执行人重庆市XX公司、张X与曾XX、邱XX借款合同纠纷,本院作出(2017)渝0154执115号、(2017)渝0154执210号执行裁定,查封了登记在曾XX、曾XX名下案涉房屋,查封期限自2017年2月8日至2020年2月7日。2018年5月5日,本院在案涉房屋所在处张贴公告,公告内容主要为:因被执行人至今未履行义务,拟对案涉房屋予以处置,并告知利害关系人依法向本院主张权利。原告宋XX于2019年6月21日得知其租赁的案涉房屋已被查封的事实后,与转让人协商退还转让费无果,遂向本院提起诉讼。
另查明,被告曾XX于2019年8月23日对作为执行标的的案涉房屋向本院提出书面异议,要求对案涉房屋解除查封并停止强制执行。本院经审查后,作出(2019)渝0154执异61号执行裁定,曾XX不服该裁定,于2019年9月25日向本院提起案外人执行异议之诉,目前该案尚在审理过程中。被告屈XX于2019年9月16日作为利害关系人对本院作出的(2017)渝0154执115号、210号之三公告不服,向本院提出书面异议,本院经审查后,作出(2019)渝0154执异75号执行裁定,驳回了屈XX的申请。
上述事实,有当事人的陈述以及原、被告的身份信息、土地房屋权属登记信息查询结果证明、门市租赁合同、银行交易明细、收条、个体工商户管理登记卡、重庆XX公司证明、(2017)渝0154执115、210号执行裁定书、开州区人民法院的查封公告(2017)渝0154执115、210号、开州区人民法院的公告(2017)渝0154执115、210号之三、(2019)渝0154执异61号执行裁定书、(2019)渝0154执异75号执行裁定书等证据在卷佐证,足以认定。
本院认为,合同解除有约定解除和法定解除,本案双方当事人并未约定合同解除条件,当事人享有法定解除权必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件。对于房屋承租人来说,其合同目的是能否依房屋的性质正常使用租赁房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案案涉房屋虽于2017年2月8日被本院查封,但时至今日,原告宋XX在正常经营使用,故该查封事实上并未导致承租人不能使用案涉房屋。据此,原告宋XX要求解除与被告曾XX签订的《门市租赁合同》,不符合上述司法解释的规定。故原告宋XX要求解除与被告曾XX签订的《门市租赁合同》的请求,既无合同约定又不符合法律规定,其请求本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:
驳回原告宋XX的诉讼请求。
案件受理费3860元,减半收取1930元,由原告宋XX负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 向祥
二〇一九年十二月三日
法官助理 沈建
书记员 周欢
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薛东律师毕业于中国政法大学,现系重庆信豪(开州)律师事务所专职律师、中华全国律师协会会员。从1990年执业以来,办理刑事辩护、行政诉讼、房产建筑、婚姻家庭、合同纠纷、损害赔偿、劳动争议等刑事、民事及行...[详细]