律师观点分析

【案例分享】

——“借名登记”挡不住抵押权：一次案外人执行异议之诉的完胜

湖北普济律师事务所 杨博涵

一、引言

“房子登记在哥哥名下，弟弟手持‘分房协议’能否对抗小贷公司的抵押？”在房价高企、家庭代持频发的当下，这是执行法官、律师、金融机构共同面对的典型难题。本案系武汉市中院2025年终审的案外人执行异议之诉，我们代理申请执行人（抵押权人）达某某公司，成功驳回案外人刘某某的排除执行请求，为金融机构后续拍卖债权扫清障碍，也为“登记即权属”原则再添一则刚性判例。

二、案件速览

1. 当事人

案外人（上诉人）：刘某某（2***年生，在校大学生）

申请执行人（被上诉人）：武汉市硚口区达某某小额贷款有限公司

被执行人：刘某二（刘某某同父异母兄长）

2. 标的

洪山区某某小区*栋*单元*号房（83.7㎡，市场价约180万元）

债权金额：本金40万元 + 利息（年24%，已算至2022-8-26为68,909元，此后继续计算）

3. 案情时间轴

2008-6-28 祖母欧某某与兄弟二人签订《门面过户协议》，约定“暂登记至刘某二名下，贷款还清后一半过户给弟弟”。

2008-8-18 房屋登记至刘某二个人名下，至今未变更。

2021-5-27 刘某二以该房为达某某公司设立第二顺位抵押，债权40万元。

2022-9-22 硚口区法院判决达某某公司胜诉，确认对房屋优先受偿。

2023-11 法院查封房屋，刘某某提出案外人执行异议被驳回，遂提起执行异议之诉。

2025-1 武汉中院二审维持原判，达某某公司抵押权无碍。

三、代理脉络与辩护思路

（一）诉讼目标

用最小成本一次性打掉“借名登记+家庭协议”组合拳，确保抵押物拍卖程序零拖延。

（二）核心策略“三把刀”

1. 登记公示刀——《民法典》第209条：不动产物权以登记为生效要件，刘某二是法律意义上唯一所有权人。

2. 权利性质刀——《门面过户协议》仅为债权契约，不产生物权变动效力，更不具备排他性。

3. 善意取得刀——达某某公司已查档、核验产权、办理抵押登记，尽到合理审慎义务，属于“善意抵押权人”。

（三）庭审攻防剪影

- 刘某某：拿出《门面过户协议》+祖母证人视频，主张“事实共有”，请求适用“物权优于债权”排除执行。

我们：协议仅约定“过户义务”，性质为债权请求权；未经登记，不能对抗已依法设立的抵押权。

- 刘某某：援引“家庭共有”“代持”等道德叙事，试图博取法官同情。

我们：提交银保监《小贷公司抵押贷业务指引》及我司贷前尽调清单，证明放款前已核验房屋登记、征信、婚姻、第二顺位抵押空间，无任何权属瑕疵。

- 刘某某：质疑“利率24%过高”“抵押合同无效”。

我们：指出本案为执行异议之诉，审查范围仅限于“案外人是否享有足以排除执行的民事权益”，主债权及抵押权效力已经前案生效判决确认，非本案审理对象，成功把庭审焦点拉回“权属+登记”核心战场。

四、我们为客户争取到的“硬核”成果

1. 房屋拍卖程序继续推进，预计3个月内进入司法拍卖，首拍保留价180万元，完全覆盖债权本息；

2. 第二顺位抵押转为第一顺位（光大银行按揭仅剩约9万元），达某某公司几乎全额回收；

3. 终审“登记即权属”的刚性认定，为达某某后续300余笔同类抵押贷提供示范判例，节省尽调与诉讼成本；

4. 建立“面对家庭代持抗辩”的标准证据包：产调+抵押合同+贷前视频访谈+借款人单身/婚姻声明，形成可复制、可批量的风控闭环。

五、结语

“借名登记”是情感与利益的灰色地带，但登记制度却是金融安全的最后一道闸门。本案再次提示所有金融机构：贷前“查册”不仅是风控流程，更是未来执行阶段最廉价的保险单。我们也乐于把这份经验分享给更多同行——当道德叙事遇上登记公示，法律永远站在登记一方；守住了这条线，就守住了资产回收的底线。