律师观点分析

原告：A银行股份有限公司聊城分行。

被告：张X。

被告：王X。

被告：聊城B置业有限公司。

本律师为被告B有限公司的委托诉讼代理人，山东鲁恒律师事务所律师。

被告：聊城市C住房置业融资担保有限公司

原告向本院提出诉讼请求：

 1、请求法院依法判令被告张X、王X立即偿还原告截至 2023 年 1 月 31 日的本息共计345390.83 元；以及自 2023 年 2 月 1 日起， 按照合同约定支付利 息(包括复利、罚息)至实际还款之日止；

2、判令被告张X、王X清偿原告因实现债权产生的律师费 5000 元；

3、 判令B公司、C公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；

4、判令原告对被告张X名下鲁(2017)聊城市不动产证明第 0013014 号房产享有优先受偿权，对该房产折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；

5、本案案件受理费、保全费用由被告负担。诉讼过程中:原告申请撤回了第 2 项诉讼请求。

事实和理由：

被告张X、王X、B公司与原告签订《个人购房抵押(保证)借款合同》一份，合同编号为：371653020201000。约定被告张X、王X向原告申请个人购房借款用于偿还因购房而产生的债务，贷款金额为423000元，借款期限为240个月，自 2016 年 11 月 12 日至 2036 年 11 月 12 日，借款利率以合同约定为准。被告B公司、C公司为上述债务承担连带担保责任。合同签订后，原告依约向被告履行了放贷义务，在合同履行期间，被告拒不支付到期本息，根据合同约定(合同第 12 条第 8 款)，原告有权对被告剩余本金提前收回。原告多次催促被告还款，被告均予以拒绝并拖欠至今。为维护原告合法权益，特据此状，望法院判如所求。

被告张X辩称，对原告方诉求无异议，经济困难要求先偿还逾期部分，剩余部分按合同约定偿还。

被告B公司辩称，原告要求答辩人承担连带清偿责任无事 实及法律依据，其诉求应当依法驳回。依据《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》五十二条 之规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵 押财产优先受偿， 经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵 押权自预告登记之日起设立。就本案而言，案涉房屋已于 2017 年 4 月 23 日办理了抵押权的预告登记，于 2019 年 1 月 18  日办 理了建筑物所有权首次登记，具备了办理过户登记进而办理抵押 权登记的条件， 且不存在预告登记失效的情形，应认定原告的抵 押权已于 2017 年 4 月 23 日设立。鉴于答辩人为张X房屋按揭款提供的是阶段性的连带责任保证，在原告的抵押权已设立的情况下，答辩人的保证责任即当然免除，原告无权再要求答辩人承担连带责任。

被告C公司辩称 1、本案存在物的担保与保证担保并存的情形，且本案用于抵押的房产是由借款人张X、王X本人提供，根据法律规定，原告应当先就借款人提供的抵押房产实现债权，不足部分才应由保证人承担担保责任。原告诉求答辩人对贷款承担连带担保责任不符合法律规定。2、退一步讲，如经审理后判决答辩人应承担担保责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条的规定， 同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。答辩人承担担保责任后，有权在承担担保责任的范围内向借款人追偿，依法享有原告对借款人的所有权利。如判决银行对抵押物优先受偿，答辩人在承担担保责任后对抵押物享有优先受偿权。

被告王X未到庭，亦未答辩。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年10月16日，B公司（甲方）、原告（乙方）、C公司（丙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定甲方同意对购买物业并获得乙方按揭贷款的业主，提供不可撤销的阶 段性连带责任保证。保证期间自借款人借款合同生效并办妥“预 购商品房抵押权预告登记”之日起，至借款人所购房产通过验收 并交付使用，B房产取得《建设工程竣工验收备案证书》之日 止；丙方同意对其审查通过的购买甲方物业并获得乙方按揭贷款 的业主，提供不可撤销的连带责任担保。担保范围详见甲方按照业主购房贷款经办行的要求签订的担保承诺函担保条款。

2016 年 11 月 12 日， 被告张X、王X、B公司与原告 签订《个人购房抵押（担保）借款合同》，贷款金额人民币 423000 元整，用于购买星美城市广场第11幢1单元18层1192号，储藏室1号，期限240个月，自2016年11月12日至2036年11月12日，借款利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，按比例浮动定价，借款利率等于定价利率乘以系数壹点零，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为借款发放之日起每个公历季的第壹天；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮 50%；债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。张X 以其购买的上述房产向原告提供抵押担保。B公司为保证人， 保证方式为连带责任保证；保证范围为本合同项下的借款本金、 利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等； 保证期间为阶段性担保：每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。债权人按照本合同的约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期提前届满时，保证期间为自债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年。王X作为共同债务人、B公司作为保证人签字、盖章确认。

C公司作为保证人向原告出具《担保函》，承诺对张X 的上述贷款行为担保。担保范围包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。本担保函的保证自借款人办妥贷款所购房屋“预购商品房抵押权预告登记”且抵押房产取得《建 设工程竣工验收备案证书》并交付借款人使用之日生效，至各期 债务履行期限届满二年之日终止，对上述担保生效期内到期的债务承担保证责任。

合同签订后A银行聊城分行向张X发放贷款 423000元，贷款发放日执行利率为 4.9%。之后张X、王X未按约定履行 偿还义务，自2022年 11月起逾期，原告依照合同约定宣布贷款 提前到期，截止2023年 1 月31日被告尚欠原告借款本息345390.83元。原告起诉后，被告张X向原告支付了律师费及诉讼费。

另查明：2016年4月29案涉工程取得《建设工程竣工验 收备案证书》， 2016 年 12 月 12 日张X签收业主入住汇签单。

2017 年 4 月 23 日，双方就案涉房产办理预告抵押登记，证号：

鲁（2017）聊城市不动产证明第 0013014 号。2019 年 1 月 18 日，案涉房产所在星美一期 11 号楼办理了首次登记，证号为：鲁（2019）聊城市不动产权第 0001186 号，权利人为B公司，案涉房产具备了办理不动产所有权登记的条件。被告张X称，因为办证的费用没有凑齐所以没有办理案涉房产的不动产所有权登记。

诉讼过程中原告申请财产保全，本院经审核依法予以准许，原告支出保全费 2370 元。

本院认为，原告A银行聊城分行与被告张X、王X、 B公司签订的《个人购房抵押（担保）借款合同》 ，C公司 作为保证人向原告出具《担保函》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 A银行聊城分行依约向被告发放了贷款， 被告逾期 还款，其行为已构成违约，应承担违约责任， 原告有权宣布贷款提前到期，故原告要求被告偿还借款本息的诉请，本院予以支持。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保 制度的解释第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告 登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑 物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登 记时的财产不一致、抵押预告登记已经生效等情形，导致不具备 办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑 物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院 应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中案 涉房屋具备所有权首次登记和预告登记未失效的两个条件，案涉 房屋抵押权自 2019 年 1 月 18 日设立， A银行聊城分行主张对案涉房屋享有优先受偿权，本院予以支持。

关于B公司是否对案涉借款本息承担连带清偿责任的问 题。原告与B公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》中约 定， 担保期间至借款人所购房产通过验收并交付使用，B房产 取得《建设工程竣工验收备案证书》之日止。《个人购房抵押（担 保）借款合同》中约定，如果债务人已办妥房屋所有权和以债权 人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押 权利凭证正本交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。 为此可知，双方订立担保条款的目的就是在原告对案涉房产的抵 押权设立前，为确保自身债权的实现而由B公司对案涉债务承担保证责任。现案涉房产办理不动产所有权登记的条件已经成就，债务人因费用未凑齐而未办理登记，其行为导致正式的抵押登记 无法办理。但， 原告对案涉抵押房产的抵押权自办理预告登记之 日起已经设立， 与办理正式抵押登记的法律效果一致， 故合同约 定的免除B公司保证责任的条件已随抵押权的设立而成就。因 此，原告诉求B公司对案涉借款本息承担连带清偿责任的诉求，

本院不予支持。

关于C公司的担保责任问题。

《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定， 被担保的 债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者 发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实 现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保 的，债权人应当先就该物的担保实现债权;…提供担保的第三人承 担保证责任后， 有权向债务人追偿。 C公司与原告签订《商品 房销售贷款合作协议书》 并向原告出具《担保函》 ，其应对案涉 借款本息承担连带清偿责任， 但债务人就案涉借款本息已提供物 的担保，故依据上述规定， 原告应先就债务人提供的物的担保实现债权，不足部分由C公司承担。

被告王X经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，不影响本院依查明的事实缺席判决。

综上所述， 依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、 第三百九十四条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十 九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第 六百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条 第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告张X、王X于本判决生效后十日内偿还原告兴 业银行股份有限公司聊城分行借款本息共计 345390.83 元及自 2023 年 2 月 1 日起至实际付清之日止按照合同约定计算的利息

（含罚息）；

二、原告A银行股份有限公司聊城分行对坐落于经济开发 区滦河路南、庐山路东星美一期 11 号楼 1 单元 1191 室【鲁（2017） 聊城市不动产证明第 0013014 号】折价或者拍卖、变卖价款优先

受偿；

三、被告聊城市C住房置业融资担保有限公司对案涉借款 本息在原告优先受偿后对不足部分承担连带清偿责任，C公司清偿后有权向债务人张X、王X追偿；

四、驳回原告A银行股份有限公司聊城分行的其他诉讼请求。