曾江华律师
律师观点分析
湖南省茶陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2022）湘0224民初791号
原告∶尹*辉，男，1985年生，汉族
原告∶谭*英，女，1984年生，汉族
二原告共同委托诉讼代理人∶曾江华，北京市京师（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二原告共同委托诉讼代理人∶田金喜，北京市京师（长沙）律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告∶茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司
委托诉讼代理人∶段*亚，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人∶茶陵**村镇银行股份有限公司
委托诉讼代理人∶谢*福，系该公司员工，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人∶李*芳，系该公司员工，代理权限为一般代理。
原告尹*辉、谭*英与被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司（以下简称**汽贸城）、第三人茶陵**村镇银行股份有限公司（以下简称**村镇银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年5月19日公开开庭进行了审理。原告尹*辉、谭*英委托诉讼代理人曾江华到庭参加诉讼，被告**汽贸城委托诉讼代理人段*亚，第三人**村镇银行委托诉讼代理人谢*福、李*芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹*辉、谭*英向本院提出诉讼请求∶1．请求依法解除原告与被告**汽贸城2020年1月19日签订的合同号为90******98《茶陵县商品房预售合同》和合同号为90******00 《茶陵县商品房预售合同》；2.请求依法解除原告与第三人**村镇银行2020年5月20日签订的编号为240********854 《**村镇银行个人购房担保借款合同》、《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》和编号为240*******856《**村镇银行个人购房担保借款合同》、《**村镇银行个人购房担保借款同之利率补充合同》，剩余借款及利息由被告**汽贸城向第三人**村镇银行偿还；3.被告**汽贸城向原告返还购房首付款628，000元和维修基金16，430元；4.判决被告向原告返还第三人已偿还的贷款本息暂计金额131，101.67元（期间自2020年6月10日算至2022 年3月10日，顺延照计），支付资金占用利息30，975.8元（利息以支付购房款和维修基金为基数，从支付之日起至2022年3月10日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算，顺延照计）；支付违约金53，418元；5.本案诉讼费由被告**汽贸城负担。
事实与理由2020年1月19日原告尹*辉、谭*英与被告**汽贸城签订《茶陵县商品房预售合同》，购买被告位于犀城大道与云阳街交汇处地块的茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋汽贸城37-1号栋10*、20*、30*室的三层房屋。因一层系商铺，二三层系住宅，双方签订了两份合同，一份是合同号90******98商铺的合同，另外一份是合同编号90******00的20*、30*住宅的合同。《茶陵县商品房预售合同》合同号90******98约定茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋10*室，政府批准的规划用途为商业服务，房屋建筑面积为76.05平方米，其中套内面积为74.4平方米，总房款470，000元，首付240，000元，按揭贷款230，000元。《茶陵县商品房预售合同》合同号90*****400约定茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋20*、30*室，政府批准的规划用途为成套住宅，房屋建筑面积为152.1平方米，总房款758，000 元，首付388，000元，按揭贷款370，000元。合同签订后，原告按照被告的要求分9次将购房款和维修金支付共计644，430元给被告。2020年5月20日，原告尹*辉、谭*英（乙方）与茶陵县**村镇银行有限公司签订了合同编号为204******854《个人购房担保借款合同》和《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》2020年5月22日又签订了编号为24********856《个人购房担保借款合同》和《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》。合同分别约定2020年5月22日原告购买10*商铺抵押贷款230，000元，贷款期限10年；2020年5月20日购买20*、30* 住宅抵押贷款370，000元，贷款期限10年，第三人依约房贷。根据《茶陵县商品房预售合同》第十一条、十二条、十九条约定被告应当在2020年12月31日交付房屋，逾期超过365天，原告有权利选择解除合同。原告购买房屋的目的是为了让子女就读盖房子的学区房，但是被告未按照约定交付房屋，原告的小孩已于2021年选择了其他学校就读。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告在被告逾期365天交房后向被告要求符合法律规定，故涉案《茶陵县商品房预售合同》解除。原告与第三人茶陵**村镇银行股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，该合同约定了借款金额、借款用途和抵押担保的信息。因被告违约，原告解除与被告的房屋买卖合同关系，原告与银行之间的借款和抵押也应当解除，剩余的借款由被告予以承担。
被告**汽贸城答辩称，原告购买的房屋早已建成，未交房原因系宗地范围内水渠（撇洪渠）尚没有建成交付使用，导致房屋涉及的水、电、气及道路无法开通，水渠的建设属于茶陵县人民政府负责的配套设施，答辩人对政府没有按期建成水渠的情形无法预见、避免、克服，属于不可抗力，答辩人没有按期交房系不可抗力因素影响，在不可抗力造成房屋暂时不能交付的情形下，原告主张合同解除权没有法律依据。
第三人**村镇银行答辩称，1．原被告签订的《茶陵县商品房预售合同》是否解除，由法院依法裁决；2.根据原被告及答辩人共同签订的《个人购房担保借款合同》的约定，原告作为借款人仍需承担偿还借款本息等还款责任，被告作为担保人仍需承担连带担保责任。
经审理查明，本院认定事实如下2020年1月19日原告尹*辉、谭*英与被告**汽贸城签订《茶陵县商品房预售合同》，购买被告位于犀城大道与云阳街交汇处地块的茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋10*、20*、30*室的三层房屋。因一层系商铺，二三层系住宅，双方签订了两份合同，一份是合同号90******98购买商铺的合同，另外一份是合同编号90******00购买20*、30*住宅的合同。合同号90******98 《茶陵县商品房预售合同》约定茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋10*室，政府批准的规划用途为商业服务，房屋建筑面积为76.05平方米，其中套内面积为74.4平方米，总房款470，000元，首付240，000元，按揭贷款230，00元。合同号90******00《茶陵县商品房预售合同》约定茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋20*、30*室，政府批准的规划用途为成套住宅，房屋建筑面积为152.1平方米，总房款758，000 元，首付388，000元，按揭贷款370，000元。合同签订后尹*辉、谭*英分9次共计向**汽贸城支付购房款628，000元及维修金16，430元，共计644，430元。合同第十一条载明∶**汽贸城定于2020年12月31日前将该房屋交付给尹*辉、谭*英，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。合同第十二条载明∶**汽贸城未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付尹*辉、谭*英，应当支付违约金，违约金按尹*辉、谭*英已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同房产第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超365天，尹*辉、谭*英有权解除本合同。合同第十九条载明∶尹*辉、谭*英行使本合同约定的解除权时，应书面通知**汽贸城，**汽贸城在收到尹*辉、谭*英的书面通知起30天将尹*辉、谭*英支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还给尹*辉、谭*英，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.5%，在退还房价款时一并支付给尹*辉、谭*英，已支付的房价款是包括直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
2020年5月20日尹*辉、谭*英与**村镇银行签订《个人购房担保借款合同》及《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》抵押物为**汽贸城37-1号栋20*、30* 室房屋，保证人为**汽贸城，贷款金额为370，000元，贷款期限为10年，贷款利率为5.39%。2020年5月22日尹*辉、谭*英与**村镇银行签订《个人购房担保借款合同》和《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》，抵押物为**汽贸城（第五批次）37-1号栋10*室房屋，保证人为**汽贸城，贷款金额为230，000元，贷款期限为10年，贷款利率为5.88%。2020年5月20日，尹*辉、谭*英将抵押物茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋（20*、30*）预告抵押登记到第三人名下【抵押物预告登记证号湘（2020）茶陵县不动产证明第0001772号】。2020年5月21日，尹*辉、谭*英将抵押物茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1号栋（10*）预告抵押登记到第三人名下【抵押物预告登记证号∶湘（2020）茶陵县不动产证明第******号】。
合同签订后，2020年5月22日**村镇银行向尹*辉、谭*英发放两笔借款本金共计600，000元，其中一笔借款本金为370，000元，截至2022年5月10日尹*辉、谭*英偿还借款本金58，992.48元，利息36，285.23元，尚欠借款本金311，007.52元；另一笔借款本金230，000元，截至2022年5 月10日尹*辉、谭*英偿还借款本金35，884.01元，利息24，654.7元，尚欠借款本金194，115.99元，综上，原告尹*辉、谭*英共计偿还借款本息155，816.42元，欠付借款本金505，123.51元。
另查明，2016年11月2日**村镇银行与**汽贸城签订《合作协议》及《回购协议》，约定由**村镇银行为符合条件的购买**汽贸城开发房屋的个人提供购房贷款，如购房者违反与**村镇银行签订的《个人购房担保借款合同》的有关条款，致使**村镇银行采取出售抵押房产以强制清偿其债务时，**汽贸城购买其向购房者出售的并已向**村镇银行办理了抵押手续的相关抵押房产。
本案起诉状副本于2022年4月27日送达被告**汽贸城。
上述事实有原告提交的尹*辉及谭*英身份证复印件、**汽贸城及**村镇银行企业信用信息公示报告打印件茶陵县商品房预售合同复印件、收据复印件、**村镇银行个人购房担保借款合同及**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同复印件、商业银行按揭贷款客户期供表复印件；被告提交的茶陵县商品房预售合同复印件、茶陵县人民政府办公会议纪要复印件；第三人提交的证据**村镇银行个人购房担保借款合同及**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同复印件、合作协议及回购协议书复印件、借款及放款流水复印件、不动产登记证明复印件、还款期供表、贷款本金统计表及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，尹*辉、谭*英与**汽贸城签订两份《茶陵县商品房预售合同》，合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定**汽贸城应于2020年12月31日前交付房屋，如未交付，应当按尹*辉、谭*英已支付的房价款日万分之0.5支付违约金，逾期超365天则尹*辉、谭*英有权解除合同。截至本案立案之日2022年4月18日，**汽贸城尚未向尹*辉、谭*英交付茶陵县**汽贸城（第五批次）37-1 号栋10*室、20*、30*室房屋，距约定的交房日期已超过一年，故尹*辉、谭*英有权解除《茶陵县商品房预售合同》并要求**汽贸城支付延期交房的违约金。**汽贸城提交2017年11月21日与2021年7月15日两份茶陵县人民政府办公会议纪要，辩称未按期交房系政府未建设完成撇洪渠的不可抗力因素影响，原告主张合同解除权没有法律依据。根据《中华人民共和国民法典》有关规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，独立于人的行为之外，并且不受当事人的意志所支配。将不可抗力作为免责事由，必须是构成损害结果发生的原因，只有在损害完全是由不可抗力引起的情况下，才表明被告的行为与损害结果之间毫无因果关系，同时表明被告没有过错，因此应被免除责任。本案中，**汽贸城项目自2015年3月开工建设，撇洪渠建设问题在2017年11 月21日茶陵县人民政府办公室会议纪要中拟将该水渠建设交于**汽贸城建设，并形成茶陵县2020年城市防洪排涝建设项目，该项目二期工程一标段于2022年3月23日进行招标。因此，**汽贸城项目建设房屋区块撇洪渠的建设不属于不可抗力因素，不应免除**汽贸城延期交房的违约责任，对**汽贸城该辩解意见不予采纳。**汽贸城应向尹*辉、谭*英返还购房首付款628，000元及维修基金16，430元。
关于尹*辉、谭*英请求**汽贸城支付购房款和维修基金的资金占用利息30，975.8元，根据《茶陵县商品房预售合同》约定，在**汽贸城逾期交房365日后，尹*辉、谭*英可及时行使解除权解除合同并要求**汽贸城退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）并支付违约金。本案中，逾期交房超过365日后，尹*辉、谭*英并未向**汽贸城发送解除合同通知，而是通过向本院提起诉讼的方式要求解除合同，尹*辉、谭*英以起诉状副本的形式间接向**汽贸城送达了解除合同通知，**汽贸城应当自解除合同通知到达之日即2022年4月27日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。在《茶陵县商品房预销售合同》解除前，**汽贸城占有尹*辉、谭*英已支付的购房款、代收的税费系基于双方间合法有效的商品房预销售合同，故对有尹*辉、谭*英主张的2022年5月27日前的购房款的资金占用利息，本院不予支持。合同解除后，被告继续占有原告缴纳的购房款和维修基金无合法的依据，故**汽贸城应向有尹*辉、谭*英支付自2022年5月27日起购房款及维修基金的资金占用利息（以644，430元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2022年5月27日起计算至款项退还之日止）。对尹*辉、谭*英主张的该项诉请超出部分，本院不予支持。
另尹*辉、谭*英主张《茶陵县商品房预销售合同》第十九条约定的赔偿金额为总房价款的0.5%，计算标准过低，系无效格式条款，应以总购房款1，228，000元按年利率4.35%计算违约金53，418元，经查，双方已在茶陵县商品房预销售合同中约定**汽贸城的赔偿金额为总房价款的日万分之0.5 计算，该合同系双方自愿签订，当事人应按合同履行义务，自本案逾期交房之日至尹*辉、谭*英起诉之日按日万分之0.5 计算违约金为29，042.2元，故被告**汽贸城应向尹*辉、谭*英支付违约金29，042.2元。对尹*辉、谭*英主张的该项诉请超出部分，本院不予支持。
关于尹*辉、谭*英请求解除与**村镇银行2020年5 月20日、22日签订的《**村镇银行个人购房担保借款合同》及《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》，剩余借款及利息由被告**汽贸城向第三人**村镇银行偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定∶“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定∶“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，尹*辉、谭*英与**汽贸城签订的《茶陵县商品房预售合同》解除后，尹*辉、谭*英、**村镇银行、**汽贸城三方签订的《**村镇银行个人购房担保借款合同》及《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》的目的无法实现，亦应同时解除，上述合同解除后，尹*辉、谭*英已偿还的借款本息155，816.42元由**汽贸城返还给原告尹*辉、谭*英。尹*辉、谭*英尚欠第三人**村镇银行的借款本金505，123.51元及相应的利息，由**汽贸城向**村镇银行偿还。故对**村镇银行要求尹*辉、谭*英继续承担偿还借款本息的请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下∶
一、解除原告尹*辉、谭*英与被告**汽贸城于2020 年1月19日签订的合同号为90000061398《茶陵县商品房预售合同》和合同号为90******00《茶陵县商品房预售合同》；
二、解除原告尹*辉、谭*英与被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司、第三人茶陵**村镇银行股份有限公司于2020年5月20日签订的编号为240********854《**村镇银行个人购房担保借款合同》、《**村镇银行个人购房担保借款 合 同 之 利 率 补 充 合 同 》 和 5 月 22 签 订 的 编 号 为240*******856《**村镇银行个人购房担保借款合同》、《**村镇银行个人购房担保借款合同之利率补充合同》；
三、被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告尹*辉、谭*英返还购房首付款628，000元及维修基金16，430元，并支付资金占用利息（以644，430元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2022年5月27日起计算至款项退还之日止）；
四、被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告尹*辉、谭*英支付给第三人茶陵**村镇银行股份有限公司的借款本息155，816.42元；
五、被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告尹*辉、谭*英支付违约金29，042.2元；
六、原告尹*辉、谭*英尚欠第三人茶陵**村镇银行股份有限公司的借款本金505，123.51元及相应利息，由被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向第三人茶陵**村镇银行股份有限公司支付；
七、驳回原告尹*辉、谭*英过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费12，398元，减半收取6，199元，由被告茶陵县**汽贸城房地产开发有限公司负担6，046元，原告尹*辉、谭*英负担153元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附∶提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应在规定期限内履行法律文书确定的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。
本件与原本核对无异
附本案相关法律条文∶
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百六十条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2022〕11号）
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。