代理商品房预售合同纠纷一案 | 胜诉

律师观点分析

原告：贵州A建设工程有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。

法定代表人：邱A，职务：董事长。

委托诉讼代理人：侯修梅，贵州知如衡律师事务所律师。

被告：贵阳B置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。

法定代表人：黄A，职务：董事长。

委托诉讼代理人：余A，女，土家族，住贵州省贵阳市白云区。

委托诉讼代理人：易A，女，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。

原告贵州A建设工程有限公司与被告贵阳B置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州A建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金 1,274.06 元；2、判决被告返还原告房价款 24,187.97 元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告贵阳B置业有限公司辩称，对于原告主张的面积差款无异议；对于逾期交房违约金，原告并未举证证明因逾期交房导致的实际经济损失，请求法院考虑疫情的不可抗力因素，同案同判，将违约金的标准调整为日万分之一。综上，为维护答辩人的正常经营活动，请求法院驳回原告不合理的诉请，依法判决。

经审理查明，2020年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于观山湖区诚信路某小区二期的16栋8层28号房，建筑面积46.72平方米，套内建筑面积36.52平方米，套内单价11,628.83元，房屋总价款 424,685元，规划用途为公寓式办公；交付时间为 2021 年6月30日前，交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期在 60 日内，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之伍的违约金；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之伍的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款。原告于 2021 年 8 月 29 日收房。

另查明，合同第十五条关于面积差异处理中约定：该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以用于产权登记的实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%），不计算房款差价，双方不作任何补偿；面积误差比绝对值大于 0.6%，按照合同约定的价格据实结算房价款。2023 年 9 月 7 日被告向原告出具购房发票以及原告取得的不动产权证书，显示该房屋专有建筑面积为 34.44 平方米。

再查明，因新冠肺炎疫情防控，贵州省人民政府决定于 2020 年 1 月 24 日启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月23日贵州省人民政府决定变为三级响应；2020 年 2 月 20 日，贵阳市人民政府办公厅发布《关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》（筑府办函（2020）5 号）明确对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按期开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延再增加 15 日。

本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，各方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。

关于房屋面积差额款，被告对原告主张面积差额款不持异议，故本院对于原告的该项诉请予以支持，即被告应向原告退还面积差额款 24,187.97 元。

关于逾期交房违约金，原、被告双方于 2020 年 10 月 21 日签订《商品房买卖合同》约定于 2021 年 6 月 30 日前交付案涉房屋，但被告实际于 2021 年 8 月 29 日交房，应按合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的起算时间，被告辩称应扣减受疫情影响的天数，但 2020 年疫情发生在合同签订之前，故本院对于被告要求疫情天数的答辩意见不予采信。被告应向原告支付自 2021 年 7 月 1 日起至 2021 年 8 月 29 日止的逾期交房违约金。同时，对于被告调低违约金标准的请求，本院认为，合同约定以日万分之五的违约金标准计算，超过同期贷款市场报价利率四倍，确属标准过高，综合被告的违约情形、与案涉房屋同地段、同时期、同类型房屋的租金标准，以及本院已生效类案确定的标准，本院对被告的意见予以采信，但原告仅主张 1,274.06 元，本院从其自愿。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十五条之规定，判决如下：

一、被告贵阳B置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告贵州A建设工程有限公司支付逾期交房违约金 1,274.06 元；

二、被告贵阳B置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告贵州A建设工程有限公司退还房屋面积差款 24,187.97 元；

三、驳回原告贵州A建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取218元，由被告贵阳B置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。