1 案情简介
杜某购买某置业公司商铺后将商铺租赁给某商管公司，并与商管公司签订返租协议，约定2016年到2025年的租赁期间，商管公司每半年向杜某支付一次租金，其中租赁期前三年商管公司不用支付租金，租金用于培育市场。租赁期第4-7年（2019-2022）商铺租金每半年为54474元，8-10年（2023-2025）商铺租金每半年为60526元。
后杜某将商铺交给商管公司对外出租招商，商管公司支付到2020年的一季度租金后未再返租。为此，杜某2021年7月起诉至法院，要求商管公司支付2020年二季度到2021年上半年的租金和违约金。
我代理杜某。案件历经一审、二审、执行，欠付租金肯定该给，法院最终也判决商管公司支付租金，但却判决减半支付。
我纠结的是：基于疫情因素在判决减免商管公司一个月租金的基础上，还判决商管公司自2020年7月1日以后的租金均按原合同标准的50%支付。难道2020年发生的疫情会持续影响到合同到期的2025年吗？倘使《返租协议》的合同到期年是2035年，那法院是否就要判决从2020年7月到2035的综合收益金都要减半？
虽然案件结果不尽如人意，但我觉得本案还是有一定代表性，摘引出来供大家参考。
民 事 起 诉 状
一、依法判令二被告向原告共同支付综合收益金136185元，并按约定承担违约责任及资金占用利息；原告与被告一签订了《市场委托培育协议》。协议约定：被告一对原告所有的某商铺进行统一的市场培育，培育期限为十年，自2016年1月1日至2025年12月31日止；在委托培育的第四年至第七年内（即2019年1月1日至2022年12月31日），被告一根据协议第二条第二款向原告每半年支付一次综合收益金，金额为54474元；若被告一未按约支付综合收益金，原告有权依据协议第八条违约责任向被告主张案涉商铺两个年度综合收益金的违约金。被告二同时承诺，若被告一不支付综合收益金时，被告二负责支付。协议签订后，原告按约定将案涉商铺交付给了被告一统一管理，但被告一未按约支付2020年一季度之后的综合收益金；经催促被告二也未履行给付义务。综上，原告认为：二被告拒不按协议约定支付综合收益金的行为，已经构成违约。为了维护自身合法权益，原告特根据《中华人民共和国民法典》、《民事诉讼法》之相关规定诉至贵院，望判如所请。2 法院受理后，商管公司提起反诉，要求解除返租合同并要求降低租金（即合同解除前后租金按原合同标准的50%支付），并减免2020年上半年租金1个月。
反诉状中以民法典533情势变更原则，在起诉解除合同的情况下又起诉变更合同，而根据民法典533条规定，情势变更下解除合同请求权及变更合同请求权二者是择一关系，不能同时主张。因此某商管公司反诉请求错误，法院应当驳回其诉求。其次，按照民法典566条合同解除的效力，对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，因此根据该条规定，并未赋予违约方针对守约方已经履行的部分可以请求减轻合同义务。故反诉被告将商铺交付给商管公司使用，商管公司就应按照合同约定对于已经使用的商铺支付相应的综合收益金，无权在解除合同的情况下又起诉降低。且变更合同是针对合同双方将来未履行的部分，对于反诉被告已经交付商铺给商管公司的使用期间，商管公司无权起诉变更降低。首先，支付综合收益金属于金钱给付类的合同义务，属于种类物的给付，种类物的给付不存在履行困难或履行不能，商管公司以无法履行租金的义务来解除合同及减免租金的理由不成立。其次，商管公司未按约支付综合收益金，属于违约方，而违约方起诉解除合同，按照民法典580条只有在非金钱债务的情况下才能适用，而本案属于金钱债务，商管公司作为违约方无权解除合同。再者，在《返租协议》中约定反诉被告委托商管公司经营的前三年，商管公司无需支付综合收益金。在剩余的七年内，商管公司市场培育的收益除支付给反诉被告综合收益后，完全属于商管公司所有。现在商管公司在仅支付了一年的综合收益金会后就起诉解除委托培育协议，那反诉被告岂不是白白将自己的商铺无偿交付给商管公司使用三年，因此，商管公司违背诚信原则，借疫情为由解除合同，严重违背公平合理原则。最后，商管公司在反诉状中陈述从2020年新冠疫情爆发未再支付综合收益金已经构成自认，请贵院依法采纳。且其陈述未支付综合收益金是因为电商、微商冲击，而这些原因属于商业风险，因此其诉请解除合同的依据也不属于反诉状陈述的民法典533条情势变更的适用条件。首先，商管公司现以民法典533条情势变更原则起诉降低综合收益金，请在举证阶段举证证明市场委托培训的基础条件发生了重大变化，继续履行合同不公平的证据，否则其起诉降低租金不符合情势变更的适用条件。同时，商管公司在反诉状中陈述未支付综合收益金是因为电商、微商冲击，而这些原因属于商业风险，因此其诉请降低综合收益金也不符合情势变更的适用条件。其次，疫情期间四川省人民政府于2020年1月24日启动1级应急响应，要求各地严格防控疫情。3月25日，四川省人民政府发布关于全面恢复低风险地区正常生产生活秩序的公告。因此案涉商品房即使受疫情影响，其影响时间也最多为2020年1月24日-3月25日两个月，商管公司现以疫情因素起诉降低根本没有受疫情影响的2020年下半年到2021年上半年的综合收益金，无事实依据。其次，疫情期间及商管公司起诉降低综合收益金的期间，商管公司也没有跟案涉商铺的承租人减免或降低租金，如果法院现在支持了友豪商业公司的无理诉求，将导致商管公司一方面高额收取承租人租金，另一方面又无需向反诉被告支付综合收益金，将导致委托培育协议双方合同权利义务完全失衡。再者，《返租协议》第八条违约责任中约定如遇不可抗力导致本协议无法履行，应当及时通知对方，在合理期限内提供证明后，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。故协议约定即使举证证明因不可抗力无法履行协议，也是部分或全部免除违约责任，并不是免除主合同义务即综合收益金的履行，因此商管公司 起诉请求减免及降低租金违背合同双方意思自治。
3 最终一审法院认为：原告杜某与商管公司在平等自愿的基础上签订了《市场委托培育协议》，该协议未违反法律规定，合法有效，对双方均产生法律约束力。但作为商业管理，2019年底以后新冠疫情的影响较大，被告的经营受到重大影响，其中几个月不能开门营业、疫情后期恢复也需要时间。作为一家经营家俱家居等业务的综合市场，疫情确实产生了较大的影响，使其经营出现了较大困难。对于原告诉请的“请求判令被告向原告支付拖欠的综合收益金119902元”结合被告反诉请求“一、判令解除《市场委托培育协议》；二、依法判令降低综合收益金（即合同解除前的综合收益按原合同标准的50%支付），并减免2020年上半年综合收益金1个月。本院认为，面对新冠疫情的影响，我们应该努力克服困难，不应也不宜解除合同，而应该对合同进行适当调整。本院酌定，2020年7月1日前减少一个月的收益金，2020年7月1日后按照50%支付，对于要求减免一个月的收益金的请求，是共同面对疫情的一个举措，本院予以确认。
民 事 上 诉 状
上诉人杜某因与被上诉人商管公司（以下称“商管公司”）、被上诉人置业有限公司合同纠纷一案，不服人民法院作出的（2021）号《民事判决书》，现依法提起上诉。一、撤销一审判决第一、二、四项，依法改判支持上诉人杜某的一审诉讼请求，驳回被上诉人商管公司的反诉请求。1．本案应当适用《中华人民共和国民法典》，而非《合同法》，一审法院适用合同法判决本案，属错误适用法律。按照上诉人与被上诉人签订的《市场委托培育协议》的约定，被上诉人应当向上诉人支付综合收益金。但被上诉人未按约支付2020年一季度之后的综合收益金，因此，被上诉人的违约事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案判决应适用民法典的相关规定，但一审法院引用的全是《中华人民共和国合同法》的法条，故该判决法律适用错误。2.一审法院判决所引用的法条与判决降低“降低综合收益金”不具有关联性。一审判决引用了《中华人民共和国合同法》第60条严格履行与诚实信用，第94条合同的法定解除，第107条违约责任，第113条损害赔偿的范围，而这些法条与判决结果 “降低综合收益金”无关。本案中，被上诉人商管公司未举出因疫情原因经营受到影响和经营困难的证据，故一审法院判决书第10页“商管公司的经受到重大影响，……疫情确实产生了较大的影响，使其经营出现了较大困难”的认定没有证据支撑，事实认定错误。在被上诉人未举证证明自身经营受到疫情重大影响的情况下，本案也就无法得出被上诉人与上诉人签订的《市场委托培育协议》合同基础条件发生了与合同订立时无法预见的、不属于商业风险的改变。故根据《中华人民共和国民法典》第533条情势变更的规定， 只有受到不利影响的当事人才有权请求法院变更合同，而没有举证证明自己经营受到疫情不利影响的被上诉人，无权请求法院适用情势变更原则判降低综合收益金。一审法院在没有适用《民法典》情势变更法条的情况下判决降低自2020年7月后的综合收益金，既没有事实依据，也无法律依据。上诉人认为，即使适用《民法典》第533条情势变更原则，本案的基础事实也与该条所规定的情势变更原则具体适用的要件不符。三、一审法院判决自2020年7月1日后的综合收益金按原合同标准的50%支付，违背《市场委托培育协议》的制定初衷，违背四川省人民政府发布的相关防控疫情的公告起止时间。按照上诉人与被上诉人签订的《市场委托培育协议》约定，上诉人需将自有商铺在合同前三年2016-2019年免费交付给被上诉人使用，被上诉人仅从第四年开始支付综合收益金。而《市场委托培育协议》之所以这样约定，上诉人之所以愿意在前三年让渡自己的利益，就是希望被上诉人能够将前三年本应支付给上诉人的综合收益金用来好好培育市场，以便从第四年开始收获约定的综合收益金。但一审法院判决被上诉人自2020年7月1后的综合收益金全部减半支付，完全让上诉人预期的合同利益落空，侵害了上诉人的合法权益，也违背了诚实信用、公平合理的原则。2.一审法院判决2020年7月1后的综合收益金减半支付，理由是被上诉人受到疫情的影响，需要后期的恢复。上诉人认为，这是恣意判决，完全没有法律和事实依据。根据四川省的疫情防控措施来看，四川省人民政府是在2020年1月24日启动的疫情1级响应，并配套制定了相应的防疫措施。并于2月10日起发布除农资农贸市场、药店、超市、有副食品经营的杂货店、物流快递公司和批准营业的8家酒店外，其余经营业主及经营单位一律暂停营业。即被上诉人所属的商场按照此公告也应当是在2月10号后才停业。但是，在2月24日省政府发布公告，城市商业综合体（商场）、化妆品、服装等行业按程序有序有限复业，对正常经营类、有序复业类以外的行业暂缓营业。3月15日高坪区为低风险地区。3月25日，四川省政府发布关于全面恢复低风险地区正常生产生活秩序的公告。故即使按照政府的防控疫情措施来看，被上诉人因疫情影响经营的时间也是在2020年2-3月期间。现一审法院基于疫情因素在判决减免一个月综合收益金的基础上还判决被上诉人自2020年7月1日以后的综合收益金均按原合同标准的50%支付，上诉人不禁困惑，难道2020年发生的疫情会持续影响到合同到期的2025年吗？倘使《市场委托培育协议》的合同到期年是2035年，那一审法院是否就要判决从2020年7月到2035的综合收益金都要减半？四、一审法院对于上诉人按《市场委托培育协议》约定提出的违约赔偿请求未进行审理，未进行判决，侵害了上诉人权益，程序严重违法。上诉人与被上诉人签订的《市场委托培育》协议第8条第4款约定，任何一方在协议期内出现违约行为的，违约方须向守约方支付相当于协议所涉商铺两个年度综合收益金的违约金……，现本案的基础事实是被上诉人未按约支付综合收益金，被上诉人作为违约方应当按合同的约定承担违约金。上诉人起诉时提出了该项诉讼请求，但一审法院对于上诉人的此项诉讼请求，未作出任何判决或说明，程序严重违法。综上，上诉人认为，一审判决事实不清，适用法律错误，程序严重违法，判决结果严重违反诚实信用和公平合理原则，依法应予纠正。恳请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。后二审法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条关于“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除。”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）第三条关于“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，按照以下规则处理：当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持” 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条关于“关于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，承租人请求减免、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，对案涉《市场委托培育协议》中约定的综合收益金支付标准予以下调。根据新冠肺炎疫情爆发的时间及其对实体经济影响的程度，结合1400多间商铺已与商业公司、置业公司达成了对合同约定的综合收益金降低50%的协议的实际情况，一审法院对讼争的2020年1月1日至2025年12月31日期间的综合收益金支付标准下调50%符合法律规定，本院予以维持。