返还原物纠纷

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：陈X，女，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。

委托诉讼代理人：高巍，辽宁XX律师。

委托诉讼代理人：孔XX，辽宁XX律师。

被上诉人（原审原告）：金XX，男，汉族，云上KTV个体工商户，住辽宁省鞍山市铁西区。

委托诉讼代理人：王X，北京XX律师。

原审第三人：王X，女，汉族，无职业，住沈阳市大东区。

原审第三人：王X，男，汉族，辽宁XX代表人，住沈阳市大东区。

上诉人陈X因与被上诉人金XX、原审第三人王X、王X返还原物纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

陈X上诉请求：

1. 撤销一审判决，依法改判或发回重审；

2. 上诉费由被上诉人承担。

事实与理由：

1. 上诉人并没有向被上诉人出售房屋的意思表示，双方不构成房屋买卖合同关系。上诉人与第三人王X之间存在借款关系，但上诉人与被上诉人之间不存在任何的资金往来，被上诉人也并未向上诉人支付过任何购房款。上诉人没有将房屋出售给第三人王X的意愿。原审已经认定2011年11月15日签订的《房屋买卖合同》未成立，2016年7月26日，第三人王X转账时，也没有证据证明双方达成了房屋买卖合意。2016年8月3日，上诉人在收到被上诉人及第三人恐吓出具授权委托时，双方也不存在房屋买卖合意，上诉人也无意将房屋抵债。上诉人对于第三人王X代其将房屋出售给被上诉人的行为并不知情，案涉房屋交易过户的《存量房买卖合同》等文书中均不是上诉人本人签署。

2. 上诉人向第三人王X出具授权委托书的行为应当属于担保行为，并没有出售房屋的意思表示。被上诉人受让房屋应当属于让与担保行为，让与担保不产生所有权转移的后果，被上诉人不是房屋的所有权人。

3. 《存量房买卖合同》中的房屋价格明显低于市场价格，系被上诉人与第三人串通，以不合理低价将房屋转让给被上诉人。

金XX辩称，请求维持原判。

王X、王X述称，请求维持原判。

金XX向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告为原告腾退房屋，返还占有。2、请求法院判令被告向原告支付自2016年12月27日至实际腾退房屋之日期间的使用费。（变更为按照每月1,500元计算）3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实:原告金XX与第三人王X系男、女朋友关系；第三人王X、王X系姐弟关系。第三人王X与被告陈X系朋友关系。

原告举证：2010年12月14日第三人王X从陈XX账户（账号：62×××91）取款230,000元，借给被告。

同日，辽宁省公证处出具（2010）辽证民字第19812号公证书，证明被告陈X于当日亲自签署《授权委托书》。《授权委托书》内容为“……委托人：陈X，女，一九八0年三月二十六日出生，地址：沈阳市东陵区古城XX，身份证号码：210XXXX1980********。受托人：王X，女，一九七六年三月十九日出生，地址：沈阳市大东区北海XX1-5-3，身份证号码：210XXXX1976********。我，陈X，系沈阳市东陵区XX39-2号房产（房屋所有权证编号：沈房权证市东陵字第**，幢号：39-2房号：1-14-5，建筑面积：110.04平方米，卷号：20-10-散-29901）所有权人，现委托王X全权办理与上述房产有关之下列事宜：1．到房屋管理部门调取房产的备案资料（即核档）；2．办理房产抵押登记手续、领取《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或《不予登记决定》并签署所有法律文件；3．办理银行还贷以及房产解除抵押登记手续并签署相关法律文件；4．办理注销他项权利手续、领取注销抵押登记后之《房屋所有权证》并签署法律文件；5．赴房产部门回答有关询问并填写相关询问笔录，如出现任何问题，责任由委托人承担；6．赴房产部门办理房屋出售预告登记手续；7．代为办理上述房产的出租（承租人由受托人任意指定）并签署与租赁上述房产相关的文件及代收全额租赁款；8．代为办理上述房产出卖（买受人由受托人任意指定，买卖合同条款由受托人确定）的所有手续，协助买受人变更上述房屋所有权登记簿（即更名过户），并领全额卖房款；9．如在房交会期间办理出售手续，代为领取相关补贴并签署相关文件；10．如该房产动迁，代为签署《动迁补偿安置协议》等相关法律文件并领取动迁补偿款等；11．代为办理上述房产之水、电、煤气、供暖、物业、有线电视及与房屋相关之配套设施使用费之交纳及用户名称之变更；12．办理上述房产《土地使用权证》的登记、更名和领取手续；13．协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并代收贷款；14．办理其它与出售上述房产有关事宜，代为交纳上述过程应缴相关税、费；15．如果上述房产的房产证上登记事项与房屋管理部门所有权登记簿上的记载不符，则由受托人办理上述房产证更正手续并领取更正后的房产证。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件我均予同意。本项授权为我真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由我承担。委托期限：壹年（2010年12月14日起至2011年12月13日止）。受托人有转委托权……”。

2011年11月14日，第三人王X从账户（62×××34）取款89,500元。

2011年11月15日，第三人王X从账户（43×××71）取款88,000元。

同日，被告在《房屋买卖合同》上写明“收条，今收到王X交来购房款叁拾柒万元整。”并在出卖人处签字按指印。合同中内容为“……三、合同签订后，买方于2011年11月15日，将购房款人民币（大写）叁拾柒万元整，（小写）370,000元整，一次性全额支付给卖方……”。该房屋买卖合同仅有被告陈X一人签名。

同日，辽宁省公证处出具（2011）辽证民字第25770号公证书，证明被告陈X于当日亲自签署《授权委托书》。《授权委托书》内容为“……委托人：陈X，女，一九八0年三月二十六日出生，身份证号码：210XXXX1980********。受托人：王X，女，一九七六年三月十九日出生，身份证号码：210XXXX1976********。我，陈X，系沈阳市东陵区XX39-2号房产（房屋所有权证编号：沈房房权证市东陵字第**，号：39-2，房号：1-14-5，建筑面积：110.04平方米，附记卷号：20-10-散-29901）所有权人，现委托王X全权办理与上迷房产有关之下列事宜：1．到房屋管理部门调取房产的备案资料（即核档）；2．办理房产抵押登记手续、领取《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或《不予登记决定》并签署所有法律文件；3．办理银行还贷以及房产解除抵押登记手续并签署相关法律文件；4．办理注销他权利手续、领取注销抵押登记后之《房屋所有权证》并签署法律文件；5．赴房产部门回答有关询问并填写相关询问笔录，如出现任何问题，责任由委托人承担；6．赴房产部门办理房屋出售预告登记手续；7．代为办理上述房产的出租（承租人由受托人任意指定）并签署与租赁上述房产相关的文件及代收全额租赁款；8．代为办理上述房产出卖（买受人由受托人任意指定，买卖合同条款由受托人确定）的所有手续，协助买受人变更上述房屋所有权登记簿（即更名过户），并领全额卖房款；9．如在房交会期间办理出售手续，代为领取相关补贴并签署相关文件；10．如该房产动迁，代为签署《动迁补偿安置协议》等相关法律文件并领取动迁补偿款等；11．代为办理上述房产之水、电、煤气、供暖、物业、有线电视及与房屋相关之配套设施使用费之交纳及用户名称之变更；12．办理上述房产《土地使用权证》的登记、更名和领取手续；13．协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并代收贷款；14．办理其它与出售上述房产有关事宜，代为交纳上述过程应缴相关税、费；15．如果上述房产的房产证上登记事项与房屋管理部门所有权登记簿上的记载不符，则由受托人办理上述房产证更正手续并领取更正后的房产证。16．如上述房产《房屋所有权证》，《契证》丢失，代为挂失，办理补办手续并领取补办后的《房屋所有权证》，《契证》。17．代为办理（或放弃）该房产二手房资金监管业务的一切手续并签署相关法律文件：18．代签承诺书。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件我均予同意。本项授权为我真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由我承担。委托人基于对受托人的充分了解与信任并经谨慎思考对上述委托予以确认。委托期限：叁年（2011年11月15日起至2014年11月14日止）。受托人有转委托权……”。

2011年11月18日第三人王X从陈XX账户（账号：62×××79）取款100,000元。同日被告出具收条，内容为“今收到王X购房尾款人民币壹拾万元整，王X身份证号210XXXX1976********，陈X身份证号210XXXX1980********，经王X、陈X商议，定于2011年11月20日交房。房屋地址：沈阳市东陵区”。

被告对上述款项质证意见为：实际到2011年11月18日只收到第三人王X33万元借款。

沈阳市和平区法院［2013］沈和民三初字第889号民事判决书内容为“……一、被告陈X于本判决生效后3日内一次性偿还原告兴业XX借款本金187,101.28元，利息、罚息、复利4,473.46元，共计191,574.74元（截止2013年5月2日），并自2013年5月3日起按借款合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至判决确定给付之日止；二、上述款项到期未受清偿时，原告兴业XX可依法对被告陈X提供的抵押房产（位于沈阳市东陵区，建筑面积110.04平方米商品房）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利……案件受理费4,131元，减半收取2,065.5元，由被告陈X承担……”。

2016年8月3日，辽宁省公证处出具（2016）辽证民字第25318号公证书，证明被告陈X于2016年6月24日亲自签署《授权委托书》，内容为“……委托人：陈X，女，公民身份号码：210XXXX1980********；受托人：王X，男，公民身份号码：210XXXX1981********；委托目的：出售房产。陈X委托受托人办理出售沈阳市东陵区房产（房屋所有权证编号：沈房权房权证市东陵字第**，：39-2，房号：1-14-5，建筑面积：110.04平方米，卷号：20-10-散-29901）有关下列事宜：1、赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件；2、调取打印还款记录；办理还款解贷手续；解除抵押登记、注销他项权利；领取《房屋所有权证》；3、签署《存量房买卖合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜；4、赴房地产部门回答有关询问并填写相关询问笔录或承诺书；5、办理资金监管、解冻手续并签署相关法律文件；6、办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件：7、交纳上述过程中应由房产所有权人缴纳的相关税、费并领取凭证；8、协助买受人办理贷款手续、签署相关法律文件并领取款项；9、申请办理、领取婚姻状况证明（无婚姻登记记录证明）并签署有关文件；受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：贰年（2016年6月24日至2018年6月23日）。受托人无转委托权。委托人陈X，二〇一六年六月二十四日……”。

2016年7月26日，第三人王X向沈阳市和平区人民法院交执行欠款3,350元。同日，第三人王X向兴业XX（账号：42×××59）交款2,065.5元，款项来源为陈X诉讼费。

2016年7月26日，第三人王X（账号：62×××10）向账号42×××85转账230,099.74元，转账用途为还贷款。

兴业XX出具的主动还款凭证显示“2016年7月26日，经借款人陈X申请，我行审批同意，从借款人还款账户42×××85扣收贷款合同号420XXXX3101100项下的贷款本息合计人民币（小写）230,099.74元，其中本金187,101.28元，利息33,155.33元，罚息9,843.13元”。

兴业XX出具的XXX显示“借款人陈X，身份证号码210XXXX1980××××××××在我行的个人住房贷款（长期），借款合同编号420XXXX3101100，贷款金额（大写）贰拾叁万元整，贷款期限20年，借款日期2007年01月19日至2027年01月19日，的全部贷款本息于2016年07月26日结清，该笔贷款抵押物地址UNKNOW。”

沈阳市地方税务局直属分局征收二科于2016年10月12日出具的《房地产交易纳税申报表》显示“……税源坐落位置：沈河区XX39-2号1-14-5……房产交易方式：买卖，合同签定时间2016-10-09，合同金额750,000.0元；计税价格750,000.0元……”。

第三人王X与原告金XX于2016年10月17日签订的《沈阳存量房交易资金监管确认书》显示，“……出卖人陈X，证件名称及号码：210XXXX1980××××××××；代理人（姓名）：王X，证件名称及号码：210XXXX1981××××××××；买受人：金XX，证件名称及号码：XXX……房屋地址：沈河区XX39-2号（1-14-5）……房屋申报成交价格为人民币750000计……收款人名称：王X，收款账户：62×××18，开户银行：兴业XX行……”。

中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、辽宁增值税普通发票显示，原告金XX为沈河区XX39-2号1-14-5房屋缴纳了契税和相应税款。

非税收入一般缴款书（收据）显示原告金XX缴纳了房屋登记费、房屋转让手续费。

2016年11月1日，原告金XX作为主债务人，案外人邹X作为共同债务人与兴业XX签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定以沈河区XX39-2号1-14-5房屋作为抵押，贷款580,000元。至2017年12月1日，原告已还贷款13期。

XXX兴业XX行特种转账借方凭证显示“……收款人王X，账号或地址：42×××21……金额：伍拾捌万元整……”

沈房权证房权证中心字第**房权证书显示：沈河区XX39-2号（1-14-5）房屋为金XX单独所有，登记时间为2016年10月27日。

被告举证：被告分别于2011年11月22日、2012年2月25日、2012年9月19日、2012年10月29日向第三人王X43406107XXXX8289账户存款49,300元、15,000元、30,000元、10,000元。被告于2011年5月22日向案外人陈XX43×××71账户存款28,500元。

第三人王X自认以上五笔存款为房屋占用费，金额共计132,800元。

2016年8月4日的燃气缴费通知单购气编号：804XXXX9915内容为，方家栏路39-2号1-14-5户主为陈X，使用金额43.05元，本次余额：欠13.05元。

2019年10月15日，自来水用户购水通知单显示，方家栏路39-2号1-14-5用户名为陈＊，本期用水量13，本期水费42.9，本期余额-26.71。

2020年8月5日出具的燃气安全宣传检查确认单显示，用户姓名为陈X，用户编号：804XXXX9915。

原、被告因腾房事宜协商未果，原告起诉来院。

一审法院认为，关于原告请求被告腾退房屋的诉讼请求。被告于2011年11月15日签名的《房屋买卖合同》，因合同中未写明交易房屋的具体地点，且缺少买受人签名，该合同未成立，第三人王X向被告的转账应为借款。依据被告自认，第三人王X在2010年12月至2011年11月18日给被告陈X借款总共330,000元。2016年第三人王X代被告在和平法院为案涉房产解封支付235,515.24元。其中被告在2011年5月22日至2012年2月25日向第三人王X还款132,800元。因被告自认与第三人王X约定借款利率为月息5分5，认定该借款在2011年11月18日时出借金额为33万元，贷款利率为当时法定最高年利率为24%，被告所还五笔金额应在相应时间扣除本金。因此，2011年11月18日至2011年11月22日，第三人王X出借金额为301,500元（330,000元-28,000元），利息为991.23元（301,500元×24%÷365天×5天）；2011年11月23日至2012年2月25日，第三人王X出借金额为252200（301,500元-49,300元）元，利息为15,753.86元（252,200元×24%÷365天×95天）；2012年2月26日至2012年9月19日，第三人王X出借金额为237,200元（252,200元-15,000元），利息为32,285.19元（237,200元×24%÷365天×207天）；2012年9月20日至2012年10月29日，第三人王X出借金额为207,200元（237,200元-30,000元），利息为5,313.4元（207,200元×24%÷365天×39天）；2012年10月30日至2016年10月27日，第三人王X出借金额为197,200元（207,200元-10,000元），利息为189,182.33元（197,200元×24%÷365天×1459天）。综上，被告应付给第三人王X的利息总计243,526.01元（991.23元+15,753.86元+32,285.19元+5,313.4元+189,182.33元）。被告应还第三人王X借款、利息、执行款合计676,241.25元（197,200元+243,526.01元+235,515.24元）。

2016年10月17日的《沈阳存量房交易资金监管确认书》载明，被告的案涉房屋出卖时价值750,000元。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告与第三人王X签署《授权委托书》已授权第三人王X出卖案涉房屋及其所涉的事项，故第三人王X代其与原告签订的存量房买卖合同及其办理的相关事项，应属有效行为，根据上述法律规定，合同双方均应依约履行，即原告应支付购房款，被告应交付房屋，原告现付给被告购房款676,241.25元（以上为第三人王X借被告款项折抵），合同约定购房款为75万元，其中存在73,758.75元（750,000元-676,241.25元）尾款尚未支付。被告至今亦未交付房屋。双方均存在违约行为。又因案涉房屋已过户至原告名下，且其已用该房抵押贷款58万元。故根据本案的事实及现在实际情况，双方应继续履行房屋买卖合同为宜，即原告向被告支付尾款73,758.75元，被告向原告交付房屋。对原告该诉讼请求，予以支持。

关于原告请求被告向原告支付自2016年12月27日至实际腾退房屋之日期间的使用费的诉讼请求。因本案原、被告双方均存在违约行为，故不存在占用费，对该项诉讼请求，不予支持。

关于被告抗辩房屋过户事情本人不知情、签字是在恐吓的情况下签的抗辩意见。因2016年8月3日，辽宁省公证处出具（2016）辽证民字第25318号公证书，证明被告陈X于2016年6月24日亲自签署《授权委托书》。该《授权委托书》明确写明委托目的为出售房产，且公证书证明在公证员的见证下，被告陈X亲自签署该授权委托书。可以认定被告明确知晓该授权为委托出卖案涉房屋，且同意该委托。对被告抗辩房屋过户事情本人不知情的抗辩意见，对此不予采信。

关于被告抗辩自己被原告恐吓签订该授权的抗辩意见，因未提供相应证据，对此不予采信。

关于被告抗辩第三人王X为套路贷，抢劫犯的抗辩意见，因未提供相应证据，对此不予采信。

综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百三十五条、第四百七十条、第五百二十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈X于本判决生效之日起30日内将坐落于辽宁省沈阳市沈河区XX39-2号（1-14-5）建筑面积110.04平方米的房屋内属于被告陈X物品及未形成附合的装饰、装修物取回，将房屋腾空交还原告金XX；二、原告金XX于本判决生效之日起30日内返还被告陈X出售房屋所得价款与欠款间的差价73,758.75元；三、驳回原告金XX其他诉讼请求。案件受理费11,800元，由被告陈X承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点应为2016年王X代上诉人陈X与被上诉人之间签订的《沈阳存量房交易资金监管确认书》，其本质是房屋买卖关系亦或是借贷关系，上诉人主张不存在房屋买卖的合意，应为让与担保。让与担保系指“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”而债务履行期届满后达成的以物抵债协议是指“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

本案中，上诉人自认2011年11月18日收到第三人王X33万元借款，于2011年11月15日签订《房屋买卖合同》，合同中未写明交易房屋的具体地点，且缺少买受人签字，故一审法院认定第三人王X向上诉人的转账为借款并无不当。但当2016年上诉人再次出具《授权委托书》，委托王X办理出售案涉房屋时，上诉人自认在办理公证前，与王X之间没有新的债务发生，在之前的债务尚未偿还完毕，案涉房屋因上诉人无力偿还银行贷款又面临兴业XX强制执行的情况下，王X再次替上诉人垫付执行款，此时上诉人以签订《授权委托书》的方式，将案涉房屋抵顶给王X，符合常理。且上诉人无证据证明系因第三人恐吓出具授权委托，亦未能证明案涉房屋的价格明显低于市场价格，存在恶意串通损害其合法权益的行为，加之，案涉房屋已过户至被上诉人名下，且被上诉人已用案涉房屋办理抵押贷款，故一审法院判令上诉人继续履行房屋买卖合同，并无不当。

综上所述，上诉人陈X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。