一房二卖、查封房、凶宅、违建：买房最大的坑不是贵，是“货不对板”

二手房市场里，最惨的不是买贵了，而是：钱交了，房过不了户。

1. 一房二卖，房子归谁？

《民法典》第 215 条：没过户也不影响合同效力，但物权看登记。

顺位一般是：

1. 已办不动产权登记/预告登记者；

2. 合法占有房屋者；

3. 付款更多、合同履行程度更高者；

4. 合同成立在先者。
没拿到房的一方，可以解约、退房款、要违约金、赔房屋差价。

2. 卖家隐瞒查封、抵押、违建、重大质量问题

卖家有如实告知义务。故意瞒“被查封、抵押未清、违建、严重质量缺陷、凶宅”等，构成欺诈或根本违约。

买家可以：撤销/解除合同 + 退款 + 赔偿损失。

3. 预告登记是真护身符

2025 年最高法执行异议之诉司法解释强调：

· 商品房消费者已付全部/大部分房款 + 用于居住 + 合法预告登记 → 可排除普通金钱债权人强制执行；

· 改善性住房也不再一概排除，“居住生活需要”认定更务实；

· 预售资金监管账户里的购房款，合同解除后买房人请求排除强制执行，可获支持。

4. 买家自检 5 件事

· 查不动产登记信息（抵押/查封/异议登记）；

· 查开发商/房东债务被执行情况；

· 合同里写清：查封瑕疵担保、违建责任、户口迁出、家具家电、尾款托管；

· 大额房款走资金监管/银行托管，别直接打给房东个人；

· 收房前查水电燃气欠费、物业欠费、租赁关系（“买卖不破租赁”会卡你入住）。

买房前花 200 块查册，比事后花 20 万打官司划算。